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 Posté - 23 déc. 2013 : 16:55:14
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eh bien tout s'éclaire .... et votre syndic a été de bien mauvais conseil et la résolution bien mal ficelé.
Tout d'abord nous avons affaire à des provisions et non à des avances !!!
Ensuite ces provisions sont à durée illimitée (10000 € par an !), pour un estimatif de 3588 €. En général, on ne vote des provisions que lorsque l'on a voté réellement les travaux.
Si j'ai bien compris, les AG suivantes n'ont pas fait ce qui avait été décidé : "Décide pour le surplus, de reporter l’examen de cette question à l’ordre du jour d’une prochaine AG ."
Donc aujourd'hui le syndicat s'est constitué un capital de 30000 € et on ne s 'est pas où il est, ce capital : compte courant, livret d'épargne, compte à terme (vous etes en compte séparé ou en compte unique ?)
Le syndic conformément à la résolution s’apprête à appeler de nouveau 10000 € et ainsi de suite tous les ans. Il faudrait donc déjà qu'une AG fixe la fin de ces prélèvements de provisions. Et il faut savoir qu'en cas de vente, le vendeur ne récupère pas son épargne  (si tout est bien fait...)
Ensuite il faudra que cette AG à venir soit, décide de rendre cette provision, soit, décide de la transformer en "avances", soit, décide de les utiliser pour des travaux qu'elle voterait concrètement (sur devis, avec choix de l'entreprise, honoraires du syndic, etc....) |
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Posté - 23 déc. 2013 : 17:15:33
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Syndi pro ou syndic non-pro !!
Comment peut on voter des trvaux de chaudière pour un montnat de 3588 € ET une avance pour travaux" futurs" non définis ???
Plus que mal ficellée, cette résolution est contestable.
Un syndic pro. qui pond une telle " chose " doit être vite changé ! AIE !!!
Ou sont les fonds ? sur un livret A au nom du SDC ?? 
"et à nouveau sur l’appel de charges prévisionnel du 1/01/2014 au 1/04/2014 figure un appel."
Sur quelle décison d'AG le syndis peut il appeler ses fonds ?? Sur ce que l'on peut comprendre, AUCUNE.
Une grande incompétence du syndic, à laquelle on peut ajouter une grande irrsponsabilité des copros qui votent les yeux fermés.
Ou est le CS ?? a t'il un avis la dessus ? a t'il pris conseil auprès d'une assoc ?? |
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JB22
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23
Posté - 23 déc. 2013 : 17:23:38
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Rambouillet et philippe388
Le montant de 3.588 € ne concernent que le bureau d' étude, dépense qui n' a pas été soumise à l' approbation de l' A.G.
Dans la convocation il est fait mention du nom des entreprises consultées mais pas de montant de devis.
Il est clair que tout cela a été mal ficelé et le syndic et C.S. en dessous de tout. |
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alan2
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Posté - 23 déc. 2013 : 17:45:10
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Rambouillet ET PHILIPPE 388
Le travaux de 3588 euros concerne l’insonorisation de la chaufferie, ces travaux ont été réalisés et payés après un vote en AG 2011.
Les "provisions ou avances" ont été votés pour anticiper une défaillance à venir de la CHAUDIÈRE.
les fonds ont été mis SUR un livret suite à mon insistance.
Ce syndic pro commet régulièrement des irrégularités et il sait très bien que personne n'ira devant un juge.
Je fais partie du CS mais ma voix s'oppose à 4 autres membres qui "profitent" de leur situation pour se rendre indispensable auprès des copropriétaires pour divers services.
Le syndic ne réponds à aucun courrier, seul le président du CS (jamais élu) à gain de cause pour les demandes;
Je viens de l'assigner pour des tantièmes de charges jamais enregistrés ( vous m'aviez donné certains conseils sur cette affaire)).
Le syndic possède une sté à son nom avec laquelle il traite nos photocopie pour un prix anormal, mais impossible de l'assigner car même s(il est condamné il n'existe pas de sanction pour ce genre de fait.
Et puis je suis celui qui discute en AG et qui essaye dit-il de nous montrer son savoir!!!!!!!
De plus aucun copropriétaire ne voudra me suivre.
Nous venons de perdre un procès au terme de 10 ans, impossible d’obtenir le jugement.
Il perçoit des honoraires sur les travaux non voté en AG ect.......
Quant à moi il me reste universimmo pour me conforter dans certaines de mes analyses et cela me fait grand bien de pouvoir me raconter. |
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andre78fr
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 Posté - 23 déc. 2013 : 18:29:50
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Le fond du problème c'est que les autres copropriétaires ne vous suivent pas... peut être qu'avec le temps, de la pédagogie et une bonne communication vous arriverez à leur faire changer de point de vue mais en attendant il faut faire avec (ou plutôt sans !!!) et sans majorité, pas moyen de changer de syndic, ce qui est bien sûr l'objectif. Sur le problème de la provision/avance chaufferie par exemple c'est l'occasion de faire un courrier à tout le monde en expliquant que le fonds est constitué et que le syndic n'a plus aucune raison de continuer à faire des appels...
Il y a des lois que le syndic doit respecter, en tant que membre du conseil syndical vous avez accès aux contrats et à tous les documents relatifs à la copropriété même si la plupart des textes évoquent "le conseil syndical" dans sa collégialité sans préciser les droits individuels de chaque membre...
Il est inadmissible par exemple que le conseil syndical (= tous ses membres) n'obtienne pas le jugement d'une procédure.
Pour les photocopies, la sous-traitance à une société "proche" n'est pas interdite (c'est souvent le cas avec les courtiers) mais doit être signalé ; le prix des photocopies doit figurer dans le contrat de syndic.
N'hésitez pas en plus d'universimmo à vous faire assister (soit individuellement soit en tant que conseil syndical selon l'attitude des autres) par une association comme l'ARC...
Bon courage et joyeuses fêtes !
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Posté - 23 déc. 2013 : 18:34:43
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3588 € pour étudier le changement d'une chaudière ???????
Un bon chauffagiste c'est 0 € !! Pourqoui prendr eun bureau d'étude ?
alan 2 : "Le syndic ne réponds à aucun courrier, seul le président du CS (jamais élu) à gain de cause pour les demandes; "
Jamais élu apr les membresdu CS; donc il ne peut pas être le rpésident, votre CS ne peut pas fonctionner de la sorte !!
alan 2 :Le syndic possède une sté à son nom avec laquelle il traite nos photocopie pour un prix anormal, mais impossible de l'assigner car même s(il est condamné il n'existe pas de sanction pour ce genre de fait.
la sanction est de ne pas le réélir !! En ce qui concerne sa filiale l'article 39 du décret de 1967 OBLIGE une décision de l'AG.
Article 39 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 21
Doit être spécialement autorisée par une décision de l'assemblée générale toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus.
Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnées à l'alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées.
Le syndic, lorsqu'il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital.
Le syndic précise la nature des liens qui rendent nécessaire l'autorisation de la convention.
Les décisions d'autorisation prévues au présent article sont prises à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Sans décision d'AG, demander à l'AG de rejetter ces factures, et au syndic de rembourser ces sommes.
Aller devant le juge est toujours long et compliqué. La seule méthode est de fomrer une équipe de 3 ou 4 copros, vous présenter TOUS au CS dans la seconde de l'appel de la, résolution de l'élection du CS, et qui vous suivront pour prendre la présidence de ce COnseil.
Vous devez aussi dire que le rpésident actuel du CS n'a jamais été élu, alors que c'est une OBLIGATION. Le syndic DOIT être informé de cette éelection après la première réunion du CS après l'AG.
Présente également un projet de contrat de syndic pour concurrencer le sortant. Cela vous permettra de lui pose rla question lors de l'AG ou ce syndic se rpésentera devant les copros ! Ces réponses juridiques sur tous les débordements et irrégularités du sortnat pourront faire changer d'avis certains copros.
Un travail long et difficile, que des coups à prendre !! expérience perso ! |
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Posté - 23 déc. 2013 : 18:51:34
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alan, votre syndic a donc fait n'importe quoi : des travaux non votés explicitement, mais réalisés...
des avances qui seraient des provisions...
etc.
je vous conseille peut-être de changer de syndic, mais au moins (car changer ne suffira pas) de faire des demandes de mise à l'ordre du jour (notification au syndic 2 à 3 mois avant l'AG) sur :
* l'arrêt des appels de provisions en mettant une date limite à ces appels de 10000 €
* transformer officiellement ces provisions en avances ( pour éviter des pertes aux éventuelles vendeurs)
* puis éventuellement de rendre ces avances
* etc...
ainsi même en changeant de syndic dans la même séance, vous remettrez de l'ordre sur ce sujet. |
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alan2
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Posté - 23 déc. 2013 : 19:03:26
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Merci à tous de vos avis et conseils.
L'AG va avoir lieu en mars je reposterai pour vous informer
Cordialement/ |
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Posté - 23 déc. 2013 : 19:17:27
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si vous décidez de suivre le conseil que je vous ai donné, faites votre notification au syndic avant qu'il ne soit trop tard. A mon avis, passé le 31 janvier il sera trop tard an fonction de l'envoi des convocations et de l'AG. |
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demande de restitution d'avance sur travaux non ex 
