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goutelette
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 Posté - 23 nov. 2023 : 11:00:48
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Bonjour, En présence de lourds travaux d'ascenseurs, le syndic a proposé à l' AG d'utiliser un montant sur le fond de travaux afin de minorer les appelles de fonds.
Proposition adoptée avec un montant décidé.
Nous avons donc établi deux tableaux de charges sur la clé ascenseur (1 Montant appelé - 1 montant prélevé fond de travaux).
Lors de la réception, des comptes privatifs, nous nous sommes trouvés étonnés, pour certains en présence de comptes partiellement débiteurs.?
Egalement, un copropriétaire, nous mentionnant son incompréhension, sur un crédit inattendu.?
Nous rapprochant de la comptable, celle ci nous explique, qu'elle ne peut pas soustraire individuellement le montant dĂ» des travaux.
Mais un prélèvements par % du montant total dû sur la Masse Générale.
MĂŞme pour les lots sans charge ascenseur.
De ce fait, ce % fait apparaitre des trop et moins perçu, sur le compte des charges.
Notre question: Le comptable ne pouvait -il pas prélever sur le Cpt travaux de chacun, le montant réellement dû ?
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 23 nov. 2023 : 19:07:30
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Bonsoir,
Le fonds travaux n' est pas obligatoirement proportionnel à la clé "Charges générales" des utilisations peuvent avoir eu lieu
D' autre part un copropriétaire, ne peut être remboursé d'une somme supérieure à ce qu'il possède dans le fonds travaux;
Un copropriétaire ne participant aux travaux d' ascenseur ne peut avoir un remboursement.
Le syndic doit revoir sa copie (comptable )
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goutelette
Contributeur vétéran
1872 message(s)
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Posté - 23 nov. 2023 : 20:32:30
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Merci JB pour le suivi. Cependant je ne comprend pas, certaines remarques comme.
citation: Le fonds travaux n' est pas obligatoirement proportionnel? à la clé "Charges générales" des utilisations peuvent avoir eu lieu ?
Suivant la comptable, un prélèvement sur le Cpt travaux, Cpt 105 Ce fait obligatoirement par la clé des charges Générales.
Je n'ai pas trouvé de réglementation confirmant cette décision du syndic.
Certains lot, ne participants pas aux charges ascenseurs, se trouvent avec une participation, déductible de leur fond de travaux suivant leurs tantièmes générales.
Montant reversés sur leurs compte de l'exercice en masse Générale. ?
Ils nous auraient paru plus simple et plus logique de retirer à chaque lot concerné le montant qui lui incombe sur son compte travaux. Alors que des lots ne participant pas, se trouvent crédité, ignorant que c'est leur propre argent, qui est déplacé, et fond de travaux diminué ?
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goutelette
Contributeur vétéran
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3
Posté - 23 nov. 2023 : 20:40:13
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citation: JB22 Un copropriétaire ne participant aux travaux d' ascenseur ne peut avoir un remboursement.
Le syndic doit revoir sa copie (comptable )
le fond de travaux est obligatoire. En ce qui nous concerne, tout le monde y participe avec prélèvement annuel décidé par l' AG.
Mon problème mentionné, est un prélèvement, sur tout les comptes, même ne participants au travaux d' ascenseurs.
Attention, montant rendu sur le Cpt des charges des lots non concernés |
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4
Posté - 24 nov. 2023 : 06:59:13
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La li est claire concernant le fonds de travaux (II de l'article 14-2 pour les copropriétés non encore soumises à l'obligation d'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux et articla 14-2-1 pour celles déjà soumises, à savoir en 2023 les copropriétés de plus de 200 lots principaux) :
II de l'article 14-2 : "L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges."
ii de l'article 14-2-1 : "L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges."
D'une part il est illicite de "rembourser" du fonds de travaux en tantièmes généraux, et d'autre part le prélèvement sur le fonds de travaux de chaque lot doit se faire en fonction des tantièmes de répartition des travaux.
Conséquence incontournable : il faut tenir un sous-compte du fonds de travaux lot par lot fonds de travaux (si votre éditeur de logiciel de votre syndic n'a pas été fichu de mettre en place cette fonctionnalité, il est grand temps pour lui de l'exiger via son club d'utilisateurs, et en attendant, il doit le faire sur Excel) et bien entendu, un compte de fonds de travaux d'un lot ne peut devenir débiteur.
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nefer
Modérateur
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5
 Posté - 24 nov. 2023 : 18:29:03
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l’écriture en jaune n'est pas lisible.... |
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JB22
Pilier de forums
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6
Posté - 24 nov. 2023 : 18:45:18
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Dz U.T.
" le prélèvement sur le fonds de travaux de chaque lot doit se faire en fonction des tantièmes de répartition des travaux."
Je ne suis pas d' accord avec cette affirmation; l'imputation sur le fonds travaux doit se faire sur le sous compte fonds travaux,
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7
Posté - 25 nov. 2023 : 10:05:33
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Le fonds de travaux est attaché au lot : c'est comme un compte d'épargne lot par lot et non un pot commun. Il est prélevé en fonction de la participation de chacun. Un copropriétaire ne peut se voir prélever s'il ne participe pas aux travaux ou pour plus que sa quote-part. |
Édité par - rédaction Universimmo le 25 nov. 2023 10:06:13 |
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nefer
Modérateur
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8
Posté - 25 nov. 2023 : 14:03:31
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tous les logiciels professionnels prévoient cette répartition: ils ont fait les mises à jour....à moins que votre syndic n'ait pas de contrat de maintenance avec son éditeur |
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 08 déc. 2023 : 17:21:45
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Bonsoir, Pour Ă©claircir, un peut ce poste.
citation: JB 22 : Le fonds travaux n' est pas obligatoirement proportionnel à la clé "Charges générales" des utilisations peuvent avoir eu lieu.
Il arrive, que ce qui est transparent, et logique, ne soit pas perçu, le temps passant, par inattention, et nous échappe.
Chaque année l'alimentation du fond de travaux est à l'OJ de l' AG annuelle.
Ainsi, chaque année un % ( voir, 5 ou 6%) correspondant au montant du budget de l'exercice est appelé, en même temps que le budget charge, pour être versé sur le Cpt Travaux. Cpt 105. ( Versé sur un compte épargne)
De ce fait, chaque année, chaque lot provisionne, son propre compte suivant ses tantièmes de charge, du montant appelé.
Dans la mesure, ou l' AG a décidé d'utiliser un dit, montant, sur ce compte. Le prélèvement se fait égal aux versements "C'est à dire par pourcentage du montant désiré, et suivant les tantièmes de chacun.
Application, sens inverse, permettant de conserver l'équilibre de répartition des lots, Approvisionnés, ou diminués, par rapport aux tantièmes de chacun.
Ce qui explique, qu'il est reversé aux lots, non concernés par les travaux, en déduction de charge, le montant correspondant au montant prélevé sur le fond de travaux.
Moralité: Le fond de travaux, étant un versement au % de l'ensemble du syndicat, il faudrait que tout prélèvement sur ce placement concerne également l'ensemble du syndicat.
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JB22
Pilier de forums
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10
Posté - 10 déc. 2023 : 00:40:50
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Goutelette, veuillez lires réponses et en particulier la dernière réponse de U.I. résume la situation.
" Posté - 25 nov. 2023 : 10:05:33
Le fonds de travaux est attaché au lot : c'est comme un compte d'épargne lot par lot et non un pot commun. Il est prélevé en fonction de la participation de chacun. Un copropriétaire ne peut se voir prélever s'il ne participe pas aux travaux ou pour plus que sa quote-part." |
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JB22
Pilier de forums
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11
Posté - 10 déc. 2023 : 00:42:22
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Goutelette, veuillez lires réponses et en particulier la dernière réponse de U.I. résume la situation.
" Posté - 25 nov. 2023 : 10:05:33
Le fonds de travaux est attaché au lot : c'est comme un compte d'épargne lot par lot et non un pot commun. Il est prélevé en fonction de la participation de chacun. Un copropriétaire ne peut se voir prélever s'il ne participe pas aux travaux ou pour plus que sa quote-part." |
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 11 déc. 2023 : 12:38:31
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citation: JB:Goutelette, veuillez lires réponses et en particulier la dernière réponse de U.I. résume la situation.
Bonjour JB, Veuillez avoir la gentillesse de bien lire mon poste.
citation: Il arrive, que ce qui est transparent, et logique, ne soit pas perçu, le temps passant, par inattention, et nous échappe.
Faire un cours, sur l'utilisation du fond de travaux, permet à chacun de vous de réviser. (Coté positif.)
Le but de mon poste, étant de mentionner, qu'en bonne connaissance, des textes, et réglementations, que dans l'action de bien faire, un détail omis, peut-être à l'encontre, d'une bonne décision d' AG.
" En présence de travaux d'ascenseurs, financièrement lourd, les copropriétaires présents, en AG, ont mentionné, au syndic, qu'ils y avait un financement dormant sur le Cpt Travaux.
A l'unanimité, des personnes présentes, et représentées, il a été décidé de prendre un montant partiel sur ce compte, pour alléger le montant appelé.
Dans l'action de l' AG, le syndic a inscrit cette décision, au contentement de chacun.
Ce n'est que plus tard, lors de la répartition comptable, pour appel de fond, de ces travaux, qu'est apparu, que 2 lots, n'avaient pas de parts ascenseurs.
De ce fait, suite à décision d' AG de prélevé un x montant sur le Cpt travaux, que le montant de ces 2 lots ,a été retiré, proportionnellement a leurs tantièmes " Masses Générales". Et reversé sur leur compte.
Mon poste ,a pour but de mentionner, que le Compte Travaux, qui est une bonne chose, mais a pour contrainte de pouvoir être utilisé, que pour des travaux de Masses Générales.
Ce qui réduit fortement la possibilité de s'en servir, en cas de besoin.
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 11 déc. 2023 : 22:24:20
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Mon poste ,a pour but de mentionner, que le Compte Travaux, qui est une bonne chose, mais a pour contrainte de pouvoir être utilisé, que pour des travaux de Masses Générales.
Ce qui réduit fortement la possibilité de s'en servir, en cas de besoin.
Non, pour utiliser le' fonds travaux il faut que le lot participe aux travaux, quelque soit la clé d' appels, et que le lot ai une part dans le fonds travaux.
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JB22
Pilier de forums
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14
Posté - 11 déc. 2023 : 22:28:05
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Mon poste ,a pour but de mentionner, que le Compte Travaux, qui est une bonne chose, mais a pour contrainte de pouvoir être utilisé, que pour des travaux de Masses Générales.
Ce qui réduit fortement la possibilité de s'en servir, en cas de besoin.
Non, pour utiliser le' fonds travaux il faut que le lot participe aux travaux, quelque soit la clé d' appels, et que le lot ai une part dans le fonds travaux.
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PCS1975
Contributeur actif
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Posté - 12 déc. 2023 : 00:10:05
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citation: Initialement posté par goutelette
Mon poste ,a pour but de mentionner, que le Compte Travaux, qui est une bonne chose, mais a pour contrainte de pouvoir être utilisé, que pour des travaux de Masses Générales.
Ce qui réduit fortement la possibilité de s'en servir, en cas de besoin.
Bonjour,
Non, ce n'est pas exact.
C'est la cotisation au fonds de travaux qui est obligatoirement versée selon la clé générale, aucune autre clé n'est utilisable pour le versement au fonds de travaux.
En revanche, pour utiliser les fonds disponibles sur le compte travaux, il faut le faire en fonction des clés de charges pertinentes selon les travaux prévus : ici, c'est l'ascenseur, donc il fallait que le syndic applique la clé de répartition des charges spéciales ascenseur.
Votre syndic a fait une boulette, il a corrigé son erreur mais que partiellement : si les 2 propriétaires ont été remboursés il aurait fallu, pour être exact, rembourser tout le monde et rappeler avec la bonne clé car là vous avez un "trou" dans le budget utilisé par le fonds qui correspond à ce que le syndic a remboursé; en appliquant la bonne clé, seuls les copropriétaires qui paient les charges de l'ascenseur auraient été concernés, et la somme appelée est conforme à celle que vous comptiez utiliser.
Mais il est probable que le syndic s'est trouvé dans l'impossibilité d'appliquer la bonne clé si la résolution indiquait la clé des charges générales comme clé de répartition pour l'utilisation du fonds de travaux.
Pour mémoire, mais je suis sûr que vous connaissez ces dispositions :
Article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : "Les copropriétaires (...) sont tenus (...) de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots".
Article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 : "L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I.
Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges". |
Édité par - PCS1975 le 12 déc. 2023 00:42:33 |
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PCS1975
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16
Posté - 12 déc. 2023 : 02:14:40
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citation: Initialement posté par goutelette
Dans l'action de l' AG, le syndic a inscrit cette décision, au contentement de chacun.
Et j'ai oublié de préciser que votre syndic a fait une 2ème boulette : il n'a pas le droit, ni personne d'autre d'ailleurs, d'inscrire pendant l'AG une résolution soumise à un vote qui ne figure pas à l'ordre du jour, même dans 'l'action de l'AG".
Article 13 du Décret du 17 mars 1967 : L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour.
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Édité par - PCS1975 le 12 déc. 2023 02:16:50 |
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
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17
Posté - 12 déc. 2023 : 11:22:46
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Il ne semble pas que l'AG ai été préparée en concertation avec le conseil syndical, ni que le Président se séance ai rempli ces fonctions.
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PCS1975
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18
Posté - 12 déc. 2023 : 13:38:57
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citation: Initialement posté par JB22
Il ne semble pas que l'AG ai été préparée en concertation avec le conseil syndical, ni que le Président se séance ai rempli ces fonctions.
Peut-ĂŞtre... Seule Goutelette peut nous le dire...
Et si le conseil syndical demande au syndic s'il est possible d'utiliser une somme de X € par le fonds de travaux, le syndic doit :
1) appliquer la bonne clé de répartition des charges
2) vérifier si tous les copropriétaires concernés ont chacun suffisamment de fonds disponibles pour appeler la somme souhaitée, et si ce n'est pas le cas, revoir cette somme à la baisse, afin de proposer à l'AG une somme qui soit conforme.
Ce qui signifie, effectivement, de préparer l'AG comme il se doit, en concertation avec le conseil syndical ! |
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nuance
Contributeur actif
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19
Posté - 13 déc. 2023 : 05:35:52
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Bonjour,
De rédaction universimmo: conséquence incontournable : il faut tenir un sous-compte du fonds de travaux lot par lot fonds de travaux (si votre éditeur de logiciel de votre syndic n'a pas été fichu de mettre en place cette fonctionnalité, il est grand temps pour lui de l'exiger via son club d'utilisateurs, et en attendant, il doit le faire sur Excel) et bien entendu, un compte de fonds de travaux d'un lot ne peut devenir débiteur.
Lorsque le fonds travaux n'a jamais été utilisé, est-ce que le sous-compte est égal au montant des appels au compte 105 ou est-il tenu compte des impayés d'appels de fonds des copropriétaires débiteurs?
Le syndic a-t-il le droit de placer des montants du FT non réglés par certains copropriétaires?
Pour utiliser le Fonds Travaux, le syndic doit-il obligatoirement avoir l'accord de l'Assemblée Générale?
Lorsque le plafond du livret est atteint, sur quel compte placer le FT? |
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PCS1975
Contributeur actif
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20
Posté - 13 déc. 2023 : 12:05:43
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citation: Initialement posté par nuance
Bonjour,
Lorsque le fonds travaux n'a jamais été utilisé, est-ce que le sous-compte est égal au montant des appels au compte 105 ou est-il tenu compte des impayés d'appels de fonds des copropriétaires débiteurs?
Je ne crois pas qu'il soit tenu compte des impayés. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 indique que "le syndic est chargé (...) d'ouvrir (...) un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2-1."
Aussi, le compte du fonds de travaux est augmenté de la quote-part ddu copropriétaire dès que l'appel de fonds est exigible. A vérifier toutefois mais quoiqu'il soit, il appartient au syndic de gérer les impayés de charges (la cotisation au fonds de travaux impayée se gère exactement comme les charges courantes).
citation: Initialement posté par nuance
Le syndic a-t-il le droit de placer des montants du FT non réglés par certains copropriétaires?
A priori oui, cf. réponse du dessus.
citation: Initialement posté par nuance
Pour utiliser le Fonds Travaux, le syndic doit-il obligatoirement avoir l'accord de l'Assemblée Générale?
Oui, c'est une obligation : l'article 14-2-1 de la loi 10 juillet indique que "l'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I."
citation: Initialement posté par nuance
Lorsque le plafond du livret est atteint, sur quel compte placer le FT?
Il n'y a pas d'alternatives pour ouvrir un autre compte rémunéré sans fiscalité. Il est donc possible d'ouvrir un autre livret d'épargne mais qui sera fiscalisé. Ce qui oblige tous les copropriétaires à déclarer les intérêts perçus sur leur propre déclaration de revenus (ce qui est une usine à gaz, incontrôlable pour le syndic qui par aileurs, ne peut être tenu responsable de l'absence de déclaration de ces intérêts dès lors qu'il a communiqué l'information en temps utile).
Cela dit, pour atteindre le plafond d'un livret A, c'est déjà une coquette somme : 76 500 € pour les copropriétés de moins de 100 lots et 100 000 € pour les copropriétés de plus de 100 lots. Il n'y a pas de plafond pour les organismes d'habitation à loyer modérés.
Il n'y a plus d'obligation de cotiser au fonds de travaux si l'épargne accumulée est au moins égale au budget prévisionnel ou quand ce montant est au moins égal à 50% du montant prévu dans le Plan Pluriannuel de Travaux (si vous êtes éligible à ce plan). |
Édité par - PCS1975 le 13 déc. 2023 12:16:54 |
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Utilisation du " Fond de travaux" 
