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 Posté - 26 févr. 2020 : 00:12:31
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Bonjour,
En qualité de copropriétaire, j'ai obtenu devant le TGI l'annulation totale d'une assemblée générale de copropriétaires avec la condamnation du syndicat des copropriétaires et du syndic.
Je souhaiterais connaître la portée d'une telle annulation.
Toutes les decisions prises lors de cette A.G. sont elles à fortiori annulées ?
Que se passe t-il pour les contrats souscrits par le Syndicat des Copropriétaires lors de cette A.G. aujourd'hui annulée ?
Que se passe t-il pour les paiements inhérents à ces contrats, effectués par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires ?
Je vous remercie d'avance pout vos réponses.
Bien cordialement.
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ainohi
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Posté - 26 févr. 2020 : 00:49:03
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Bonjour,
Toutes les décisions sont annulées.
Les contrats qui n'ont pas reçu de début d'exécution ne devraient pas être exécutés.
Pour les autres, on revient à l'état antérieur si c'est possible, sinon, ce qui est fait est fait. L'annulation de l'assemblée ne doit pas nuire aux tiers de bonne foi.
Dans la pratique, la prochaine assemblée devrait confirmer tout ou partie des décisions prises lors de l'assemblée annulée. |
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nefer
Modérateur
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 2
 Posté - 26 févr. 2020 : 08:53:09
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en général, quand une procédure en annulation d'une AG est diligentée, le syndic convoque très rapidement une autre AG pour soumettre à nouveau au vote les résolutions inscrites dans l'AG "litigieuse"
une telle procédure est dans la majorité engagée pour vice de forme: à la lecture de l'assignation, le syndic comprend que l'AG sera très probablement annulée...c'est une question de délai jusqu'au jugement |
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Sunbird
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Posté - 26 févr. 2020 : 11:05:03
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Oui il faut tout revoter, lorsque c'est possible. Au minima on vote à nouveau la validation des comptes/budget...
Lorsqu'il y a une demande d'annulation d'AG, il est absurde que le syndic démarre les résolutions votées lors de cette AG surtout lorsqu'elles concernent des tiers. L'entreprise est dans ce cas victime de la négligence du syndic. Ce n'est pas par hasard que les notaires pour modifier le RC demandent une attestation de non contestation d'AG.
Il ne faut pas hésiter à demander avec le CS que le syndic rembourse l'ensemble des honoraires qu'il a perçu car son mandat a également été annulé. Si il fait le mort, faire une résolution pour la prochaine AG demandant le remboursement et à défaut que le SDC l'assigne.
Peut-on connaître les motifs de l'annulation de l'AG?
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nefer
Modérateur
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4
Posté - 26 févr. 2020 : 11:15:46
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les dépenses d'entretien courant sont réputées avoir été faites dans l'interet du syndicat:elles restent valables |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 26 févr. 2020 : 11:47:10
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citation: Initialement posté par nefer
les dépenses d'entretien courant sont réputées avoir été faites dans l'interet du syndicat:elles restent valables
Nous sommes d'accord, d'autant que ces dépenses sont votées dans le budget.
Où cela devient problématique ce sont les résolutions travaux qui sont annulées, résolutions pour lesquelles le syndic auraient dû attendre qu'il n'y ait pas contestation de l'AG ou des résolutions.
art 42
"Sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. " |
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Posté - 27 févr. 2020 : 11:07:37
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citation: Initialement posté par Sunbird
Oui il faut tout revoter, lorsque c'est possible. Au minima on vote à nouveau la validation des comptes/budget...
Lorsqu'il y a une demande d'annulation d'AG, il est absurde que le syndic démarre les résolutions votées lors de cette AG surtout lorsqu'elles concernent des tiers. L'entreprise est dans ce cas victime de la négligence du syndic. Ce n'est pas par hasard que les notaires pour modifier le RC demandent une attestation de non contestation d'AG.
Il ne faut pas hésiter à demander avec le CS que le syndic rembourse l'ensemble des honoraires qu'il a perçu car son mandat a également été annulé. Si il fait le mort, faire une résolution pour la prochaine AG demandant le remboursement et à défaut que le SDC l'assigne.
Peut-on connaître les motifs de l'annulation de l'AG?
Bonjour,
Il s’agit d’une A.G qui s’est tenue en juin 2017 et a été annulée le 25 février 2020. Le fonctionnement de notre institution judiciaire n’est pas très performant.
Cette A.G. était la première A.G. d’une nouvelle copropriété dont l’exercice comptable va de juillet à juin et a été convoquée par un syndic provisoire (syndic du promoteur).
J’ai constaté de nombreuses irrégularités. Aucune mise en concurrence sur les contrats (syndic, assurance immeuble etc.) pas de compte séparé, A.G. en dehors de la commune de la copropriété.
L’institution judiciaire a retenue l’irrégularité du lieu de l’A.G. (en dehors de la commune de la copropriété) pour justifier l’annulation totale de l’A.G.
Lors de cette A.G. a été voté, entre autres :
- budget 2017-2018
- budget 2018-2019
- contrat de syndic sur 3 ans
- contrat d’entretien des parties communes
- contrat d’entretien des ascenseurs
- contrat d’assurance immeuble
- contrat d’assurance juridique
- contrat d’assistance 24/24……………..
Il faut de plus prendre en considération que ce syndic provisoire a souscrit d’autres contrats sans les soumettre à l’approbation d’une A.G. (contrat VMC, ventilation parking, désenfumage, extincteurs, BAES, électricité,….).
Ce syndic « indélicat » a effectué une deuxième A.G. en avril 2019 lors de laquelle nous avons mis fin à son mandat et mandaté un nouveau syndic.
Lors de l’A.G. d’avril 2019 nous n’avons pas approuvé les comptes de l’exercice 2017-2018 mais voté un budget pour l’exercice 2019-2020.
Ce nouveau syndic doit donc à minima avant le 30 juin 2020 faire une A.G. pour :
- approuver les comptes de l’exercice 2017-2018
- approuver les comptes de l’exercice 2018-2019
- voter le budget de l’exercice 2020-2021.
Les appels de fonds des budgets 2017-2018 et 2018-2019, aujourd’hui annulés, ont été payés par les copropriétaires. Les contrats ont été sans doute reconduits tacitement et les factures/primes inhérentes à ces contrats ont été, à priori, payées par le syndic « indélicat » et le nouveau syndic.
J’écris « à priori » car je ne serai pas étonné de constater un jour des irrégularités dans la comptabilité tenue par ce syndic « indélicat ».
J’espère que ces informations complémentaires vous permettront d’affiner la réponse à ma question « Quelle est l’impact de l’annulation complète d’une A.G. ».
Bien cordialement.
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 27 févr. 2020 : 13:40:39
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Il n'y a aucune obligation à soumettre à l'assemblée générale les actes de gestion courante tels que la souscription à un contrat d'assurance. Les seules obligations sont celles inscrites à l'article 21 : concurrence obligatoire et consultation du conseil syndical au-dessus de certains montants fixés par l'assemblée, l'avis de CS n'étant pas contraignant.
A la naissance de la copropriété, l'assemblée ne s'étant pas tenue, il n'y a ni budget ni conseil syndical et il est admis que le syndic provisoire désigné par le constructeur est habilité à signer les contrats et à engager les dépenses qui relèvent des dépenses courantes.
En-dehors de la convocation de l'assemblée, je ne vois aucune irrégularité dans tout ce que vous dénoncez, sauf peut-être pour ce qui concerne le compte bancaire, ce que le tribunal n'a pas examiné.
Tant que les comptes n'ont pas été approuvés, les appels de fonds lancés au titres de budgets annulés manquent de justification et l'on ne peut forcer les copropriétaires qui n'y ont pas répondu à payer mais ceux qui ont payé ne peuvent exiger d'être remboursés. |
Édité par - ainohi le 27 févr. 2020 13:43:34 |
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Sunbird
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Posté - 27 févr. 2020 : 18:57:03
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C'est difficile de répondre sur un site.
Il faudra donc revoter ce qui est annulé :
- budget 2017/2018/2019
- pour les différents contrats c'est plus délicat car c'était la première AG et qu'il s'agit des dépens courantes, le plus simple est de prévoir de nouveaux contrats si ils ne conviennent pas et dans discuter avec les entreprises.
Pour l'AG que va faire ce syndic en 2020, il faudra prévoir en plus la validation des comptes 2017/2018/2019. Pour les comptes il faudra rejeter l'ensemble des frais et honoraires de l'ancien syndic, sachant que son mandat est tombé avec l'annulation de l'AG le nommant et qu'il avait un mandat de 3 ans.
Il faudra faire le décompte, et prévoir une résolution qui permet au nouveau syndic d'engager une procédure contre l'ancien syndic pour qu'il rembourse le SDC.
Il faudrait travailler le dossier avec le nouveau syndic et le CS, il faut reprendre le relevé des dépenses, le grand livre et les factures pour tout repointer.
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Annulation totale d'une A.G. de copropriété 
