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PROSPER83
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 Posté - 06 août 2018 : 14:51:55
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citation: Ribouldingue : Euh non, et sans etre comptable, il y a des gens qui ne votent pas n'importe quoi, surtout s'il y a un conseil un peu actif et qui explique.
Bien c’est bien sûr ! D’ailleurs, il n’y qu’à venir régulièrement sur ce forum (ou d’autres) pour savoir qu’il y a plein de gens qui ne votent pas n’importe quoi et qu’il y plein de conseil syndicaux très actifs qui expliquent bien.
citation: Sinon, on rappelle que le copropriétaire Lambda a 21 jours pour préparer son AG. 21 jours, c'est 3 semaines, ca donne un peu de temps pour se renseigner, non?
Super ! Donc dans votre copro, le copropriétaire Lambda peut aller chez le syndic pendant 21 jours pour se renseigner ?
citation: citation:
faut-il avoir des notions comptables, ce qui est loin d’être le cas de tout un chacun,
Oui mais bon, si on estime ne pas avoir les notions comptables pour acheter en copro, on achète et on fait confiance aux autres ou on n'achète pas ou on acquiert les notions.
Il vaut mieux parfois se taire plutôt que de dire n’importe quoi pour assouvir un simple plaisir de contradiction.
citation: C'est tres facile de toujours proclamer 'Moi pas pouvoir' et de conclure 'Tous pourris' ou un peu dans le genre.
Bis répétita : Il vaut mieux parfois se taire plutôt que de dire n’importe quoi pour assouvir un simple plaisir de contradiction.
citation: citation:
Une procédure judiciaire pour dénoncer quoi ? Et s'appuyant sur quoi ? Sur un audit irrégulièrement décidé et donc le syndic est tout à fait en droit de refuser l'accés de l'auditeur à ses bureaux ?
Sur le fait que le syndicat ne peut pas décider de porter des opérations correctives aux comptes de 2017 sur l'exercice 2018 alors qu'il sait que ces corrections sont à faire;
Cette manière de faire rend la compta non sincère, évidemment non sérieuse, et de plus reporte les corrections sur un exercice ou les copropriétaires pourraient avoir changé.
Vous n’avez pas de motif plus foireux à conseiller à Louise BOURLE pour engager une procédure ?
Et au fait, selon vos judicieux conseils, votre procédure elle devrait l’engager contre qui : Le SDC, le syndic, ou les deux ? Et sur la base de la violation de quel article de la loi ou du décret qui régissent la copropriété ?
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Posté - 06 août 2018 : 15:10:05
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citation: Il vaut mieux parfois se taire plutôt que de dire n’importe quoi pour assouvir un simple plaisir de contradiction.
Vous gagneriez beaucoup a etre moins chiant....
Surtout que quand il s'agit d'aider vous n'êtes pas toujours le premier, mais quand il s'agit d'envoyer sur les roses, vous êtes champion. A se demander quel est votre véritable but sur ce forum.
Oui, quand j'énonce qu'on a 21 jours pour préparer les votes à une AG, je n'écris pas qu'on a 21 jours pour aller 21 fois chez le syndic; Le syndic a un role de gestion et de conseil au syndicat, pas de conseil aux copropriétaires individuellement (Vous comprendre?)
J'avoue ne pas comprendre votre réaction qui n'est en rien sur le fonds, mais juste histoire de blackbouler;
citation: Et au fait, selon vos judicieux conseils, votre procédure elle devrait l’engager contre qui : Le SDC, le syndic, ou les deux ? Je veux bien répondre à Louise Bourles. Vu le ton employé, pas aux emm...rs.
Accessoirement vous avez tout a fait le droit de n'être pas d'acrod avec ce que j'exprime. Je comprends moins le fait dénoncer que c'est idiot sans dire pourquoi. Ca fait partie d'une technique de blakboulage simpliste qui n'aide en rien le lecteur.
De la discussion nait parfois une compréhension améliorée.Mais j'ai peur que vous soyez peu réceptif au mot discuter. |
Édité par - ribouldingue le 06 août 2018 15:24:03 |
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Posté - 06 août 2018 : 15:59:02
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Concernant le contrôle des comptes un copropriétaire peut faire ce contrôle, mais il a peu de temps et ne dispose pas du grand livre.
Il dispose des factures classées, et des annexes et de l'état des dépenses.
Vous n'avez pas à votre disposition l'état de rapprochement bancaire, et la lecture des comptes de tiers.
L'année passée, le contrôle des comptes avait lieu la veille de l'assemblée.
Cette année, la convocation ne mentionnait pas le jour de contrôle pour les copropriétaires.
Comme j'ai pu vous le signaler précédemment, la note remise au Syndic l'année passée et au Président du Conseil Syndical avec le détail des comptes comptables concernés aurait permis d'avoir des réponses cette année.
Le rapport du Conseil Syndical ne fait pas référence à ces anomalies corrigées ou non....
et qui plus est d'autres anomalies sont apparues sur les annexes de cette année.
Un nouveau courrier en LRAR a été établi, sans réponse du syndic, le président du CS ne s'étant pas déplacé.
La seule information est celle que je vous ai mentionnée au début de ce post, ratification des comptes sous réserves d'un audit en cours....
Donc en résumé : pas de réponse aux lettres en LRAR ni du syndic, ni du conseil syndical et un PV annonçant un audit....
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PROSPER83
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24
Posté - 06 août 2018 : 17:53:58
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citation: Louise BOURLE : Concernant le contrôle des comptes un copropriétaire peut faire ce contrôle, mais il a peu de temps et ne dispose pas du grand livre.
Il dispose des factures classées, et des annexes et de l'état des dépenses.
Vous n'avez pas à votre disposition l'état de rapprochement bancaire, et la lecture des comptes de tiers.
L'année passée, le contrôle des comptes avait lieu la veille de l'assemblée.
A transmettre à RIBOULDINGUE
citation: Cette année, la convocation ne mentionnait pas le jour de contrôle pour les copropriétaires .
C'est hélas aussi assez fréquent, bien que s’agissant d’une obligation faite par l’art.18-1 de la loi du 10 juillet 1967 modifié par la loi du 24 mars 2014 (ALUR) et l’art. 9 du décret du 17 mars 1967.
Auparavant, c’était l’assemblée qui définissait les conditions dans lesquelles les pièces justificatives étaient consultables par les copropriétaires et l’omission de cette mention dans la convocation rendait annulables les décisions concernant les comptes du syndicat (CA Paris, pôle 2, 2è ch., 19-12-2011 et 19-10-2011 (mais la nullité ne pouvant être invoquée que par les copropriétaires qui n’avaient pas eu accès à la consultation).
Depuis la loi ALUR, le syndic a l’obligation de les tenir à la disposition de tous les copropriétaires selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat qui a modifié l’art.9 du décret du 17 mars 1967.
Décret n° 2015-1907 du 30 décembre 2015 relatif aux modalités de mise à disposition des pièces justificatives des charges de copropriété
« Art. 9-1.-Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.
« Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s'effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l'article 9.
« Lorsqu'il s'agit d'un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d'accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.
« Les pièces mentionnées au premier alinéa sont des documents originaux ou des copies. Les copropriétaires peuvent obtenir une copie de ces pièces à leurs frais.
« Les copropriétaires peuvent se faire assister par un membre du conseil syndical. »
Les nouveaux art.18-1 de la loi et art. 9-1 du décret étant donc d’ordre public, il faudrait peut-être vous rapprocher d’un avocat pour savoir si le non-respect, par le syndic, des modalités de mises à disposition des pièces justificatives des charges peut aussi conduire à l’annulation de la décision qui a validée les comptes.
Les nouveaux art.18-1 de la loi et art. 9-1 du décret étant donc d’ordre public, il faudrait peut-être vous rapprochez d’un avocat pour savoir si le non-respect, par le syndic, des modalités de mises à disposition des pièces justificatives des charges peut aussi conduire à l’annulation de la décision qui a validée les comptes.
Voilà , je ne suis peut-être pas le premier à vouloir vous aider, mais au moins j'aurai essayé de le faire.
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Posté - 07 août 2018 : 08:05:43
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citation: A transmettre à RIBOULDINGUE Je ne suis pas votre manant. |
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Posté - 07 août 2018 : 09:49:26
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c'est en majuscules quand même, c'est un noble manant..... |
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Posté - 07 août 2018 : 10:22:30
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Exact. j'aurais du écrire 'Je ne suis pas votre manant majuscule'.....  |
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JPM
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Posté - 07 août 2018 : 18:31:56
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Ce sujet montre le bazar qui existe dans certaines copropriétés.
L'intérêt général est que les comptes sortent de l'assemblée définitivement apurés et définitivement opposables à tous les copropriétaires.
Il est vrai que l'approbation des comptes ne vaut pas approbation des comptes individuels
Il faudra combattre cette disposition malfaisante qui ne pourrait être admise qu'assortie d'une très courte prescription. Comment admettre que la sécurité juridique de la copropriété soit à la merci pendant 10 ans (bientôt 5 ! cela est souhaitable) d'un copropriétaire qui contesterait huit ans après une approbation des comptes.
Comment une personne saine d'esprit peut elle approuver un risque pareil ?
Quant à l'approbation des comptes ? Il faut la préparer six mois à l'avance en vérifiant le premier semestre en août ou septembre.
Un audit dans ce sujet ? De quoi s'agit il, pourquoi pas terminé le jour de l'assemblée. C'est un boulot à sortir des queues de cerises, du genre des révisions de contrat à 13 €.
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nefer
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 Posté - 07 août 2018 : 19:29:05
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s'il s'agissait d'erreur d'imputations sur les clés de répartition , l n'y avait pas besoin d'un "auditeur" extérieur! |
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Viviane
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Posté - 07 août 2018 : 19:38:24
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citation: Il faudra combattre cette disposition malfaisante qui ne pourrait être admise qu'assortie d'une très courte prescription. Comment admettre que la sécurité juridique de la copropriété soit à la merci pendant 10 ans (bientôt 5 !
C'est 5 depuis pas mal de temps pour recouvrer un trop versé....
Et perso je trouve pas cette disposition malfaisante. Dans certains syndicats, ou une majorité malfaisante vote ce qui l'arrange, dans d'autres où le syndic répartit n'importe comment sans que personne ne le sache ou le comprenne, impute abusivement des charges individuelles sans le dire non plus, sans cette disposition, il faudrait aller chaque année devant le juge pour contester une mauvaise répartition des charges.
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Posté - 07 août 2018 : 20:11:43
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viviane : citation: C'est 5 depuis pas mal de temps pour recouvrer un trop versé....
Et non, JPM a souvent raison, c'est bien 10 ans.
Un appel de charges de copropriété peut être contesté durant dix ans.
Une lecture de la loi de 1965, article 42, le dit clairement, et c'est toujours d'actualité.   : Article 42
Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 59
Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Il s'agit d'une "action personnelle", à ne pas confondre avec la contestation d'une décision d'assemblée générale, explique la Cour de cassation.
Le délai habituel de contestation des décisions d'assemblée est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic et la contestation n'est réservée qu'aux copropriétaires "opposants ou défaillants", c'est à dire absents.
Mais les conséquences financières individuelles qui en résultent pour chacun, figurant dans les appels de fonds, peuvent être contestées durant dix ans. La loi du 10 juillet 1965, qui réglemente la vie en copropriété, le prévoit expressément.
Par ailleurs, explique la Cour de cassation, l'approbation des comptes annuels généraux du syndic en assemblée générale ne vaut pas approbation des comptes individuels de chacun des copropriétaires. Ceux-ci gardent la possibilité de contester.
Un copropriétaire, qui avait voté pour des travaux dans les parkings de la résidence, n'avait plus le droit, quatre mois plus tard, de contester ce vote puisqu'il n'était pas absent ni opposant, mais il conservait le droit, selon cet arrêt, de contester durant dix ans les conséquences financières qui en découlaient pour lui, individuellement. Et ceci même si les comptes annuels généraux ont été approuvés.
(Cass. Civ 3, 1.2.2018, V 16-26.992).
Vous avez donc la loi, et une cassation. Difficile de contester cela !
Viviane . Vous confondez avec les 5 ans pour le SDC de récupérer les impayés de charges.
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Viviane
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Posté - 07 août 2018 : 23:10:27
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citation: Viviane . Vous confondez avec les 5 ans pour le SDC de récupérer les impayés de charges.
C'est vous qui confondez...
Le SDC a 10 ans pour récupérer les impayés (cf art 42 loi 1965 que vous recopiez)
Mais un proprio a 5 ans pour contester un trop versé
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000030725680
citation: Qu'en statuant ainsi, par des motifs imprécis et impropres à justifier sa décision, alors que l'action en restitution de charges indûment versées est soumise à la prescription quinquennale qui régit les actions personnelles ou mobilières, et sans répondre au moyen faisant valoir que les travaux des façades n'avaient fait l'objet d'aucune décision d'assemblée générale, la juridiction de proximité a violé le texte susvisé ; |
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Édité par - Viviane le 07 août 2018 23:11:44 |
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JPM
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Posté - 08 août 2018 : 00:04:27
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Viviane met en gras les morceaux de phrases qui démontrent son erreur.
Dans cet arrêt qui ne concerne pas une décision d'approbation des comptes, la Cour de cassation a fondé sa décision sur le régime de l'action en répétition de l'indu qui est étranger à la loi du 10 juillet 1965.
Lorsqu'il y a contestation de la décision d'approbation des comptes et du mode de répartition des charges, nous sommes bien dans le régime de la loi du 10 juillet 1965. Le prescription de dix ans est applicable. J'ai évoqué la réduction à 5 ans parce qu'elle figure dans le projet de loi ELAN.
Sur cette décision un peu exceptionnelle il faut voir la note de Me Bouyeure dans Administrer août septembre 2012 p. 50.
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Viviane
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Posté - 08 août 2018 : 00:21:38
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Je retrace la discussion
citation: JPM : Il est vrai que l'approbation des comptes ne vaut pas approbation des comptes individuels
Il faudra combattre cette disposition malfaisante qui ne pourrait être admise qu'assortie d'une très courte prescription. Comment admettre que la sécurité juridique de la copropriété soit à la merci pendant 10 ans (bientôt 5 ! cela est souhaitable) d'un copropriétaire qui contesterait huit ans après une approbation des comptes.
Viviane : C'est 5 depuis pas mal de temps pour recouvrer un trop versé....
JPM : Lorsqu'il y a contestation de la décision d'approbation des comptes et du mode de répartition des charges, nous sommes bien dans le régime de la loi du 10 juillet 1965. Le prescription de dix ans est applicable.
Si vous arrivez à contester en justice une approbation des comptes 8 ans après, je vous tire mon chapeau... parce qu'à moins d'avoir été défaillant ou opposant ET n'avoir jamais reçu le PV en RAR, c'est tout bonnement impossible
Donc vous ne contestez pas l'approbation des comptes,, c'est justement l'intérêt de ce dispositif. Vous contestez VOTRE COMPTE, et généralement, parce que du coup on vous a TROP DEMANDE ou vous avez TROP VERSE. Peu de gens s'amusent à contester un pas assez versé... Ca ne marche évidemment que pour peu de motifs :
-erreur de répartition
- dépenses privatives indues
Vous n'allez pas contester votre SEUL compte parce que vous trouvez que l'AG n'aurait pas du approuver telle dépense. Ca marchera pas. Pour ça faut contester la décision d'approbation.
Et donc je maintiens, c'est CINQ ANS pour le trop versé, et pas 10.
Quant à contester l'approbation des comptes proprement dite, c'est ni 5 ans ni 10, c'est deux mois après réception du PV.... sauf si vous l'avez jamais reçu, ET que vous êtes opposant ou défaillant: là ui c'est 10 ans.
J'ai donc pas une seconde pensé que vous parliez de formellement contester la décision d'AG dans votre premier post... |
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Édité par - Viviane le 08 août 2018 00:42:00 |
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JPM
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Posté - 08 août 2018 : 00:51:38
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Quand un copropriétaire fait valoir qu'on lui fait payer des charges de chauffage alors que son lot n'est pas desservi, la solution actuelle déclare que le délai de deux mois n'est pas applicable.
Pour autant il y a bien mise en cause de la répartition des charges dans les comptes approuvés. S'il gagne son procès, il récupérera 3200 € qui devront être répartis ente d'autres copropriétaires.
Un autre vice dans ce mécanisme est que le syndicat seul est mis en cause alors que certains de ces copropriétaires auraient peut être des arguments à faire valoir.
Un seul mécanisme est admissible. Chaque copropriétaire doit recevoir son exemplaire propre du projet de répartition des charges. Il a trois semaines pour l'examiner et relever telle ou telle erreur. Il faudrait donner un régime spécifique au signalement de l'erreur et au traitement immédiat de la contestation, dès avant la tenue de l'assemblée.
De toute manière il faut prohiber tout ce qui peut remettre en cause l'approbation des comptes tout en imposant le traitement rapide d'une réclamation justifiée.
Restent à part les réclamations concernant un chèque non encaissé ou perdu. Les comptes des autres copropriétaires ne sont pas affectés.
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Viviane
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Posté - 08 août 2018 : 00:55:44
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Là où en revanche on peut effectivement dire que c'est 10 ans, c'est pour contester un appel .
C'est ce dont parle l'arrêt cité par philippe (qui a copié-collé ceci sans citer sa source). Qui ne dit nulle part qu'on peut contester l'approbation des comptes pendant 10 ans NI qu'on peut réclamer un trop payé pendant 10 ans.
citation:
Contester un appel non réglé en justice présente en général peu d'intérêt, sauf si on vend et que le syndic retient la somme.
Sans quoi, mieux vaut ne pas payer (en expliquant pourquoi) et attendre que le syndicat assigne. Si l'appel est erroné, il perdra. Et au bout de 10 ans le syndicat ne peut plus rien faire.
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Édité par - Viviane le 08 août 2018 01:11:03 |
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Viviane
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Posté - 08 août 2018 : 01:19:12
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citation: Chaque copropriétaire doit recevoir son exemplaire propre du projet de répartition des charges. Il a trois semaines pour l'examiner et relever telle ou telle erreur.
Ah oui, ce serait tellement bien... mais aucun syndic ne le fait. Pourtant rien ne les en empêche.
Ils envoient un machin avec un solde avant et un solde après répartition... auquel personne ne comprend rien.
Apparemment, pour eux ça correspond à ça :
citation: 5° En vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ;
Et après on dit qu'il y a trop de lois.
Moi je dis surtout qu'il n'y a pas assez de sanctions déterminées d'avance par la loi, et qu'elles sont trop difficiles à obtenir. |
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Posté - 08 août 2018 : 10:09:04
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Si j'interprète la position de Viviane, dans notre situation actuelle, le copropriétaire qui n'est pas en accord avec la répartition des charges (ex affectation de 19 000 € pour un batiment alors qu'il n'y a pas de charges spéciales batiment dans le règlement de copropriété), mais voté par l'AG avec la mention sous réserves d'un audit.....
paye ses charges trimestrielles sans tenir compte de cette dépense, et motive son paiement par courrier LRAR au syndic...
Contester le vote de cette résolution qui n'est pas claire (on vote les comptes, un audit est en cours, quelle est la mission, qui l'a mandaté etc.....) ne semble pas être préconisée par les contributeurs qui ont répondu.
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PROSPER83
Contributeur senior
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Posté - 08 août 2018 : 10:16:27
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citation: Ribouldingue : A se demander quel est votre véritable but sur ce forum.
Par correction, je me dois de répondre à votre interrogation mais vous semblez déjà y avoir vous-même répondu !
Mais pour vous em….der, c’est évident, non !
Reste que je serai cependant curieux de savoir en quoi je serai, selon vous, « un em……deur sur ce forum ?
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Posté - 08 août 2018 : 10:29:06
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Ca vous ennuierait de détailler en quoi ce que j'expose sur une raison d'aller devant le Juge pour faire annuler cette résolution du syndicat de Louise BOURLES est parait -il absurde, parce que vous êtes très fort pour gueuler, et pour les posts inutiles, et agressifs, mais sur le fond, vous esquivez;
Donc soit vous explicitez, soit vous fermez votre grande g... si c'est juste pour agresser;...
Quel est le contenu informatif de votre post 39, et du 'A transmettre à Ribouldingue' du post #24? |
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Approbation des comptes sous réserves ? d'audit ? 
