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 Contrat de chauffage - P4
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danmasse
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PostĂ© - 21 avr. 2022 :  16:13:41  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour !

D'une part, l'ARC dit que l'inclusion d'un P4 dans un contrat de chauffage est illégal.
D'autre part, notre syndic pense que notre RC impose cette clause dans le contrat de chauffage.
Le texte sur lequel s'appuie le syndic est le suivant :

2.- FRAIS DE CHAUFFAGE et D’EAU CHAUDE

I- DĂ©finition
Article Quinze.¬
Le chauffage de l'ensemble immobilier ainsi que la fourniture d'eau chaude domestique, seront assurés par une Entreprise spécialisée avec laquelle un contrat sera passé sous la responsabilité du Syndic principal, et dont un exemplaire sera déposé au rang des minutes du Notaire soussigné.
Ce contrat couvrira
- l'exploitation normale de la chaufferie (combustible, prestations fixes du personnel)
- la garantie totale des installations
- le préfinancement à Quatre vingts/pour cent desdites installations.

Notre syndic a-t-il raison ?
De fait, lors de notre dernier contrat, il y avait bien un P4 - dont le contenu n'était pas précisé (le chauffagiste ne connaissait pas l'installation...). Une somme a donc été accumulée au fil des ans, sans que nous en ayons vraiment l'utilisation...
Mais pourquoi diable notre syndic insiste-t-il pour créer ce compte de réserve ? Quel intérêt pour lui ? De même, il essaie de nous convaincre de ne pas utiliser le fond travaux pour financer les gros travaux sur les ascenseurs, prétendant que la clé de répartition n'est pas la même...

Merci d'avance !


GĂ©dehem
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 1 PostĂ© - 21 avr. 2022 :  19:28:07  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Concernant la réserve permanente travaux, elle est utilisable sur décision d'AG (de ceux concernés), peu importe la ou les clés de répartition.


ainohi
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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 21 avr. 2022 :  21:21:25  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le syndic a raison : l’obligation de souscrire un contrat de type P4 est bien inscrite dans le règlement de copropriété.
Mais l’ARC a aussi raison. Un contrat P4 est un prêt et un tel prêt doit respecter les termes des articles 26-4 à 26-8 de la loi du 10 juillet 1965. Seuls quelques organismes financiers proposent des prêts respectant ces dispositions. La clause du règlement de copropriété stipulant le préfinancement à Quatre vingts/pour cent desdites installations doit être considéré comme non-écrit.
Par ailleurs, si les autres clauses du règlement de copropriété concernant le contrat de chauffage ne sont pas illégales, elles sont farfelues et vous seriez bien avisés de les abroger. Déposer le contrat au rang des minutes d’un notaire ! Est-bien utile ? La garantie totale des installations (P3), pourquoi pas ? Mais pourquoi pas laisser toute latitude à l’assemblée générale pour en décider ou non?

citation:
Initialement posté par Gédehem

Concernant la réserve permanente travaux, elle est utilisable sur décision d'AG (de ceux concernés), peu importe la ou les clés de répartition.
Oui mais à certaines conditions. Il faut conserver la trace, comptable ou extra-comptable, des contributions de chaque copropriétaire de sorte qu’aucun copropriétaire n’ait à participer à des travaux plus qu’il ne doit. Par exemple, les provisions versées sur le fonds de travaux par un copropriétaires du rez de chaussée qui ne participe pas aux charges ascenseur ne doivent pas être employées au financement de l’ascenseur.

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 21 avr. 2022 :  21:53:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Clause considérée comme non écrite ?

Elle est antérieure au nouveau texte et le contrat parfaitement légal est en cours ?

Il faut par ailleurs Ă©tudier soigneusement l'argument venant de ce que le P4 est un prĂŞt.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

GĂ©dehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 21 avr. 2022 :  22:30:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le fonds travaux est utilisé pour financer des travaux ....

" Par exemple, les provisions versées sur le fonds de travaux par un copropriétaires du rez de chaussée qui ne participe pas aux charges ascenseur ne doivent pas être employées au financement de l’ascenseur."

Exemple surprenant ! Il n'y a aucun risque, le fonds travaux étant réparti au lot. Les propriétaires de lots non concernés par les travaux ne participant à rien du tout ( tvx sur parties communes spéciales à certains)

"Il faut conserver la trace, comptable ou extra-comptable, des contributions de chaque copropriétaire"

C'est une obligation : réserve travaux imputée au lot

Il n'existe aucune restriction ou condition à l'utilisation de la réserve travaux, peu importe la clé de répartition des travaux (et de la part réserve) entre les seuls lots concernés.

Édité par - Gédehem le 21 avr. 2022 22:36:33

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 21 avr. 2022 :  23:18:21  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


Clause considérée comme non écrite ?

Elle est antérieure au nouveau texte et le contrat parfaitement légal est en cours ?

Il faut par ailleurs Ă©tudier soigneusement l'argument venant de ce que le P4 est un prĂŞt.
L’ARC assimile les contrats P4 à un prêt fait par l’installateur et il me semble difficile de la contredire.
Les dispositions portant sur les emprunts dans le cadre d’une copropriété sont en vigueur depuis le 13 mai 2013. Si un contrat de prêt a été souscrit avant cette date, il se poursuit légalement jusqu’à la date d’expiration convenue. J’ai compris de l’exposé initial (De fait, lors de notre dernier contrat, il y avait bien un P4 ) qu’il y a eu dans le passé un contrat de type P4 mais qu’il avait expiré. Quoiqu’il en soit, si une rénovation de la chaufferie devait être décidée, il faudrait plutôt chercher une formule de prêt conforme aux dispositions en vigueur auprès d'un organisme financier que contracter un contrat de type P4 dont la légalité dans une copropriété me semble très douteuse.

citation:
Initialement posté par Gédehem

" Par exemple, les provisions versées sur le fonds de travaux par un copropriétaires du rez de chaussée qui ne participe pas aux charges ascenseur ne doivent pas être employées au financement de l’ascenseur."

Exemple surprenant ! Il n'y a aucun risque, le fonds travaux étant réparti au lot. Les propriétaires de lots non concernés par les travaux ne participant à rien du tout ( tvx sur parties communes spéciales à certains)
Bien sûr qu'il y a un risque.
Considérez le cas suivant.
Il y a un ascenseur et le copropriétaire du rez de chaussée ne participe pas aux charges "ascenseur".
Il y a un fond de travaux alimenté par des provisions appelées selon la clé "charges communes générales". Ce fond est donc alimenté en partie par des fonds versés par le copropriétaire du rez de chaussée.
L'assemblée générale décide d'utiliser en totalité le fonds de travaux pour une rénovation de l'ascenseur.
Cherchez l'erreur.

Le problème est que, contrairement ce que vous prétendez, le fonds de travaux n'est pas réparti. Il faudrait pour ce faire tenir des comptes personnels de classe 1 que le plan comptable ne prévoit pas.

Il y a eu une discussion sur le sujet il y a quelques mois.


GĂ©dehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 22 avr. 2022 :  00:29:33  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je ne prétends rien, s'agissant du dispositif en place depuis 5 ans !!!

L'assemblée générale décide d'utiliser en totalité le fonds de travaux pour une rénovation de l'ascenseur.
Cherchez l'erreur.


Il n'y a pas d'erreur possible !!!

Les travaux ascenseurs ne sont imputables qu'aux copropriétaires concernés.
Ceux du RdeCh de l'exemple sont exclus.
Si retrait il y a sur la réserve pour financer ces travaux (tout ou partie), il ne peut intervenir que sur la réserve des lots concernés par les travaux. Retrait selon un montant, un pourcentage, ou des tantièmes, selon ce qu'en décident ceux concernés.

C'est là la très classique procédure en présence de parties communes spéciales à certain, d'équipements ou de services collectifs dont certains n'ont pas 'utilité'.

Il faudrait se sortir de la tête que cette réserve travaux est versée dans un pot commun à tous, dans un grand sac !!
Erreur due à la méconnaissance du système.

Il s'agit d'un fonds individualisé au lot, chacun devant être à même de vérifier chaque année son niveau dans le relevé individuel annuel des charges de copropriété établi par le syndic.
Ce qui impose de comptabiliser l'affaire lot par lot, au besoin hors comptabilité.

Ref : L.art.14-2 : "Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot."

Édité par - Gédehem le 22 avr. 2022 01:02:09

JPM
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Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 22 avr. 2022 :  11:59:42  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Pour le contrat P 4 Il me semble que c'est un paiement Ă  termes.

Il n'y a pas de prĂŞt dans un paiement Ă  termes me semble-t-il

Signature de JPM 
La copropriété sereine

ainohi
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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 22 avr. 2022 :  12:55:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Il s'agit d'un fonds individualisé au lot, chacun devant être à même de vérifier chaque année son niveau dans le relevé individuel annuel des charges de copropriété établi par le syndic.
Ce qui impose de comptabiliser l'affaire lot par lot, au besoin hors comptabilité.
Je n’ai rien dit d’autre.

Le problème vient tout simplement que cette individualisation n’est pas prévue dans le plan comptable et, qu’en conséquence, beaucoup de syndic ne la font pas ce qui les amène à dire que, les provisions alimentant le fonds de travaux étant appelés sur la grille des charges communes générales, il n’est possible de financer avec le fonds de travaux que des dépenses devant être réparties sur cette grille.

Au lieu de dire : Il n’y a pas de problème, aucune erreur n’est possible, il aurait été plus constructif de donner la solution qui est toute simple : créer des comptes individuels 105NNN à l’instar des comptes 450NNN.
Il y a eu une discussion sur la question de l’utilisation du fonds de travaux : https://www.universimmo.com/forum_u...&whichpage=2

Édité par - ainohi le 22 avr. 2022 13:13:04

ainohi
Contributeur vétéran

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Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 22 avr. 2022 :  13:04:02  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


Pour le contrat P 4 Il me semble que c'est un paiement Ă  termes.

Il n'y a pas de prĂŞt dans un paiement Ă  termes me semble-t-il
C'est effectivement un paiement à terme. Mais un tel mode de paiement a tous les effets d'un emprunt. Je trouve les arguments de l'ARC très convaincants : https://arc-copro.fr/documentation/...loi-warsmann

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 22 avr. 2022 :  14:31:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

L'ARC est bien critiquable sur ce point !!!

Primo la Loi Warsmann traite des emprunts. Il n'y a pas d'emprunt

Secundo il y a des P4 Ă  taux 0 chez Proxiserve par exemple.




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La copropriété sereine

danmasse
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 22 avr. 2022 :  18:27:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Grand merci à tous, pour ces précisions.
Reste maintenant Ă  transmettre cela Ă  notre syndic...

A titre de curiosité, j'aimerais comprendre l'intérêt que le syndic peut avoir à nous inciter à constituer des réserves importantes - que l'on n'est pas certain d'avoir à utiliser un jour ?
- Pourquoi ne veut-il pas que nous utilisions la partie disponible du fond travaux ? La raison serait-elle seulement parce que cela lui demande plus de travail, pour calculer la répartition par copropriétaire ?
- Pourquoi veut-il imposer un P4, sans étude préalable des investissements importants à réaliser ?

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 22 avr. 2022 :  19:34:26  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Si l'on part de la première crise pétrolière, pendant laquelle le fioul était comme le beurre pendant la guerre, il faut admettre qu'avec les bons chauffagistes les "formules" ont été bénéfiques statistiquement.

Il y a eu peut être 15 % de truandages ou au moins de légéreté.


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La copropriété sereine

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 22 avr. 2022 :  20:29:33  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par danmasse

A titre de curiosité, j'aimerais comprendre l'intérêt que le syndic peut avoir à nous inciter à constituer des réserves importantes - que l'on n'est pas certain d'avoir à utiliser un jour ?
- Pourquoi ne veut-il pas que nous utilisions la partie disponible du fond travaux ? La raison serait-elle seulement parce que cela lui demande plus de travail, pour calculer la répartition par copropriétaire ?
- Pourquoi veut-il imposer un P4, sans étude préalable des investissements importants à réaliser ?
Il est toujours plus confortable pour le gestionnaire qu'est le syndic d'être sûr que la copropriété qui doit entreprendre de gros travaux d'entretien pourra les financer et elle pourra d'autant mieux les financer qu'elle aura accumulé des provisions à cet effet.

Tout n'est pas clair dans votre exposé. De quel compte de réserve qui serait différent du fonds de travaux parlez-vous ?

Sur les objections avancées par le syndic pour financer des travaux dont le coût n'est pas réparti en charges communes générales, il vous a été répondu. Se pose peut-être la question de la compétence professionnelle du syndic .

Si des investissements lourds sont à prévoir, il faut bien sûr étudier la question sérieusement. Une association comme l'ARC peut vous assister utilement. Ce n'est pas la seule, il y en a d'autres. Il y a aussi des maîtres d'oeuvres spécialisés dans les systèmes de chauffage.

Édité par - ainohi le 22 avr. 2022 20:31:41

danmasse
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 23 avr. 2022 :  11:06:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ainohi
Tout n'est pas clair dans votre exposé. De quel compte de réserve qui serait différent du fonds de travaux parlez-vous ?

Comme je pense l'avoir expliqué plus haut, notre syndic nous pousse à créer un nouveau compte travaux pour les ascenseurs (qui ont besoin d'une sérieuse mise à niveau).
Et maintenant, ils nous disent que nous devons inclure un P4 dans notre prochain contrat de chauffage, alors qu'aucun investissement d'envergure n'est Ă  envisager dans ce domaine.

Je me demande quel est l'intérêt de notre syndic ? Je peux comprendre, pour les ascenseurs : la répartition des charges est compliquée et demande un suivi précis (mais l'informatique permet de résoudre facilement ce petit problème).
Mais pourquoi nous inciter Ă  souscrire un P4, sans raison ?

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 23 avr. 2022 :  11:31:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il n'est pas nécessaire d'avoir plusieurs comptes travaux. Un seul suffit.

Pour l'entretien des ascenseurs, il appartient au CS d'étudier la question. Tout dépend du montant des travaux à envisager et des capacités financières des copropriétaires et les décisions seront décidées en assemblée générale. L'assistance d'une association telle que l'ARC pourrait être utile.

Idem sur le contrat P4. Je maintiens que la légalité d'un tel contrat, à moins d'être décidé à l'unanimité des copropriétaires est douteuse. Mais à l'AG d'en décider. Le syndic peut donner son avis, il a d'ailleurs une obligation de conseil en tant que professionnel, mais il ne peut rien imposer. Au CS de réfléchir et à l'AG de décider.

Édité par - ainohi le 23 avr. 2022 11:37:15

JPM
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 23 avr. 2022 :  12:07:32  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Pourquoi un P4 ? Je prends un peu au pif les chiffres

Ou bien vous payez une chaudière 28 000 € sans grand délai

Ou bien vous payez 2500 € chaque trimestre

Cela mérite attention


Signature de JPM 
La copropriété sereine

danmasse
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 23 avr. 2022 :  14:24:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ainohi

Il n'est pas nécessaire d'avoir plusieurs comptes travaux. Un seul suffit.

Nous avons le compte obligatoire à 5%, approvisionné par chacun en fonction de ses millièmes communs, et que le syndic ne veut pas utiliser pour les gros travaux d'ascenseurs, où chacun doit contribuer en fonvtion de ses millièmes d'ascenseur.
citation:
Idem sur le contrat P4. Je maintiens que la légalité d'un tel contrat, à moins d'être décidé à l'unanimité des copropriétaires est douteuse. Mais à l'AG d'en décider. Le syndic peut donner son avis, il a d'ailleurs une obligation de conseil en tant que professionnel, mais il ne peut rien imposer. Au CS de réfléchir et à l'AG de décider.

Oui, mais le syndic dit qu'il est obligé de respecter le RC, qui impose effectivement un compte P4 (mais le RC date des années 70, et beaucoup de choses ont changé depuis...).

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 23 avr. 2022 :  14:34:59  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Syndic qui outrepasse ses pouvoirs.
Il n'appartient pas au syndic de décider quand et comment utiliser la réserve travaux.
Utilisation sans rapport avec la clé de répartition applicable, ni même au fait que seuls quelque uns seraient concernés.

La réserve travaux est constituée individuellement "au lot".
Son utilisation suit la même démarche. Si les copropriétaires décident d'en utiliser 60%, c'est 60% de chacune des X réserves de chacun des lots.
Des seuls lots concernés si les travaux portent sur un équipement spécial à certains. Type l'ascenseur, les lots en RdeCh étant exclus.

Pour le P4, il n'a plus de justification 50 ans plus tard.

Sur ces 2 points le CS doit se pencher sérieusement.

Si le syndic se sent obligé de respecter le RDC pour le P4, il faudra qu'il se sente aussi obligé de respecter les dispositions légales sur le fonds travaux permanent, sa gestion et son utilisation.

Édité par - Gédehem le 23 avr. 2022 14:37:55

danmasse
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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 23 avr. 2022 :  14:40:23  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
La question que je me pose est : pourquoi diable le syndic insiste-t-il pour créer de nouveaux fonds de réserve (ascenseurs et P4) ? Quel intérêt y trouve-t-il ?

JPM
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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 23 avr. 2022 :  18:59:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Le fonds travaux est appelé au prorata des tantièmes.

Il faut l'exploiter au prorata des tantièmes. Cela est parfaitement possible pour chantier dont la clé de répartition est différente. Il suffit de prévoir un montant à prélever permettant, réparti au prorata des tantièmes, des apports aussi proches des quotes-parts réparties en fonction de la clé chauffage ou ascenseur.

Si j'ai à payer un appel de 1287 € je suis très satisfait de récupérer 1110 € sur mon compte travaux.

Le P4 il y a 50 ans ? Je n'en ai pas le souvenir. Quoiqu'il en soit cela peut être une solution très satisfaisante si les conditions financières ne sont pas excessives.

On reproche aux syndics de ne pas présenter aux copropriétaires des solutions techniques et surtout financières intéressantes. Quand le syndic remplit au contraire cette mission cela déplait encore à certains.

Signature de JPM 
La copropriété sereine
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