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pepa
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 Posté - 24 juin 2014 : 22:38:52
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Bonsoir,
Notre syndic bénévole ne présente jamais de contrat. Il n’a jamais été interpellé pour cela, il n’est pas rémunéré.
Le nombre d’irrégularités est important et je voudrais lui rendre la tâche moins facile, alors je me documente. Mais même si j’ai lu qu’un syndic bénévole doit présenter également un contrat, je me dois de constater qu’existe une grande tolérance pour ce manque.
Par exemple, lu sur PAP ;
Le syndic bénévole n'étant pas, en principe, rémunéré, on estime qu'il n'a pas à fournir de contrat. Mais il peut être judicieux d'en établir un pour définir le contenu de sa mission afin de préciser la durée et le contenu de celle-ci.
Et sur le site de l’ARC qui indique bien qu’il doit être élu sur la base d’un contrat.
Dans le cadre de la gestion de la copropriété, les responsabilités du syndic sont les mêmes quelque soit son statut (professionnel ou non) :
Cependant, force est de constater qu’il y a peu de cas de mise en responsabilité
des syndics bénévoles et qu’en général, sauf cas graves, les tribunaux se
montrent compréhensifs.
Alors, est-ce que cela vaut la peine de l’enquiquiner pour cela ?
Vaux mieux que je garde de la ressource pour m'attaquer à plus grave.
Qu'en pensez-vous ?
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1
Posté - 25 juin 2014 : 08:24:04
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attention on parle de syndic bénévole parce qu'il est non rémunéré, mais lorsqu'il fait une MeD ou un huissier pour impayés, ou un état daté lors d'une mutation, les fait-il payer et qui récupère l'argent ? le syndicat ou lui ?
s'il y a paiement, il doit y avoir obligatoirement contrat ! (ce sont des exemples... on pourrait citer d'autres exemples...)
s'il n'y a rien du tout, car totalement bénévole  , certes un contrat est mieux, voir obligatoire, mais qui va aller vers un juge (moyennant "pépètes"), pour faire faire ce contrat .... 
La date, la durée de son mandat, la gratuité de ses actions sont normalement inscrites dans la résolution désignant ce syndic non pro... |
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 2
 Posté - 25 juin 2014 : 13:44:25
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citation: Le nombre d’irrégularités est important et je voudrais lui rendre la tâche moins facile
.../...
est-ce que cela vaut la peine de l’enquiquiner pour cela ? Si je peux me permettre je ne comprends pas trop le raisonnement qui dit que puisqu'il y a de vraies irrégularités,
alors
on peut essayer de l'attaquer sur un point sur lequel il n'est pas certain qu'il y en ait...
Quel avantage?
S'il y a des irrégularités et qu’elles sont sans conséquence, quel est le réel problème?
Si ce sont des fautes, des prélèvements non légaux, des distorsions ou des non respects du RdC et/ou de la loi, il faut l'attaquer sur ce que vous lui reprochez à juste titre, et non pas chercher un éventuel reproche SUPPLÉMENTAIRE NON CERTAIN et ..... qui ne CAUSE AUCUN PREJUDICE.... |
Édité par - ribouldingue le 25 juin 2014 13:45:35 |
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pepa
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3
Posté - 25 juin 2014 : 13:49:10
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Bonjour et merci pour votre réponse rambouillet.
Je mets dans un ordre différent vos paragraphes pour y répondre.
citation: Initialement posté par rambouillet
La date, la durée de son mandat, la gratuité de ses actions sont normalement inscrites dans la résolution désignant ce syndic non pro...
Justement non. Dans la Résolution concernant sa reconduction voici ce qui est écrit :
Reconduction du syndic bénévole, en la personne de M. ....., pour un mandat de 15 mois
C'est tout.
citation:
attention on parle de syndic bénévole parce qu'il est non rémunéré, mais lorsqu'il fait une MeD ou un huissier pour impayés, ou un état daté lors d'une mutation, les fait-il payer et qui récupère l'argent ? le syndicat ou lui ?
s'il y a paiement, il doit y avoir obligatoirement contrat ! (ce sont des exemples... on pourrait citer d'autres exemples...)
Dans une autre résolution qui s'appelle Modalités de consultation des comptes par les copropriétaires et qui fait presque une page, il détaille les actions en écrivant "L'Assemblée Générale décide que .... "
Et à la fin, il écrit :
Rémunération au forfait pour les prestations variables :
Contentieux
Relance 12 € TTC
Mise en demeure 25.08 € TTC
Remise du dossier à l'huissier, avocat : 250.83€ RRC
Injonction de payer : 150.50 € TTC
Droits et émoluments des actes des huissiers de justice : au réel
Droit de recouvrement ou d'encaissement : au réel
Dans ce gd pavé où il parle de tout cela il y a juste une phrase qui indique : Tout retard de paiement dû à la persistance du copropriétaire défaillant, quelles qu'en soient les circonstances, donnera lieu de la part du syndic bénévole à calcul d'intérêts de retard au profit du syndicat des copropriétaires et seront portés au crédit d'un compte de provision dont l'usage sera soumis à l'Assemblée Générale sur proposition du syndic bénévole et du conseil syndical.
citation: s'il n'y a rien du tout, car totalement bénévole , certes un contrat est mieux, voir obligatoire, mais qui va aller vers un juge (moyennant "pépètes"), pour faire faire ce contrat .... |
Édité par - pepa le 25 juin 2014 13:50:37 |
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pepa
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4
Posté - 25 juin 2014 : 13:53:49
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Le nombre d’irrégularités est important et je voudrais lui rendre la tâche moins facile
.../...
est-ce que cela vaut la peine de l’enquiquiner pour cela ? Si je peux me permettre je ne comprends pas trop le raisonnement qui dit que puisqu'il y a de vraies irrégularités, alors on peut essayer de l'attaquer sur un point sur lequel il n'est pas certain qu'il y en ait... Quel avantage? S'il y a des irrégularités et qu’elles sont sans conséquence, quel est le réel problème? Si ce sont des fautes, des prélèvements non légaux, des distorsions ou des non respects du RdC et/ou de la loi, il faut l'attaquer sur ce que vous lui reprochez à juste titre, et non pas chercher un éventuel reproche SUPPLÉMENTAIRE NON CERTAIN et ..... qui ne CAUSE AUCUN PREJUDICE....
On est d'accord Ribouldingue, et c'est déjà le cas puisque c'est entre les mains d'un avocat.
Simplement, puisque il y a une AG qui est toute proche, j'essaye de voir les réserves que je pourrais mettre pour que les AG soient moins truffées d'anomalies. |
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Posté - 25 juin 2014 : 14:10:10
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pepa :
1- la résolution concernant son mandat n'est pas conforme aux textes et s'il en est ainsi, un juge pourrait bien annuler cette résolution et vous seriez sans syndic.
ensuite on rentre dans des choses bizarres :
2 "Dans une autre résolution qui s'appelle Modalités de consultation des comptes par les copropriétaires et qui fait presque une page, il détaille les actions en écrivant "L'Assemblée Générale décide que .... "
Et à la fin, il écrit :
Rémunération au forfait pour les prestations variables :
Contentieux
Relance 12 € TTC
Mise en demeure 25.08 € TTC
Remise du dossier à l'huissier, avocat : 250.83€ RRC
Injonction de payer : 150.50 € TTC
Droits et émoluments des actes des huissiers de justice : au réel
Droit de recouvrement ou d'encaissement : au réel
Le texte semble dire que le syndic est rémunéré !!!! si c'est le cas il n'est pas bénévole et il doit fournir un contrat reprenant ces points !
3- "Tout retard de paiement dû à la persistance du copropriétaire défaillant, quelles qu'en soient les circonstances, donnera lieu de la part du syndic bénévole à calcul d'intérêts de retard au profit du syndicat des copropriétaires et seront portés au crédit d'un compte de provision dont l'usage sera soumis à l'Assemblée Générale sur proposition du syndic bénévole et du conseil syndical."
S'il n'y a rien à dire sur le principe des interets de retard, il n'y a par contre aucune ambiguité sur le compte de provisions 714 : produits divers (dont interets légaux dus par les copropriétaires), dixit l'arrêté comptable. Ces provisions sont à inclure dans l'ensemble des provisions de l'exercice.
Effectivement, il y a matière à ruer dans les brancards (comme dans d'autres cités dans d'autres de vos posts  )
bon courage, |
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andre78fr
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6
Posté - 25 juin 2014 : 14:22:04
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Le seul point sur lequel on peut discuter c'est de mettre Relance avant Mise en demeure mais je ne vois pas bien les anomalies dans ce que vous présentez.
Le contrat est présent sous la forme d'une résolution au lieu d'être une feuille à part avec comme titre "Contrat de syndic" ?
Les frais listés sont conformes à l'article 10.1.
Les intérêts de retard sont également normaux, il aurait juste pu rappeler le taux légal.
Vous avez la chance d'avoir un syndic bénévole (ou qui ne prends des frais que pour les actes de recouvrement), vous n'avez vraiment rien de mieux à faire que de vouloir l'enquiquiner et chercher la petite bête ? C'est quoi les choses graves que vous évoquez ?
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pepa
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7
Posté - 25 juin 2014 : 14:49:30
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Bonjour André78,
La résolution n'indique que :
Reconduction du syndic bénévole, en la personne de M. ....., pour un mandat de 15 mois
C'est tout.
André78 vous écrivez :
Vous avez la chance d'avoir un syndic bénévole (ou qui ne prends des frais que pour les actes de recouvrement), vous n'avez vraiment rien de mieux à faire que de vouloir l'enquiquiner et chercher la petite bête ? C'est quoi les choses graves que vous évoquez ?
Je ne vais pas vous convaincre mais je ne suis pas du genre "enquiquineuse". Si j'en suis là , c'est parce que je ne l'ai pas été assez.
Bref, si je pouvais m'en passer, croyez-moi que mon énergie serait mieux employée ailleurs et ce serait bien plus agréable.
André78 je ne vais pas ici déployer le nombre de problèmes que j'ai avec ce syndic bénévole, si cela vous intéresse, trouvez mes posts, vous verrez il y a de quoi lire.
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andre78fr
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8
Posté - 25 juin 2014 : 14:59:08
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Sur la question des recommandés non réceptionnés, il a clairement tort mais sur la question du contrat je pense que si les conditions essentielles sont présentes dans le texte des résolutions ce n'est pas forcément grave par rapport à un contrat annexé. En revanche les dates calendaires doivent obligatoirement apparaître... Pour le reste, les frais et les intérêts, c'est tout à fait usuel et normal. |
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Viviane
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9
Posté - 25 juin 2014 : 18:30:56
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André78, l'histoire de pepa est longue il faut voir dans des sujets depuis 2 ans quasiment. Pour la faire courte, elle a un voisin qui, d'abord avec l'aide d'un syndic pro, maintenant avec celle d'un bénévole, l'empêche tout bêtement d'utiliser son bien. Il est même pas vendable.
On a coupé les arbres de son jardin, mis du défoliant sur sa haie, démoli une partie de son toit, peinturluré des têtes de mort sur ses murs...
Elle a déjà du faire une procédure pour obtenir que les votes soient faits avec les bons tantièmes, sinon elle aurait jamais jamais eu l'autorisation de reconstruire sa maison en piteux état (pas seulement à cause des dégradations volontaires, mais bon).
Quand elle a eu gagné la procédure elle a obtenu l'autorisation de construire par l'aG. Elle a voulu se raccorder à l'eau. Le voisin a simplement garé son camion sur le regard. Sans que le syndic bouge
Elle est passée par l'AG pour demander cette autorision de se brancher (probablement une erreur, mais bon, qui n'en fait pas?). A obtenu gain de cause. Le voisin a attaqué au TGI les résolutions lui donnant l'autorisation de se brancher.
Le syndic pro avait pris un avocat
Le syndic bénévole le remplaçant a décidé de le virer pour plus avoir d'avocat du tout pour le SDC. Donc champ libre à celui qui attaquait les résolutions..
Des gens ayant déménagé, il a même obtenu que l'AG refuse de prendre un avocat pour le SDC...
Bref, elle a 10000 raisons de chercher à virer ce syndic bénévole à tout prix. Et en est au stade où peu importe celle qui fonctionnera.. Plus elle en trouvera, mieux ce sera. c'est pas une histoire d'enquiquineuse, elle a affaire à des voyous, donc l'objectif est de l'obliger à vendre pour rien. .
Sinon, non,c'est pas normal de s'appeller "bénévole" et de demander des honoraires Je pense que l'AG ne va jamais penser que c'est à lui que va cet argent. |
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Édité par - Viviane le 25 juin 2014 19:07:09 |
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andre78fr
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10
Posté - 25 juin 2014 : 19:17:12
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Très franchement, j'ai beau avoir lu et parfois commenté certains messages de pepa ces dernières années, je salue votre mémoire et votre capacité de synthèse pour vous souvenir ainsi de son affaire ! Néanmoins, tout en reconnaissant ma formule "vous avez de la chance" comme maladroite, j'assume pleinement une réponse faite à une demande précise et non contextualisée.
Vous avez raison sur "bénévole" et on devrait parler de syndic non professionnel mais il est précisé que celui ci n'est pas rémunéré pour la gestion courante.
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Viviane
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11
Posté - 25 juin 2014 : 19:42:25
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André78, le but n'était pas de vous vexer. Je comprends que vous n'ayez pas forcément en mémoire tout ce qui est arrivé à pepa.
Je l'ai aidé, dans un de ces sujets, en faire l'historique, donc je me souviens mieux peut-être que d'autres.
Je comprends qu'elle ait pas l'énergie de tout rappeler à chaque fois, et j'aurais peut-être réagi comme vous pour n'importe qui d'autre dont je ne connaitrais pas ou ne me rappellerais pas de l'histoire.
Je voulais juste rappeler le contexte de sa question, c'est tout. |
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Édité par - Viviane le 25 juin 2014 19:46:08 |
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pepa
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12
Posté - 25 juin 2014 : 20:31:35
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Bonsoir Viviane et Andre78,
C''est vrai que Viviane m'a été d'une grande aide car ma problèmatique est complexe et dure depuis pas mal de temps, alors je la remercie pour sa générosité à m'aider.
Quant à vous André78, il n'y a pas de problème, je n'ai pas mal pris votre commentaire.
Bonne soirée. |
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Gédehem
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Posté - 26 juin 2014 : 01:25:25
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Parle t-on du "syndic rémunéré" s'agissant d'un professionnel qui monaye sa prestation ?????
Pourquoi donc parle t-on du "syndic bénévole", professionnel (faut pas réver) ou non, ne recevant pas de rétribution pour ses prestations ?
Alors parler d'un "syndic bénévole" alors qu'il est rémunéré, que voila une sacrée pirouette ......
Sur le fond de la question, syndic rémunéré ou pas, il est impératif de TOUJOURS présenter un "contrat", D.art.11 l'imposant "pour la validité de la décision" (*), les textes ne faisant aucune distinction sur la "personne" syndic (sauf sur la question du compte), sur ses attributions et pouvoirs.
Autrement dit, la présentation d'un contrat pour le syndic est obligatoire, rémunéré ou pas.
(*) "Pour la validité de la décision" : est-ce à dire qu'à défaut de proposition d'un contrat pour le syndic, même s'il n'y a pas de rémunération, rendrait invalide "de plein droit" (de par la loi) sa désignation ??. |
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andre78fr
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14
Posté - 26 juin 2014 : 01:55:25
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Le texte exact évoque un projet de contrat : citation:
4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;
Cette lecture rigoureuse ferme accessoirement la porte aux possibilités de désigner au dernier moment un syndic copropriétaire dont la candidature n'a pas fait l'objet d'un contrat envoyé avec la convocation...
Néanmoins, vous savez très bien qu'il y a eu des jugements indulgents du fait du caractère "bénévole" (ce terme est dans le texte de l'arrêt (CA de Paris, 23e ch. B, du 4.5.06, n° 05/14954) et, dans le cas présent, dans la mesure où, à l'exception des dates, les conditions essentielles de ce contrat sont présentes dans la convocation, pensez-vous vraiment qu'un juge va annuler la désignation du syndic pour ce motif ???
On est davantage dans des considérations de forme ("le contrat doit être un document séparé" ???) que de fond.
A la question de pepa "est-ce que cela vaut la peine de l’enquiquiner pour cela ?" je pense qu'il vaut mieux répondre non.
A la question "faut-il un contrat pour un syndic non professionnel", il faut effectivement répondre oui.
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Édité par - andre78fr le 26 juin 2014 01:55:51 |
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Gédehem
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15
Posté - 26 juin 2014 : 03:08:31
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"dans la mesure où, à l'exception des dates, les conditions essentielles de ce contrat sont présentes dans la convocation ....."
Si les conditions essentielles d'un contrat "de syndic" (*) sont présentées avec ou dans la convocations, la condition est remplie.
Donc pas de pb !
Ce n'est que s'il n'y a à rien du tout, juste la question
"- Désignation du syndic. Proposition de candidature d'André78.
....sans rien d'annexé, il y a du soucis à se faire ....
Sur la question de Pepa, qui est "de principe", la seule réponse, que vous donnez aussi est OUI, il FAUT un contrat.
Même sans rémunération, même si ce contrat tient en 5 lignes (qui est le cas de celui que je propose pour répondre à l'obligation)
(*) appellation qui me donne des boutons .... |
Édité par - Gédehem le 26 juin 2014 03:10:02 |
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Posté - 26 juin 2014 : 07:18:02
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on complète pour pepa : je crois qu'on est tous d'accord pour dire :
* il faut un contrat ou au moins, des termes qui ressemblent à un contrat
* il n'est pas sur qu'un juge accepte une demande d'annulation, sous ce prétexte
* faut-il enquiquiner pour cela ? oui, en permanence lui rappelr les règles à son syndic, comme pour le reste des pbs de pepa.
* aller au tribunal pour ce souci de contrat ou pas : NON, gardez votre argent et votre énergie pour autre chose, pour d'autres faits plus graves et vous nuisant à vous directement....
ais je bien résumé les collègues ?  |
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pepa
Contributeur senior
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17
Posté - 26 juin 2014 : 08:00:52
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citation: Initialement posté par rambouilletais je bien résumé les collègues ?
Bonjour,
Les collègues répondront 
Mais merci bien à tous et votre sens de la responsabilité. Non bien sûr je ne vais pas assigner pour cela, comme vous dites, je garde mon énergie et le restant de mes sous pour plus important.
Mais je persiste à dire que :
la Résolution concernant sa reconduction :
Reconduction du syndic bénévole, en la personne de M. André78, pour un mandat de 15 mois
n'est pas un contrat ni l'ébauche d'un contrat.
Bonne journée.
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Édité par - pepa le 26 juin 2014 08:01:54 |
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18
Posté - 26 juin 2014 : 08:06:56
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citation: Mais je persiste à dire que :
la Résolution concernant sa reconduction :
Reconduction du syndic bénévole, en la personne de M. André78, pour un mandat de 15 mois
n'est pas un contrat ni l'ébauche d'un contrat.
ON est d'accord... et en plus le mandat n'est pas conforme aux textes... |
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Contrat ou non pour un syndic bénévole 
