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Cleadis
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 Posté - 04 févr. 2024 : 12:44:16
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Bonjour,
Nouvellement présidente de Conseil Syndical (par défaut, personne ne voulait le faire), je m’interroge sur tout ce qui tourne autour du fonds travaux. La copropriété est horizontale, 80 lots, et il y a deux clés de répartition : part égales pour l’administratif, tantièmes pour l’entretien, réparation, espaces verts, etc.
Cela fait 10 ans au moins que le syndic bénévole nous appelle un montant avec une répartition à parts égales. Les quelques travaux votés qui ont tapé sur ce fonds relèvent tous d’une répartition aux tantièmes, ce que j’ai mentionné à ma première réunion du CS. Ça a fait grincer des dents, surtout celui qui a le triple de tantièmes que la plupart d’entre nous et qui est très largement gagnant que cela reste comme cela.
Le solde du fonds travaux est environ 10 fois le montant du budget prévisionnel. J’ai également indiqué que le choix de continuer à appeler les copropriétaires devait être indiqué dans une résolution de la prochaine AG, d’autant plus que nous n’avons pas de PPT, que nous allons faire voter une réfection de chemins pour le 5ème de ce solde.
La répartition du fonds travaux par lot n’est mentionné nulle part ailleurs que sur chaque appel de fonds, en fait c’est simple, le total est divisé par 80. Les intérêts des comptes livret sont ajoutés au fonds.
L’effet comique, c’est que cela va à l’encontre des intérêts de la trésorière bénévole qui a appliqué ce système pour ne pas se complexifier la vie. Cela profite environ à une dizaine de lots au désavantage des autres.
Mon intention est de remettre tout ceci en ordre, qu’en pensez-vous ? :
1/ initier des sous-comptes par lot ou du moins tenir à jour le détail par lot
2/ imputer les travaux selon la bonne clé de répartition
3/ répartir les intérêts des comptes dédiés en fonction des soldes du début ou fin d’année(la moins pire des solutions je pense)
4/ le livret A étant largement explosé, souscrire des comptes à terme pour faire fructifier le fonds Travaux
Mes questions seraient celles-ci :
4/ l’effet rétroactif pour une juste répartition est-il possible, sachant qu’il n’y a que le global qui apparait dans les comptes approuvés en AG ?
5/ En ce cas, il serait tout à fait possible un jour que les copropriétaires n’ayant pas cotisé suffisamment se retrouvent en débit à la suite d’un vote de travaux. Je suppose qu’il n’est pas possible de piquer chez les autres. Comment cela se passe-t-il ? peut-on l’appeler individuellement pour ajuster son sous-compte ?
Merci et bon dimanche.
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 Posté - 04 févr. 2024 : 14:53:33
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Avant toute chose avez vous été élue par le CS ? Le cas échéant, l’avez vous signifié au syndic ?
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Cleadis
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Posté - 04 févr. 2024 : 16:07:04
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La copropriété a 45 ans et n'a jamais eu que des syndics bénévoles. Suite au décès du président du CS, le CS a reculé pendant plusieurs mois son remplacement et finalement le syndic bénévole a réclamé une tête de pont. Donc oui le CS m'a élue à l'unanimité, vu que personne d'autre ne voulait y aller. d'où mon "par défaut". Évidemment le syndic est au courant il assistait à cette réunion.
Autrement je n'aurais pas écrit ce post. |
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Édité par - Cleadis le 04 févr. 2024 16:08:53 |
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Posté - 04 févr. 2024 : 17:42:30
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Le syndic est responsable de la comptabilité du syndicat, et à ce titre, il lui appartient de la tenir et d’appliquer les clauses du RDC et les dispositions de la Loi.
Rien ne vous empêche de le contrôler, au contraire, cependant je suis plutôt réservé sur votre souhait de faire les choses à sa place.
Qu’en pense le syndic ?
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Cleadis
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Posté - 04 févr. 2024 : 18:59:23
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Il se trouve qu'en plus je suis vérificatrice des comptes, mais je ne parle pas de comptabilité là parce qu'il y a d'autres choses à redire sur ce sujet qui ne correspond pas à ma question.
Je ne vois pas pourquoi vous ne voulez pas répondre aux teneurs initiales de mon post.
Je ne souhaite pas dérouler ici le vécu de ma copropriété et où nous en sommes. Admettez simplement que je puisse le faire ou l'impulser. Merci |
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Posté - 05 févr. 2024 : 07:34:23
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"1/ initier des sous-comptes par lot ou du moins tenir à jour le détail par lot
C'est la loi par copro et non par lot si l'AG le demande :
Article 7 du décret comptable :
Le syndic doit être en mesure de ventiler les sommes exigibles à recevoir de chaque copropriétaire selon les rubriques suivantes :
-créances sur opérations courantes ;
-créances sur travaux du I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et opérations exceptionnelles ;
-montant de la cotisation appelée au titre du fonds de travaux prévu au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée sur l'exercice comptable en cours ;
-créances sur avances ;
-créances sur emprunts obtenus par le syndicat des copropriétaires.
L'assemblée générale des copropriétaires peut décider, pour assurer un meilleur suivi des fonds versés par les copropriétaires, que le syndic procède à la ventilation comptable en cinq sous-comptes selon les rubriques ci-dessus dès l'enregistrement des opérations.
Mais on complique la vie du comptable si le logiciel n'est pas adapté
2/ imputer les travaux selon la bonne clé de répartition
C'est une obligation : respect du RdC !!!
3/ répartir les intérêts des comptes dédiés en fonction des soldes du début ou fin d’année(la moins pire des solutions je pense)
Je ne comprends pas bien, mais si vosu voulez dire que les interets seraient reportés sur les comptes copros en fonction de leur solde en fin d'année, ce sera difficile car certains peuvent payer avant la fin de l'année les provisions du 01/01/N+1. De plus vous parles certainement des interets du fonds travaux, alors ceux ci sont acquis au syndicat et restent dans le fonds travaux.
4/ le livret A étant largement explosé, souscrire des comptes à terme pour faire fructifier le fonds Travaux
C'est une obligation de les mettre sur un compte rémunéré, mais attention il faut choisir un compte qui garantisse le capital
4/ l’effet rétroactif pour une juste répartition est-il possible, sachant qu’il n’y a que le global qui apparait dans les comptes approuvés en AG ?
Là encore si vous parlez du fonds travaux, il doit être fait par lot normalement, donc dans votre description chaque lot doit avoir la même valeur puisque les appels se font de façon égale ...
5/ En ce cas, il serait tout à fait possible un jour que les copropriétaires n’ayant pas cotisé suffisamment se retrouvent en débit à la suite d’un vote de travaux. Je suppose qu’il n’est pas possible de piquer chez les autres. Comment cela se passe-t-il ? peut-on l’appeler individuellement pour ajuster son sous-compte ?"
Lors des appels travaux aux tantièmes, il est certain que tout le monde ne videra pas le compte de son lot de la même façon, il devra donc compléter par des appels de provisions différents, et là il vous faudra une résolution bien rédigée pour éviter toutes contestations .... |
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Cleadis
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Posté - 05 févr. 2024 : 11:34:36
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Merci beaucoup pour votre réponse. je ne parle ici que du fonds travaux.
1/ je parle bien de sous-compte du fonds travaux par lot, ce qui aujourd'hui n'est pas fait puisque, simplicité exige, on divise par le nombre de lots.
2/ refection de chemin goudronné réalisé il y a 3 ans, 55.000 €, logiquement réparti en tantième, mais pris intégralement sur le fonds travaux tel que et après se référer au 1/
En théorie, si je répartis le solde actuel par tantième (selon l'appel qui aurait dû être fait) , quelqu'un aurait dû verser 4500 € de plus et j'aurais dû verser 570 € de moins et je ne suis pas la seule comme ça.
on a la même "erreur" quand on appelle un imprévu de 1500 € à parts égales et que ce sont des petits travaux exceptionnels imputés dessus ... qui devraient etre aux tantièmes.
Sous prétexte que le trésorier est bénévole, il a droit à des approximations.
D'où ma grogne.
La même approximation pour l'appel de fonds, normalement celui qui suit l'AG doit voir la régul n-1 sur l'écart provisions - réels et l'ajustement du 1er trimestre fait sur le prévisionnel n-1. Je n'arrive pas à justifier mon appel. Pendant des années à bosser le nez dans le guidon, j'ai toujours fait confiance, mais là j'ai le temps, donc j'épluche.
3/ dans la mesure où les comptes par lot ne vont plus ressembler à une configuration ni à parts égales, ni aux tantièmes, il faut bien inventer une répartition le plus juste possible ... dans la mesure où on tient une répartition par lot, même si on ne rend pas l'argent.
4/ le compte à terme permet de placer une somme récupérée à la sortie et avec un rendement aussi intéressant qu'un livret A, voire plus selon la durée d'immobilisation choisie. J'ai été trésorière de mon CE et c'est ce qu'on a fait. Là , il y a une grosse somme qui dort sur le livret B à 0.5 % |
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Posté - 05 févr. 2024 : 15:15:42
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1/ c'est contraire aux textes, les appels de fonds pour le fonds travaux doit se faire aux tantièmes de copropriété. Donc à faire respecter. Et effectivement dans ce cas, on doit tenir à jour le montant par lot.
2/ les dépenses via le fonds travaux doivent se faire suivant ce qui est inscrit sur le RdC, d'où la tenue des comptes par lot. A vérifier ce que dit le RdC pour la réfection de la voirie.
3/ certes puisque revenir en arrière sera difficile, il faut que les nouvelles alimentations si vous les faites aux tantièmes, viennent s'additionner aux anciennes, d'où la nécessité de tenir à jour la teneur par lot.
4/ le livret B n'a jamais été un compte à terme, c'est vrai. Donc un compte à terme rapporte rarement plus, en net, que le livret A surtout si vous voulez garantir le capital (ce que je préconise). Attention, en théorie, les intérêts sont déclarables par chaque copro dans leurs revenus même si l'argent reste au syndicat.... N'oubliez pas que l'on voie parfois des chutes brutales des capitaux lors d'évènements exceptionnels (qui, à mon avis tout à fait personnel, vont se multiplier) tels que la guerre en Ukraine, etc... |
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Cleadis
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Posté - 05 févr. 2024 : 19:51:24
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Il va devenir nécessaire de gérer les soldes par lot.
Je raconte une " anecdote" que je viens de solder ce soir.
En mars 2022, un couple a acheté une maison près de chez moi. L'an dernier ils ont intégré le CS et ils sont plutôt réglo et volontaires.
Ils me racontent un jour avec toucher un chèque de près de 700 € du trésorier qui a dit s'être trompé lors du chiffre du fonds travaux de leur lot, communiqué au notaire. Résultat ils ont payé en trop le vendeur. Se rendant compte de sa méprise le trésorier, au lieu de demander au vendeur, a payé sur le compte du syndicat.
La fin de l'histoire, c'est que vérifiant les comptes, je lui ai demandé les grands livres de 2022 pour vérifier les transitions. Ce que je viens de découvrir est ceci : écriture du compte "fonds travaux" vers "banque". Il a ponctionné le fonds travaux (qui entre parenthèses dans sa compta est toujours le 1032 et non le 105)
Je soupçonne que comme il y a eu un ravalement en 2008 avec une clé de répartition spécialement calculée par un géomètre, il y a eu des disparités d'un lot à l'autre.
Entre parenthèse, la "fraude" que je viens de confirmer, j'en fais quoi ? |
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nefer
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Posté - 06 févr. 2024 : 14:01:16
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si une nouvelle clé de répartition a été crée en 2008, je suppose que le modificatif du RDC a été publié..... |
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Cleadis
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Posté - 08 févr. 2024 : 11:45:36
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citation: Initialement posté par nefer
si une nouvelle clé de répartition a été crée en 2008, je suppose que le modificatif du RDC a été publié.....
Ah non, ça serait encore trop compliqué et pourtant j'essaie de faire mettre à jour le RDC qui est d'origine. Le syndic donne des resolutions votés en AG dans avec le RDC au notaire quand il y a transaction.
A mon élection, j'ai fait une réunion qui mentionne que tout ceci doit être dans le RDC, j'ai même réalisé une recopie du RDC sous word/pdf parce qu'il a été écrit en je ne sais quelle taille de police comme on faisait à l'époque pour minimiser le papier, ce qui le rend illisible.
J'ai mentionné entre autres qu'il aurait été bien de pérenniser le boulot du géomètre, mais ceci dit, si on repropose un ravalement de façade alors que certains auront rajouté des vérandas, ça risque de changer le métrage. Mais ce document de métrage du géomètre , je ne l'ai pas.
C'est bien gardé, pas beaucoup de transparence. J'ai réussi que la liste des copro soit circulante dans le CS, à avoir accès au compte gmail de la copro et à prendre en direct notre conseiller juridique. Réussi à créer un groupe facebook et un whatsapp entre le CS et syndic, ce qui rend les participations plus fluides que par email et plus immédiates. |
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nefer
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Posté - 08 févr. 2024 : 13:01:13
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le CS a accès à la liste des copropriétaires à jour
Mais il ne peut pas utiliser les adresses mails et téléphone sans une autorisation écrite de chaque copropriétaire (RGPD) |
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Cleadis
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Posté - 09 févr. 2024 : 10:16:14
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J'ai mis un mois à avoir cette liste donnée avec réticence. Je l'ai rediffusé aux membres du CS.
Je n'arrive pas encore à avoir les autres documents contractuels qu'on a avec l'extérieur : assurance, espaces verts, etc ...
Quelques copropriétaires ont donné leur mail, mais c'est marginal.
Le syndicat avait un gmail, c'est celui-là dont j'ai l'accès à présent.
Le whatsApp est pour les membres du CS et le syndic bénévole, ça fonctionne plutôt bien.
Je viens de regarder de nouveau, les documents comptables fournis en AG ne mentionnent rien sur les mouvements impactant le fonds travaux à part ceux des appels de fonds. |
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Posté - 09 févr. 2024 : 10:42:45
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cela doit se voir sur l'annexe 1 en haut à droite compte 105, puisqu'il y a deux années (normalement).
Conseil : (si vous n'etes pas trop nombreux comme copros dans votre syndicat) tous les ans prenez en photo chaque page de la feuille de présence à signer en AG. |
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cmdurand1
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Posté - 22 févr. 2024 : 22:02:42
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Il faut a présent appeler selon les textes en tantième généraux.
Cela ne change rien car le fond travaux est individuel. S'ils ont moins alimenté que prévu par exemple 50 au lieu de 100. Pour une dépense de 100 sur clé générale il manquera 50.
Il faut être vigilant d'utiliser la bonne clé de répartition lors des dépenses.
Le fond travaux n'est pas toujours utilisés en clé générale. Donc même avec un appel en clé générale, certain copropriétaire n'auront pas assez sur le fond travaux.
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Mise à plat du Fonds travaux 
