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PROSPER83
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 Posté - 09 août 2018 : 19:41:37
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citation: JPM : J'ai bien lu.
"2 – Mon post 59 : Je vous retranscris textuellement ce qui est dit dans le LexisNexis sous l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Vous avez du très mal le lire car non seulement je n’ai émis aucun raisonnement juridique, je me suis juste borné à retranscrire intégralement un texte que j’ai récupéré, non pas sur des sites internet, mais dans mon LexisNexis que je consulte régulièrement, tout ignare que je suis apparemment à vos yeux."
Vous reproduisez un commentaire qui s'applique dans le cas d'un ravalement par exemple. Nous ne sommes pas dans le contexte particulier de ce sujet qui a trait à l'approbation des comptes.
1 Je ne comprends pas votre réponse vu que ma citation était à l’adresse de RIBOULDINGUE !
2 Et ou avez lu qu’il s’agissait d’un ravalement de façade ?
27) Décision « sous réserve » :
Il n’y a pas non plus décision si l’assemblée s’est prononcée « sous réserve » d’un évènement ultérieur (par exemple une approbation des comptes »sous réserve de l’avis du conseil syndical » : CA Versailles, 7 oct. 1988 : In.rap. cop. janv. 1991, p 110, obs. P. Capoulade) si bien que la décision n’a aucune effectivité. En cas de doute, il appartient aux tribunaux de définir la portée exacte de la décision prise (V. cass. civ. 3è. 4 juin 1997 : RJDA nov. 1997, n° 1390 – CA Paris, 23è ch. A, 28 juin 1995 : D. 199, somm. P 11, note C. Atias).
Une décision peut être prise à titre préventif, en prévision d’évènements futurs (CA Paris 19 è ch. B, 12 oct. 1995 : RD imm. 1996, p 227, obs. C. Giverdon).
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Viviane
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 82
Posté - 09 août 2018 : 19:58:45
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Ce qui est en rouge, c'est dans le lexis nexis ou c'est un rajout de votre part ? |
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PROSPER83
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83
Posté - 09 août 2018 : 22:18:01
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citation: Viviane : Ce qui est en rouge, c'est dans le lexis nexis ou c'est un rajout de votre part ?
Comme je n'ai cessé de le dire, je n'ai fait que retranscrire textuellement ce qui est dit dans le LexisNexis sans le commenter ni l'interpréter. J'ai simplement mis en rouge ce qui semblait avoir échappé à JPM.
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JPM
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84
Posté - 09 août 2018 : 23:04:50
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Faisons bref :
L'assemblée générale approuve les comptes avec des réserves
Les comptes sont approuvés purement et simplement
L'assemblée générale approuve les comptes sous réserve de la facture des Ets DUPONT (7300 €) qui semble concerner un autre syndicat.
Les comptes sont approuvés exception faite de la facture en question qui doit faire l'objet d'une vérification.
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Viviane
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85
Posté - 09 août 2018 : 23:51:34
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citation: Initialement posté par JPM
Faisons bref :
L'assemblée générale approuve les comptes avec des réserves
Les comptes sont approuvés purement et simplement
L'assemblée générale approuve les comptes sous réserve de la facture des Ets DUPONT (7300 €) qui semble concerner un autre syndicat.
Les comptes sont approuvés exception faite de la facture en question qui doit faire l'objet d'une vérification.
Je dirais plutôt
L'assemblée générale approuve les comptes avec des réserves
Le syndic répartit la totalité
L'assemblée générale approuve les comptes sous réserve de la facture des Ets DUPONT (7300 €) qui semble concerner un autre syndicat.
Le syndic répartit la totalité sauf la facture Dupont.
Ce que dira le juge quand vous le saisirez pour impayés c'est une autre histoire. Encore plus avec une résolution aussi stupide que celle de Louise Bourles... |
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PROSPER83
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86
Posté - 10 août 2018 : 00:16:55
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citation: JPM : L'assemblée générale approuve les comptes avec des réserves
Les comptes sont approuvés purement et simplement
Ce qui ne semble pas être l’avis de Maître LudovicRevert-Cherqui, Avocat spécialisé en Droit Immobilier, Paris, qui indique en accés libre, sur son site internet (/www.revert-cherqui.fr/la-vei...blee-generale) dont extrait ci après:
"En outre, il convient de ne pas omettre que les copropriétaires disposent, d'un droit de consultation, des pièces justificatives des charges de copropriété, avant la réunion de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur les comptes du syndic, et ce conformément à l'Art. 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Ces modalités de consultation des pièces doivent être précisées dans la convocation à l'assemblée générale.
Le respect de cette dernière obligation s'impose, puisque sa violation pourrait entraîner le prononcé judiciaire de l'annulation de cette résolution.
En dernier lieu, il sera précisé que l'approbation des comptes intervient à la majorité de l'Art. 24 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à -dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
III. LA PORTEE DE L'APPROBATION DES COMPTES :
a) Les effets directs de l’approbation des comptes :
Comme cela a été indiqué plus haut, le vote de l'approbation des comptes a pour principal effet de ratifier toutes les dépenses engagées par le syndic au cours de l'exercice écoulé.
Cela suppose bien naturellement, que tous les éléments et documents aient été portés à la connaissance des copropriétaires, afin de leur permettre de se prononcer en toute connaissance de cause.
Précisons que cette approbation ne saurait être valable, si elle était effectuée avec la mention de "restrictions", ou de "réserves ", auquel cas, l'approbation des comptes ne peut résulter que du vote d'une délibération ultérieure.
Sinon, le vote de l'approbation des comptes a pour effet d'interdire toute révision ultérieure desdits comptes, sauf l'hypothèse d'inexactitudes ou d'erreurs matérielles prévues par l'article 1269 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 27 avr. et 9 nov. 1988 : Loyers et copr. 1988, comm. 349 et 1989, comm. 91. – Cass. 3e civ., 22 mars 1989 : Loyers et copr. 1989, comm. 247. – CA Aix-en-Provence, 16 mars 1995 : JurisData n° 1995-044191).
Les conséquences plus directes de l'approbation des comptes sont les suivantes :
- les copropriétaires ont pour obligation de régler leur quote-part, dans les charges communes telles qu'elles résultent des comptes approuvés (Cass. 3e civ., 27 juin 2001 : JurisData n° 2001-010440 ; Loyers et copr. 2001, comm. 238)
- la ratification de la gestion financière du syndic, a pour conséquence d'interdire toute révision ultérieure des dépenses de l'immeuble pour l'exercice approuvé. En effet, lorsque les comptes ont été approuvés, ils ne peuvent plus être contestés de sorte que la Cour de Cassation a même affirmé qu'une mesure d'expertise ne pouvait plus être ordonnée (Cass. 3e civ., 3 oct. 1969 : JCP G 1970, II, 16201. – CA Versailles, 25 janv. 1988 : D. 1988, inf. rap. p. 68)« »
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Posté - 10 août 2018 : 07:55:39
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Prosper, vous oubliez à chaque fois, qu'il faut que ces réserves et ces restrictions soient indiquées, or en l'espèce chez Louise, si les mots "avec réserves" sont bien dans le libellés, ces réserves ne sont pas "mentionnées". |
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88
 Posté - 10 août 2018 : 08:03:24
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... et que ... Ce qui est mentionné dans la suite est exactement l'inverse de ce qu'on peut considérer comme des réserves puisque ce sont des opérations additionnelles de l'exercice suivant.
citation: je n'ai fait que retranscrire textuellement ce qui est dit dans le LexisNexis sans le commenter ni l'interpréter. J'ai simplement mis en rouge ce qui semblait avoir échappé à JPM. Ce qui peut éviter les ambiguités, c'est de ajouter du genre (Mis en exergue En rouge par Proper83)
citation: Je dirais plutôt
L'assemblée générale approuve les comptes avec des réserves
Le syndic répartit la totalité
L'assemblée générale approuve les comptes sous réserve de la facture des Ets DUPONT (7300 €) qui semble concerner un autre syndicat.
Le syndic répartit la totalité sauf la facture Dupont. J'ajouterais quand même que la comptabilité est cloturée telle que présentée et le syndic...
et
La comptabilité telle que présentée et dont on a soustrait ou contrepassée l'opération DUPONT est cloturée ... et le syndic.. |
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JPM
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89
Posté - 10 août 2018 : 08:07:28
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Me CHERKI : citation: Précisons que cette approbation ne saurait être valable, si elle était effectuée avec la mention de "restrictions", ou de "réserves ", auquel cas, l'approbation des comptes ne peut résulter que du vote d'une délibération ultérieure.
Cette phrase est à la lettre inexacte car une réserve doit être précisée, c'est bien certain.
Dans certains cas la réserve porte sur une tenue désordonnée de l'ensemble de la comptabilité, l'absence des pièces à joindre à la convocation. On peut alors appliquer fraus omnia corrumpit qu'il est inutile de traduire 
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Posté - 10 août 2018 : 10:12:57
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citation: Initialement posté par JPM
Faisons bref :
L'assemblée générale approuve les comptes avec des réserves
Les comptes sont approuvés purement et simplement
Selon nous, on ne peut écrire cela et nous ne voyons pas un juge raisonner ainsi. S'il y a des réserves et qu'on ne sait pas lesquelles, il est impossible de considérer que les comptes sont approuvés !
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JPM
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91
Posté - 10 août 2018 : 10:32:31
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J'ai mis en exergue le cas où il semble y avoir un désordre général de la comptabilité qui justifie des réserves non précisées.
A défaut une réserve doit être précisée et justifiée. A défaut il n'y aura plus jamais de comptes approuvés.
Je vais plus loin : le président n'est pas tenu d'enregistrer une réserve non précisée. Il faut en finir avec des solutions qui perturbent le fonctionnement des copropriétés et réjouissent les semeurs de désordres.
On peut reprendre ici la jurisprudence relative aux réceptions de travaux.
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JPM
Modérateur
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92
Posté - 10 août 2018 : 11:02:18
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Posté - 10 sept. 2018 : 14:06:18
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Deux mois après l'AG , et nous venons de recevoir le PV et le rapport du Cabinet Expertise Comptable / Commissaire aux comptes. (cf mon post du 3/08/2018)
Je souhaite vous en faire part, certains d'entre vous ne seront pas étonnés !
Nous avons reçu en même temps, un compte rendu du Conseil Syndical qui ne fait aucune référence à ce document qui comme vous le verrez ci-dessous, n'est rien du tout, qu'il ne sert qu'à couvrir le syndic, une attestation de complaisance.... et à contrer le courrier d'un copropriétaire concernant des anomalies constatées.
Le document n'est pas daté, il est accompagné d'une lettre d'introduction que je reprends ci-dessous
Madame, Monsieur, (nous ne savons pas s'il s'agit du syndic et de sa secrétaire ou de la présidente du conseil syndical)
Vous avez souhaitez nous confier une mission d'examen limité des comptes annuels de la copropriété "X" et nous vous en remercions.
Nous vous rappelons qu'une mission d'examen limité ne constitue pas un audit, cet examen a pour objectif d'établir une attestation indiquant qu'il n'a pas relevé d'éléments remettant en cause la régularité et la sincérité des comptes annuels pouvant remettre en cause l'image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat à la clôture de l'exercice.
En conséquence, nous vous présentons nos remarques issues de cet examen.
Monsieur X - Expert comptable
Le début du rapport précise : notre mission prend en compte uniquement la vérification de certaines pièces justificatives, comme les factures par exemple, par rapport aux enregistrements comptables. Il s'agit ainsi de s'assurer que tous les frais ont été payés correctement et sont conformes aux bons de livraison ou d'achat.
Nous ne confirmons donc aucune information à des tiers : clients, fournisseurs, banques etc
........
Un paragraphe indique qu'au niveau de la balance : nous avons constate un compte en attente d'impuation 471 débiteur 192 500 euros..... Après renseignement auprès du syndic, il convient d'auditer ces points, nous n'avons pu que constater l'existence de ce compte sans pouvoir nous assurer de leur exhaustivité.
Le compte en attente d'imputation "472" doit être soldé au prochain exercice.
Le compte 492 Provision pour créances douteuses représente un solde créditeur de 126479 euros, le syndic a repris les soldes à nouveau sans avoir d'explication.
Il serait bien que le conseil syndic donne des explications concernant ces sommes.
Le rapport se termine par : sous réserve de ces observations, notre mission d'examen limité n'a pas relevé d'éléments remettant en cause la régularité et la sincérité des comptes annuels pouvant remettre en cause l'image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat à la clôture de l'exercice.
J'ai repris les quelques paragraphes qui méritent d'être soulignés.
Cet expert comptable a été choisi par le syndic ou un membre du conseil syndical et ne connaît pas la gestion de la copropriété.
Les comptes ont été approuvés sous réserve de cet audit.
Je crains que pour 90 % des copropriétaires cette attestation couvre les agissements du syndic.
Que faire dans une telle situation où une action auprès du TGI prendra deux à 3 ans, avec nomination d'un expert ce qui nous amènera à 5 ou 6 ans ?
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andre78fr
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94
Posté - 10 sept. 2018 : 14:30:02
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Vaste sujet... un syndic peut hériter d'une comptabilité problématique avec des gros soldes inexpliqués et pour autant faire correctement son travail ensuite... On peut imaginer ça d'après la phrase "le syndic a repris les soldes à nouveau sans avoir d'explication"...
Sur la pertinence de confier ce genre de mission à des experts-comptables qui ne connaissent que rarement la copropriété et ses particularités (le fait ici de parler du patrimoine par exemple) on pourrait également en discuter longuement...
Que voulez-vous au juste ? Contrôler les comptes annuels (provisions, dépenses réelles) ou vous embarquer dans un grand nettoyage de apurement de la comptabilité ? C'est à dire l'inventaire des toutes les dettes et créances, les comptes d'attente, de régularisation, afin de mettre les comptes "au propre" ? Si c'est le cas je pense qu'il faut réussir à expliquer la situation dans un premier temps et mettre à l'ordre du jour un tel chantier, avec la nécessaire participation du syndic et de son comptable et d'autres intervenants... |
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JB22
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Posté - 10 sept. 2018 : 17:06:10
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De André78
"Sur la pertinence de confier ce genre de mission à des experts-comptables qui ne connaissent que rarement la copropriété et ses particularités "
Et c' est désagréable de voir un professionnel "enfumer" les copropriétaires avec des notions de "mission d'examen limité des comptes annuels" et "qu'une mission d'examen limité ne constitue pas un audit"
Un syndic qui reprends une comptabilité doit reprendre les comptes tels qu' ils sont, mais si des comptes ne sont pas justifiés il doit présenter et soumettre les comptes à l' approbation de l' A.G. avec des provisions pour créances douteuses.
Ce qui m'interpelle: "nous avons constate un compte en attente d'imputation 471 débiteur 192 500 euros....."
Ce solde aurait besoin de justification.
" Le compte en attente d'imputation "472" doit être soldé au prochain exercice"
Quel est le montant de ce compte et quelles factures en attente contient-il?
"Le compte 492 Provision pour créances douteuses représente un solde créditeur de 126.479 euros"
Quel est le montant du solde du compte 459 Copropriétaire créances douteuses.
Si j' ai bonne mémoire ce n' est pas la première fois que vous avez à faire face à une "expertise" inutile et coûteuse.. |
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Posté - 10 sept. 2018 : 20:57:35
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citation: n'a pas relevé d'éléments remettant en cause la régularité et la sincérité des comptes annuels pouvant remettre en cause l'image fidèle du patrimoine Donc le patrimoine en théorie égal a zéro est bien en pratique égal a zéro.
Tout est bon, circulez....
citation: Le compte 492 Provision pour créances douteuses représente un solde créditeur de 126479 euros, Bon, oui, mais 126 000 euros, ça va ça vient... |
Édité par - ribouldingue le 10 sept. 2018 21:02:23 |
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Posté - 11 sept. 2018 : 09:27:30
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Ribouldingue : comment pouvez-vous dire tout est bon, circulez.....
L'audit n'est pas un audit des comptes de la copropriété.
Un seul contrôle des factures de l'année ne semble avoir été fait, et les comptes de tiers n'ont fait l'objet d'aucune analyse.
Pour répondre à JB22 : les comptes ont été audités au moment de la prise en charge par le syndic actuel pour les années antérieures à 2012, par un expert comptable connaissant la comptabilité des copropriétés.
Les années suivantes, l'expert comptable qui avait fait les audits à continuer à contrôler les comptes de la copro, cela a fait l'objet de notes auprès du comptable du syndic qui a changé au moins 3 fois durant la période. J'étais alors au conseil syndical (départ en 2017) et je faisais le lien avec lui et le syndic.
Depuis deux ans, les remarques faites auprès du syndic et du conseil syndical ne sont pas prises en compte. Le conseil syndical ne s'appuie plus sur cet expert comptable qui peut répondre aux écritures mises en attente suite à deux procédures en responsabilité professionnelle des syndics avant 2012. Tout est écrit dans les notes de suivi, mais celles-ci n'ont pas été remises à l'expert choisi par le syndic ou le conseil syndical actuel qui n'a aucune compétence comptable dans son équipe.
Les erreurs constatées et non résolues ces dernières sont des écritures dans les comptes de tiers ou dans la répartition, le règlement de copropriété ne prévoyant pas de dépenses par batiment alors qu'apparaissent des dépenses entretien et réparation par bâtiment.
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nefer
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Posté - 11 sept. 2018 : 10:44:41
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concernant la clé de répartition par bâtiment utilisée par votre syndic et qui ne figure pas dans votre réglement de copropriété, il est très facile, lors de l'AG de demander o faire rectifier les comptes en transférant les dépenses des clés de répartition par batiment, sur la clé inscrite dans le réglement de copropriété et d'exiger que votre remarque soit inscrite dans le PV de l'AG |
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JB22
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Posté - 11 sept. 2018 : 11:24:24
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De Louise BOURLES
"Les erreurs constatées et non résolues ces dernières sont des écritures dans les comptes de tiers ou dans la répartition, le règlement de copropriété ne prévoyant pas de dépenses par batiment alors qu'apparaissent des dépenses entretien et réparation par bâtiment".
Depuis quand date l' application de "clé bâtiment".
Vous aviez un Expert comptable au courant des spécificités des copropriétés et vous en changez pour un, non spécialiste, désigné par le syndic, et en plus pour une mission "bidon"...
Seule vous ne pouvez pratiquement rien faire et surtout que vous n' êtes plus au C.S.
Toute contestation doit être faite dans les deux mois de la réception du P.V. auprès du T.G.I., et vous le savez. Les L.R.A.R. ne servent à rien. |
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100
Posté - 11 sept. 2018 : 12:59:31
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Je plussoie les deux interventions précédentes. |
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Approbation des comptes sous réserves ? d'audit ? 
