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yoda13002
Nouveau Membre
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 Posté - 30 sept. 2018 : 16:34:15
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Bonjour,
Je ne sais pas si j'ai posté dans la bonne rubrique ...
A l'AG prévue pour le 15/10/2018, il a été mis à l'ordre du jour le problème du chauffage collectif :
- soit des travaux pour améliorer le chauffage collectif,
- soit le supprimer et passer en individuel.
Dans le premier cas, le syndic dit ceci :
" Cette décision est à voter à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 Juillet 1965"
et dans le second cas :
" Cette décision est à voter à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 Juillet 1965"
Je croyais que dans le second cas, il fallait l'unanimité.
Que pensez vous de ceci ?
Bonne fin de we
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Édité par - yoda13002 le 30 sept. 2018 16:39:09 |
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Louis92
Contributeur vétéran
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2795 message(s)
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Posté - 05 oct. 2018 : 11:19:03
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Votre premier cas : citation: - soit des travaux pour améliorer le chauffage collectif,
Réponse : double majorité de l'article 25 article n de la loi du 10 Juillet 1965 car le mot-clé est amélioration (sans passage possible via la passerelle 25-1 : la majorité absolue est nécessaire).
Votre deuxième cas : citation: soit le supprimer et passer en individuel. Le chauffage collectif est un service commun, la chaufferie est une partie commune, il faut l'unanimité de tous les copropriétaires pour supprimer une partie commune et spécialement si la suppression oblige à des dépenses et des travaux dans les parties privatives. C'est en fin d'article 26 que la loi de 65 traite ce cas.
citation: L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. Votre syndic a donc tout faux mais celui qui décide de l'article définissant la majorité de vote est le président de l'AG. Peut-être que le syndic a été "briefé" par le président du CS. Vous avez intérêt à en parler autour de vous avant l'AG puis à venir à l'AG avec le texte de la loi de 65 et à empêcher la suppression du chauffage collectif en convaincant l'AG que obliger à des travaux dans les parties privatives pour y ajouter un chauffage individuel requiert l'unanimité.
Cdlt. Louis92. |
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ABCT
Contributeur senior
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Posté - 09 oct. 2018 : 17:38:05
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quel est le problème???
Changement de chaudière(s)? en place depuis combien de temps????
Ou passage Ă un chauffage individuel?
En fonction de l'ancienneté de l'installation il faut tenir compte des travaux annexes… par exemple: changement de toutes les tuyauteries d'alimentation, installation de l'installation des compteurs de calories, voire de robinets thermostatiques.il faudra "adhérer" près d'une entreprise pour effectuer vos relevés de "chaleur".Il convient de comparer l'ensemble des options avant de se lancer dans vos travaux
Economiquement l'individualisation peutĂŞtrerentable.
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chenkak
Contributeur senior
619 message(s)
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3
 Posté - 09 oct. 2018 : 18:47:25
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Le problème se pose aussi pour les premiers chauffages collectifs par le sol et plafond, où les cables chauffants ou tuyaux sont coulés dans la dalle à chaque étage. Après 2 ou 3 réparations très coûteuses et très gênantes pour les appartements concernés, l'abandon et remplacement par des radiateurs individuels pourrait devenir un souhait général.
Mais obtenir l'unanimité à une AG est souvent une impossibilité, à moins d'avoir très peu de copropriétaires.
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JPM
Modérateur
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Posté - 10 oct. 2018 : 14:51:01
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Dans ce sujet le premier choix n'est pas vraiment une amélioration mais des travaux pour conserver le chauffage collectif.
Quant au second choix on admet qu'il y a amélioration en abandonnant le vieux système pour passer en chauffage individuel.
Le premier vote est donc bien à la majorité de l'article 24.
Le second est celui d'une amélioration.
La jurisprudence es en ce sens.
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 11 oct. 2018 : 11:56:33
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JPM écrit juste ci-dessus : citation: Le premier vote est donc bien à la majorité de l'article 24.
Le second est celui d'une amélioration.
Je suis surpris de l'absence de réaction à ces 2 affirmations de JPM.
Le premier vote concerne l'amélioration du chauffage collectif : amélioration = art. 25 n et non pas le 24.
Le second concerne la suppression du chauffage collectif. Ceci signifie l'installation de chauffages individuels donc des travaux dans les parties privatives, en clair dans les appartements donc à la charge de chaque copropriétaire à savoir :
- poser des radiateurs Ă©lectriques,
- ajouter des disjoncteurs dans le tableau électrique de chaque appartement et tirer des fils entre ce tableau et chacune des pièces (chacun des radiateurs),
- si le chauffage collectif couvre l'eau chaude, installer en plus un ballon d'eau chaude (perte de jouissance à cause du ballon, perte de m2 et m3) et y raccorder 3 tuyaux : arrivée, départ et vidange.
- la suppression du chauffage collectif ne pourrait se faire qu'après que le dernier appartement aura installé son chauffage individuel.
Une majorité à l'assemblée ne peut contraindre un copropriétaire à des dépenses privatives et à une perte de jouissance (les gros travaux impactent la jouissance). Et ce, même si la rentabilité de l'opération était démontrée. Ici, le retour sur investissement peut nécessiter des dizaines d'année vu les travaux cités ci-dessus plus l'impact sur l'embellissement (peinture, tapisserie). Et il faut ajouter tout le reste de l'installation électrique à mettre aux normes ...
Cdlt. Louis92. |
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JPM
Modérateur
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6
Posté - 11 oct. 2018 : 14:13:49
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Dans ce cas : soit on fait des travaux sur le chauffage existant, soit on le remplace par des chauffages individuels.
Donc il s'agit d'une installation vétuste.
Quand on fait des travaux pour conserver une installation vétuste, on l'améliore fatalement mais il ne s'agit pas d'une amélioration exigeant la majorité de l'article 25. Il s'agit d'obtenir un service identique au service ancien mais avec du matériel moderne et conforme aux normes.
La condition d'application de l'article 24 est que les travaux de chauffage soient rendus nécessaires par l'usure ou la vétusté (Cass 22/05/1997 Administrer nov 1997 p 72 note Capoulade)
Code LexisNexis ss art. 24 n° 3 " Peu importe que le remplacement ne se fasse pas à l'identique et se traduise par la mise en place d'équipements correspondant aux techniques actuelles CA Paris Pole 4 2e chambre 15/12/2005 Loyers et copropriété 2006 n° 92 note Vigneron "
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jluc34
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Posté - 11 oct. 2018 : 16:11:33
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JPM a raison de rajouter " vétuste " mais le chauffage collectif sera arrêté quand le dernier appartement aura son chauffage individualisé donc ........ |
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ABCT
Contributeur senior
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Posté - 11 oct. 2018 : 16:44:25
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Quand l'installation est vétuste, il convient d'envisager une opération groupée chauffage, E.F. et ECS…. qui vont vous permettre d'individualiser les charges: Par exemple dans les immeubles anciens la distribution verticale nécessite deux voire trois arrivées (en principe à ce jour sans compteur individuel??) il conviendrait de changer toute la distribution avec une entrée par appartement avec compteur individuel (sur palier si possible) cela évite d'avoir recours à une "société" pour effectuer les relevés….
Ensuite la production d'eau chaude peut ĂŞtre produite par un ballon individuel (distribution sous "gaines")
Quant au chauffage, les éléments de chauffage individuels vous permettront de répondre aux dispositions de la loi de transition énergétique du 17aôut 2015....sans vous "affilier" aux sociétés de relevés des compteurs (Eau, thermies etc...) qui se frottent les mains. |
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Sunbird
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Posté - 12 oct. 2018 : 10:29:47
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Remplacer un chauffage collectif vétuste par un chauffage individuel ce n'est pas art 24.
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jluc34
Contributeur actif
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Posté - 12 oct. 2018 : 11:42:08
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il faudra se mettre d accord sur le mot " vétuste" moi je suis pour l unanimité ceci est presque à 100 % impossible à obtenir , s il y a 1 seul copro qui ne veut pas il faut laisser l ancien système en fonctionnement |
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JPM
Modérateur
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Posté - 12 oct. 2018 : 13:40:40
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L'appréciation de la vétusté d'une installation de chauffage ne pose aucun problème.
Le rejet de la nécessité de l'unanimité est un des fondements majeurs de la loi de 1965, contre l'ancienne du 28 juin 1938.
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A.G. Suppression chauffage collectif 
