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pepa
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 Posté - 12 juil. 2014 : 11:28:22
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Bonjour,
Titre un peu provocateur mais c'est aussi une question que je souhaite approfondir puisque j'avais déjà posté un post sur les parties spéciales qui n'a pas donné un éclairage pertinent.
Je me lance :
Quand dans une copropriété, un endroit est désigné comme partie spéciale à tel bâtiment (sans parler des autres bâtiments s'il y a lieu) et que sur le règlement de copropriété quand on parle de ce bâtiment et de cette partie spéciale indique que seuls ces copropriétaires votent pour les charges....
.... Cela veut-il dire qu'ils sont les seuls à voter sur les charges d'entretien de ces parties mais qu'en est-il des votes sur les décisions autres que les charges ?
Par exemple, si tel endroit est désigné sur le RDC comme à usage de jardin d'agrément et qu'un copro s'attribue cet espace, qui doit voter pour le confirmer dans cette occupation si c'est sa demande ?
- uniquement les copropriétaires dont cette partie est spéciale ?
- ou tous les copropriétaires de l'ensemble de la copropriété ?
Ce serait bien que nous puissions traiter cette question des parties spéciales avec plus de précision.
Merci aux volontaires.
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Piovem
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Posté - 12 juil. 2014 : 11:59:40
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citation: Initialement posté par pepa
Par exemple, si tel endroit est désigné sur le RDC comme à usage de jardin d'agrément et qu'un copro s'attribue cet espace, qui doit voter pour le confirmer dans cette occupation si c'est sa demande ? S'il est dit, ou plutôt écrit, que ce sont des parties communes du Bâtiment A, dédiées exclusivement au Bâtiment A, ce sont les copros du bâtiment en question qui votent, pourvu que ce vote soit décrit dans le RDC.
Si le copropriétaire s'attribue cet espace et que les autres ne sont pas d'accord, ces parties restent communes, il n'y a rien à voter. Même une occupation trentenaire n'y pourra rien. A vous de faire jouer le respect des parties communes que chacun doit aux autres.
S'il pose la question sous forme de rachat des parties communes c'est une autre histoire qui se passe devant notaire, une fois acquis le vote favorable. |
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pepa
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 2
Posté - 12 juil. 2014 : 12:35:04
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citation: Initialement posté par pepa
Par exemple, si tel endroit est désigné sur le RDC comme à usage de jardin d'agrément et qu'un copro s'attribue cet espace, qui doit voter pour le confirmer dans cette occupation si c'est sa demande ?.
citation: Initialement posté par Piovem
S'il est dit, ou plutôt écrit, que ce sont des parties communes du Bâtiment A, dédiées exclusivement au Bâtiment A, ce sont les copros du bâtiment en question qui votent, pourvu que ce vote soit décrit dans le RDC.
Nous sommes d'accord. Mais dans le RDC on parle de vote des copros de ce bâtiment sur les charges d'entretien.
Qu'en est-il des votes pour le reste en cas d'occupation ou de vente ?
citation:
Si le copropriétaire s'attribue cet espace et que les autres ne sont pas d'accord, ces parties restent communes, il n'y a rien à voter. Même une occupation trentenaire n'y pourra rien. A vous de faire jouer le respect des parties communes que chacun doit aux autres.
En supposant que les copros de l'immeuble soient d'accord pour lui céder, les autres copros doivent-ils prendre part au vote ? That' is the big question ?
citation:
S'il pose la question sous forme de rachat des parties communes c'est une autre histoire qui se passe devant notaire, une fois acquis le vote favorable.
Oui mais qui vote ?
Je ne voudrais pas parler de mon cas particulier mais plutôt comprendre les aspects régissant ces parties communes spéciales.
Bien sûr la première règle à respecter : Ce qui est écrit dans le RDC.
mais cela ne suffit pas toujours à clarifier.
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 Posté - 12 juil. 2014 : 13:01:52
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citation: tel endroit est désigné sur le RDC comme à usage de jardin d'agrément et qu'un copro s'attribue cet espace, qui doit voter pour le confirmer dans cette occupation si c'est sa demande ? Personne n'a à confirmer des méthodes de voyou, ce que vous décrivez n'est pas loin d’être du vol.
Ce copropriétaire doit demander une jouissance exclusive, mais si ce n'est pas inscrit au RdC il s'agit tout de même d'un changement majeur dans la destination ou l'usage de cette partie commune, et il faut l'unanimité.
Je dirais que le syndicat est en droit de ne pas 'abandonner' sans contrepartie.
Normalement c'est même une obligation morale, sinon, c'est la porte ouverte au pillage.
citation: si tel endroit est désigné sur le RDC comme à usage de jardin d'agrément et qu'un copro s'attribue cet espace, qui doit voter pour le confirmer dans cette occupation si c'est sa demande ?
- uniquement les copropriétaires dont cette partie est spéciale ?
- ou tous les copropriétaires de l'ensemble de la copropriété ?
Deux cas: Le RdC indique que c'est uen partie spéciale du bâtiment X dont les charges sont assurées uniquement par les copropriétaires du bâtiment en question;
ou bien
Le règlement indique que c'est à la charge du bâtiment X ET QUE seul le batiment X vote les dépenses afférant.
Dans le premier cas tout le monde vote, dans le second cas sauf les copropriétaires du batiment X votent |
Édité par - ribouldingue le 12 juil. 2014 13:03:05 |
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Posté - 12 juil. 2014 : 14:19:57
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pepa : il va falloir nous donner le texte EXACT de votre RDC, concernant les parties communes, et les parties communes spéciales à un batiment ou à certians copros.
Vous aurez peut-être enfin la bonne réponse. Dans ce flou qui perdure vous ne pourrez obtenir des réponses précises concernat des parties communes " spéciales". Chaque copropriété a ses particularités, la votre aussi apparement, alors vous ne pouvez pas enf aire un cas général.
En attente du texte précis de votre RDC; si rien n'est précisé, alors ce jardin est une partie commune du SDC.   |
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pepa
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Posté - 12 juil. 2014 : 14:44:00
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Merci à tous pour vos réponses.
citation: Initialement posté par philippe388
pepa : Chaque copropriété a ses particularités, la votre aussi apparement, alors vous ne pouvez pas enf aire un cas général.
J'entends bien, cependant il me plairait d'approcher le plus possible cette question particulière.
Je crois que sans atteindre la certitude d'une règle absolue, on peut quand-même clarifier un peu la question en général pour une meilleure compréhension;
J'insère donc fidèlement le texte du RDC :
Quorum - Majorité
1. Chaque copropriétaire dispose d'autant de voix qu'il possède de tantièmes de copropriété.
2. Les Assemblées des copropriétaires ne peuvent valablement délibérer qu'aux conditions de quorum et majorité des articles 24 et suivants de la loi sur la copropriété sus visée, et de leurs modifications légales ou conséquentes.
Votes Particuliers
Chaque fois que la question mise en discussion concernera les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble à la charge de certains copropriétaires seulement ou les dépenses d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, seuls les copropriétaires intéressés prendront part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses.
Ensuite on passe à un autre chapitre et un autre titre
Charges
Article 18
Les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété.
Toutefois, lorsque les charges ne concerneront qu'un seul corps de bâtiment, elles seront réparties uniquement entre les copropriétaires de ce corps de bâtiment.
En ce qui concerne les charges qui ne concerneraient qu'une partie des copropriétaires seulement, elles seront supportées par les seuls copropriétaires concernés dans la proportion des millièmes de copropriété générale.
Merci pour votre interprétation. |
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Posté - 12 juil. 2014 : 15:14:09
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pepa : mais ce n'est pas cette partie qui nous interresse, car elle concerne TOUS les SDC, mais ce que dit votre RDC sur les parties communes "spéciales" dont vous parlez depuis des mois !
Quelle est la liste des parties communes spéciales de votre syndicat?? et en particulier sur ce bout de jardin;
Que dit l'EDD de VOTRE SDC ??
On avance toujours pas !
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Piovem
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Posté - 13 juil. 2014 : 09:29:26
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citation: Votes Particuliers
Chaque fois que la question mise en discussion concernera les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble à la charge de certains copropriétaires seulement ou les dépenses d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, seuls les copropriétaires intéressés prendront part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Que voulez-vous de plus? Ici on ne parle que de la façon de gérer l'entretien des parties COMMUNES qui sont enclavées dans un bâtiment en particulier.
La rédaction sous-entend que l'ensemble (et particulièrement LE SOL) sont des parties communes générales. Détacher une partie du sol au bénéfice d'un particulier, dans ce qui est par excellence une indivision, ce n'est pas possible. Il en serait autrement sur les parties bâties, mais là n'est pas le cas. |
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pepa
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Posté - 13 juil. 2014 : 10:04:53
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Piovem, je vous remercie pour la simplicité efficace de votre réponse.
Je sais bien que tous les cas sont différents mais j'ai pensé, sans doute à tort, qu'on pouvait cibler un peu mieux la question des parties communes spéciales pour l'ensemble des copros. Je ne voulais pas ennuyer les internautes avec mes questions personnelles bien compliques. Je voulais aller au-delà de mon cas.
Si vous pensez que l'EDD pourrait être utile pour mieux encore cerner mon cas personnel, je peux l'indiquer.
En tout cas merci à vous. |
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Posté - 13 juil. 2014 : 10:19:43
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pepa : si vous pensez que donner la liste des parties communes et de la présence de cette partie " spéciéle " dans cet EDD n'est pas nécessaire pour vous répondre, c'est votre choix.
Mais n'attendez pas des réponses d'ordre général qui ne répondront jamais à votre cas particulier.
On avance toujours pas !!!!!
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pepa
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Posté - 13 juil. 2014 : 11:43:14
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Philippe, arrêtez avec vos "on n'avance pas"
soit vous voulez répondre, soit pas mais vos commentaires sont désagréables, alors abstenez-vous.
Je livre donc aux personnes qui en auraient besoin pour une meilleure compréhension, quelques explications.
Originellement n’existait que
- l’immeuble A de 15 lots (appartements et caves) terrain 204 m2
- petite maison en fond de parcelle avec un terrain de 941 m2 (lot 16)
Sur ce lot 16 comprenant la maison, le propriétaire de l’époque avait obtenu un permis (clause dans le RDC pour ce propriétaire de ne pas demander l’autorisation en AG, clause qu’on m’a dit ensuite être réputée non écrite, mais à l’époque ce propriétaire possédait aussi l’immeuble A qu’il avait ensuite vendu.
Malheureusement pour lui , il est mort et comme il avait promis à l’immeuble A des garages en sous-sol, un copro de l’immeuble A a demandé à sa veuve de leur céder un bout de terrain sur le lot 16. Il y a donc eu une annulation de ce lot 16 et une création de 10 lots (boxes) plus 1 lot 27 (maison+terrain) à lieu et place du lot 16.
( 1982 modificatif) A la création des boxes, un espace à été octroyé à l’immeuble A à usage de jardin d’agrément.
Cet espace contient le regard en eau ayant desservi cette maison depuis les années 30, il est donc passé à l’usage de l’immeuble A mais cette utilisation historique du regard n’est pas inscrite dans le RDC.
Par contre, ils n’ont pas jugé utile de faire un box supplémentaire dans cet espace, sans doute à cause de cette servitude (qui avant ne l’était pas puisque le terrain appartenait au lot 16 et non à l’immeuble A) mais aussi sans doute à l’existence du recul de la bande obligatoire de 5 m régissant les droits à construction.
Depuis lors, cette maison a continué à bénéficier de son regard historique et être reliée à l’eau, cela ne semble pas avoir posé de problème.
Cela semble avoir commencé parce que mon opposant voulait ce lot et pour des raisons que j’ignore il n’y a pas eu entente entre les deux copros avant la vente et c’est là que j’arrive.
Depuis, il m’interdit le droit à l’eau.
EDD : Le terrain entourant l’immeuble R+2 ainsi que celui entre le mur de la copropriété et le box n.1 constitueront des parties communes spéciales aux lots 1 à 15 à usage de jardin d’agrément. La délimitation de ces terrains figurera au plan fourni par M….
Les frais d’entretien de ces terrains seront répartis au prorata des parties communes du bâtiment A.
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Piovem
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Posté - 13 juil. 2014 : 13:45:26
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Le contexte n'est qu'une superposition d'entités cadastrales peu ou mal définies. Si vous allez au cadastre vous obtiendrez une fiche dans laquelle les parcelles appartenant à votre copropriété sont listées nommément.
Cela ne résout pas tout, car sans des actes notariés retraçant les cessions, ajouts et autres caprices de l'évolution historique, tout cela ne vaut pas grand chose.
Soit vous établissez que la parcelle convoitée par le copropriétaire est une partie commune, et le sol est LA partie commune par excellence et à ce titre inaliénable sauf unanimité et compensation, soit le prétendant vous démontre, documents à l'appui, qu'il peut en disposer avec un avis de géomètre à sa charge. Mais nous voilà bien loin du propos initial.
Je veux dire que la jouissance privative du sol n'est pas une propriété, qu'elle doit se justifier si (et seulement si) la copropriété toute entière n'en a aucun usage, comme c'est souvent le cas des terrasses, mais là on est dans du bâti et les conditions sont multiples et étayées par une jurisprudence abondante.
Il vous faut compulser les archives et faire un travail sérieux pour définir votre base, autrement cela passera en pertes et profits au bénéfice d'un seul, déjà bien déterminé à vous avoir... |
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Posté - 13 juil. 2014 : 13:59:30
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piovem :" Il vous faut compulser les archives et faire un travail sérieux pour définir votre base, autrement cela passera en pertes et profits au bénéfice d'un seul, déjà bien déterminé à vous avoir..."
ET OUI !! nous reêttons cela à pepa depuis des mois.
pepa:" il est mort et comme il avait promis à l’immeuble A des garages en sous-sol, un copro de l’immeuble A a demandé à sa veuve de leur céder un bout de terrain sur le lot 16. Il y a donc eu une annulation de ce lot 16 et une création de 10 lots (boxes) plus 1 lot 27 (maison+terrain) à lieu et place du lot 16.
( 1982 modificatif) A la création des boxes, un espace à été octroyé à l’immeuble A à usage de jardin d’agrément."
pepa : il vous faut vérifier cela, car des promeeses ne sont pas des actes notariés. De plus vous parlez de 1982, soit plus de 30 ans. attention donc a l'acquisition prescriptive trentenaire.
pepa :" Depuis, il m’interdit le droit à l’eau."
ET à quel titre !!! Ce regard est un accès à l'eau de votre lot de copropriété, et PERSONNE ne peut vous interdire cet accès à l'eau.
Encor une fois, un avocat résoudra ce problème en quelques jours, mais pas UI !
Il devrait exister une servitude à ce sujet; que dit votre RDC sur cette conduite ?? Que cette partie soit commune, à jouissance privative ou totalement privative.
pepa : on avance, mais pas vite !!! |
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Aux CRAKS de la copropriété 
