Loi 1965

Article 22 Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 55 (V)
I. - Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5% des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l'immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d'autres copropriétaires pour voter lors de l'assemblée générale.

Les consignes de vote entre le mandant et le mandataire n’intéressent pas le syndicat des copropriétaires


(ou la question du pouvoir impératif)




À nouveau, la cour de Cassation vient rappeler le droit, sur la question épineuse des consignes de vote données par le mandant à son mandataire pour le représenter en assemblée générale et de leur éventuelle opposabilité à l’encontre du syndicat des copropriétaires.



Cet arrêt présente l’intérêt de confirmer une jurisprudence judiciaire constante sur le rôle et les obligations des divers intervenants à l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires.

I. Les faits



La copropriétaire d’un lot de copropriété choisit de se faire représenter par sa fille (non-copropriétaire) à l’assemblée générale du syndicat et elle remet à cette dernière, en sus de son pouvoir dûment rempli, un document annexe avec des consignes de vote, dont l’ensemble est remis au président de séance.



Lors de la résolution n° 5, le mandataire s’exprime par un vote contraire aux instructions de sa mère et se voit à cet instant opposer un refus du syndic. Elle décide alors de quitter l’assemblée générale sans subdéléguer son mandat.

Nota : pour rappel, ni le syndic, ni le président de séance n’avaient capacité d’imposer au mandataire le respect de consignes conclues entre le mandant et son mandataire.



À réception du procès-verbal de l’assemblée générale, la copropriétaire représentée dans un premier temps, puis absente après la 5ème résolution, n’est pas satisfaite de ces décisions et décide d’assigner :
• le syndicat de copropriétaires, en annulation de la résolution n° 5 litigieuse ;
• le syndic, en indemnisation de son préjudice, pour avoir refusé au mandataire son droit de pouvoir librement délibérer, c’est-à-dire de manière indépendante des consignes de son mandant.

II. L’analyse de la Cour de Cassation



La 3ème chambre civile de la cour de Cassation fait droit au recours de cette copropriétaire, représentée ponctuellement lors de cette assemblée générale :



« Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande en annulation de la décision n° 5, l’arrêt retient que Mme X… a voté en faveur de cette résolution en remettant un mandat impératif à sa fille et qu’elle aurait pu indiquer les résolutions sur lesquelles sa mandataire pouvait échapper à ce mandat impératif ;



Qu’en statuant ainsi, alors que le caractère impératif du mandat est inopposable au syndicat des copropriétaires et, que seul doit être pris en compte le vote exprimé par le mandataire, la Cour d’Appel a violé le texte susvisé ;

Attendu que, pour rejeter la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société Centennial, l’arrêt retient que, les termes du mandat impératif donné à la mandataire de Mme X… étant parfaitement clairs, aucune faute ne peut être imputée au syndic à titre personnel ;



Qu’en statuant ainsi, alors qu’un syndic n’a pas le pouvoir d’empêcher un mandataire d’émettre un vote contraire aux consignes exprimées dans un mandat, la Cour d’Appel a violé les textes susvisés…



Par ces motifs, Casse et annule (l’arrêt)…. »

III. Conclusion et conseils



Cet arrêt de la Cour de Cassation, du 8 sept 2016, n° 15-20860, vient rappeler par une jurisprudence constante, de l’ordre judiciaire, le fait qu’il n’appartient ni au président de séance, ni au syndic de contrôler la conformité des éventuelles instructions données par le mandant à son mandataire.



Ainsi, en cas de manquement du mandataire aux consignes de son mandant :
• Ce dernier dispose en principe à l’égard de son mandataire fautif d’une action en réparation sur le terrain de la responsabilité civile contractuelle ;
• Cette carence n’influe pas sur la régularité de l’assemblée générale du syndicat (inopposabilité des instructions aux copropriétaires).

Initialement posté par Franck1966

donc, si je lis bien, même si l'agence dit de voter pour comme instruction, le bénéficiaire du pouvoir peut voter contre ...

son fonctionnement normal