Rappel : le Forum d’Universimmo a migré sur cette nouvelle plate-forme en 2009.
Le forum ancienne version (36545 membres, 65355 sujets et 524136 messages) reste accessible ici
             
 
  Abonnez-vous à nos flux RSS. Les flux RSS permettent d’être informé automatiquement des dernières publications du Forum UniversImmo
Universimmo.com
Identifiant:
Mot de passe: Se souvenir de moi?
Mot de passe oublié?

 Sélectionnez un thème:
 
Accueil | Portail | S’enregistrer | Sujets actifs | Recherche | FAQ  
Sondages actifs | Sujets sans réponse | Règles du forum

 Tous les forums
 Coproprietaires
 Les charges
 Clé de répartition
Imprimer le sujet Imprimer le sujet
Partager ce sujet Partager ce sujet
  Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
  Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum
Page suivante 
Auteur
Sujet précédent Sujet Sujet suivant
Page: de 3 

Atlantis
Contributeur débutant

54 message(s)
Statut: Atlantis est déconnecté

Posté - 20 nov. 2013 :  17:00:11  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Le règlement de copropriété de ma résidence ne prévoit pas de clé de répartition que ce soit pour le chauffage, les ascenseurs, etc... les charges sont toutes calculées aux millièmes généraux. Est-ce légal ?

Pour créer ces clés, je suppose qu'il faut l'unanimité de l'AG puisqu'il s'agit d'une modification du RDC. Or c'est impossible à obtenir puisque tout le monde ne vient pas à l'AG. Existe-t-il une autre solution pour la création de ces clés ?

Merci de vos réponses

rambouillet
Pilier de forums

18250 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

 1 Posté - 20 nov. 2013 :  17:05:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
pas beson de l'unanimité dans ce cas : article 26 : b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

d'autant plus que la répartition des frais d'ascenseur entre autres aux millièmes généraux est illicite (à condition que ce sujet soit dénoncé par un copro devant le tribunal...)
citation:
Article 10
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Atlantis
Contributeur débutant

54 message(s)
Statut: Atlantis est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 20 nov. 2013 :  17:13:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour votre réponse.
Pour une clé de répartition pour les ascenseurs, je comprends que ça dépende d'une article 26 : b).
Par contre pour une clé de répartition des frais de chauffage, je n'ai pas l'impression que ça dépende d'un article 26 : b), puisque que le chauffage concerne les partie privatives et pas les parties communes. Pourriez-vous préciser ?

Gédehem
Pilier de forums

15985 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 20 nov. 2013 :  17:44:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
On ne change pas une clé de répartition comme cela, au saut du lit un beau matin !

S'agissant de l'ascenseur (élément d'équipement commun), la répartition ne peut se faire que selon le critère "utilité" dans le sens donné par L.art.10 al.1.

S'agissant du service collectif chauffage eau chaude (ECS), il n'est possible de sortir de la répartition "tantièmes généraix" que lorsqu'est décidé leur individualisation.
Décision sur des travaux de pose de compteurs répartiteurs individuels (ECS), de compteurs de "volume/calories" ou à évaporation (chauffage).
Travaux décidés à la maj.art.25 .. , d'où modification de la répartition à cette même majorité.

Pour que l'individualisation de la répartition ECS et/ou Chauffage puisse être décidée, encore fait-il qu'elle soit techniquement réalisable.
Pour l'ECS cela ne pose généralement pas d problème (voir tout de même la configuration du réseau de distribution des lots).

Pour le chauffage, il faut que l'installation s'y prete techniquement.
En gros, que chaque lot soit désservi par un circuit qui lui est propre, avec des radiateurs dans le lot, ce circuit individuel pouvant être fermé sans court-circuiter les autres.
Un chauffage par le sol ne peu êtr individualisé, chaque lot ne pouvant être isolé.

Il faut donc étudier ce qu'il en est sur un plan technique avant de vouloir individualiser une répartion.

Nb : l'individualisation du chauffage collectif dans les immeuble d'habitation où cela est techniquement possible a été rendue obligatoire :
- Décret 79-1232 du 31 décembre 1979 comptage et répartition du chauffage collectif.

Mais comme cela n'a pas suffit, 2ème couche :
1991 - Décret 91-999 du 30 septembre 1991
Equipements et répartition des frais de chauffage collectif.
"Tout immeuble collectif équipé d’un chauffage commun (….) et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant, doit être muni d’appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage collectif.
Ces appareils doivent permettre de mesurer la quantité de chaleur fournie ou une grandeur représentative de celle-ci."
(.....)


Nous sommes en 2013, je crois ?

Atlantis
Contributeur débutant

54 message(s)
Statut: Atlantis est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 21 nov. 2013 :  09:46:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
S'agissant de l'ascenseur (élément d'équipement commun), la répartition ne peut se faire que selon le critère "utilité" dans le sens donné par L.art.10 al.1.

Pouvez-vous me confirmer que ça peux passer en article 26 : b) pour créer la clé de répartition ?

Pour le chauffage, l’individualisation est techniquement réalisable, elle a d'ailleurs été votée il y a 2 ans. Mais le vote avait fixé une limite de 50euros/lot/an. Ce qui est impossible à respecter compte tenu du RDC, qui indique que les compteurs sont facturés au tantièmes généraux (il y a un appartement dans la résidence qui est au dernier étage et d'une surface très importante et donc avec beaucoup de tantièmes). En plus selon le RDC seulement 50% des frais de chauffages peuvent être individualisés (à la place des 70% prévus par la loi).
J'ai essayé de modifier ces dispositions lors des 2 dernières AG, mais on n'a jamais réussi à motiver tous les copro à venir à l'AG ou à se faire représenter.
On est donc coincé avec une répartition qui est injuste (et surement illégale) et on a aucun moyen de faire avancer les choses. Je suis donc preneur si vous avez une solution ou une astuce.

citation:
Nb : l'individualisation du chauffage collectif dans les immeuble d'habitation où cela est techniquement possible a été rendue obligatoire :

Ma résidence est exempté de cette obligation car elle n'a que 2 ans.

Louis92
Contributeur vétéran

France
2795 message(s)
Statut: Louis92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 21 nov. 2013 :  09:57:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Créer une clé de répartition nouvelle pour des charges qui sont réparties jusque là aux tantièmes généraux par le RCP = modifier la répartition des charges dans le RCP = vote à l'unanimité.
Référence loi de 65 article 11 : http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000006471581
Voyez si l'article 12 peut servir compte tenu de la jeunesse de la copropriété.
Désolé. Louis92.

Édité par - Louis92 le 21 nov. 2013 10:03:21

Atlantis
Contributeur débutant

54 message(s)
Statut: Atlantis est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 21 nov. 2013 :  10:04:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Quelqu'un connait-il le coût d'une action en justice qui permettrait de mettre en place ces clés de répartition ?

Atlantis
Contributeur débutant

54 message(s)
Statut: Atlantis est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 21 nov. 2013 :  10:19:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'ai trouvé ça sur internet :

citation:
Lorsqu’il est avéré qu’un règlement de copropriété prévoit une répartition des charges contraire à celle énoncée à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (répartition des dépenses d’entretien/conservation/administration des parties communes en fonction des tantièmes, répartition des dépenses relatives aux équipements communs et services collectifs en fonction du critère de l'utilité), le législateur permet à tout copropriétaire de saisir le tribunal de grande instance afin que le juge détermine de nouvelles clés de répartition qui seront conformes à la loi et qui s’imposeront à tous les copropriétaires (action en nullité).


Toutefois, afin d’éviter une telle action en justice qui sera au final coûteuse aussi bien pour le syndicat des copropriétaires que pour le copropriétaire demandeur, la jurisprudence admet que l’assemblée générale puisse décider d’écarter les clés de répartition illégales du règlement de copropriété en adoptant, à la majorité de l’article 24 (majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés) les nouvelles grilles de répartition respectant les critères de l’article 10 de la loi de 1965 (un tel vote suppose au préalable le recours à un géomètre-expert pour rédiger ces nouvelles grilles).


Quelqu'un peux-t-il me confirmer si c'est effectivement possible de le faire voter à l'article 24?
Merci

Édité par - Atlantis le 21 nov. 2013 10:21:07

rambouillet
Pilier de forums

18250 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 21 nov. 2013 :  15:41:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
pour l'ascenseur

dans la mesure où vous ne modifiez pas les tantièmes généraux, mais que vous créez une clé de répartition nouvelle, c'est la majorité 26, l'unanimité n'étant pas nécessaire.

en l'occurrence on est dans une répartition illicite, mais surtout devant l'absence d'une clé.

Atlantis
Contributeur débutant

54 message(s)
Statut: Atlantis est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 21 nov. 2013 :  17:27:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ok, ce raisonnement fonctionne-t-il avec le chauffage ?

Et quid de l'article 49, ne peut-on pas l'utiliser pour mettre en conformité la RDC avec la loi ?

mespres
Contributeur vétéran

1499 message(s)
Statut: mespres est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 21 nov. 2013 :  21:43:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
pour le chauffage, soit on peut individualiser, soit on répartit aux millièmes batiment, il n'y a pas de troisième voie. Nous allons créer un clé de réparttion pour les parkings, le syndic estime que le notaire demandera 600 €.

Atlantis
Contributeur débutant

54 message(s)
Statut: Atlantis est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 25 nov. 2013 :  13:52:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

J'ai continué à éplucher mon règlement de copro et je me suis rendu compte qu'en fait, les méthodes de calcul des charges ascenseur/chauffage étaient définies dedans. Mais dans le tableau récapitulatif, les quote-part de chauffage/ascenseur n'apparaissaient pas. Je pense que c'est un oubli puisqu'à plusieurs reprise le RDC cite un tableau récapitulant ces quotes-parts mais que ce tableau n'existe pas.
Finalement comme mon RDC prévoit des clés de répartition mais qu'il manque juste le tableau récapitulatif, est-ce que je ne peux pas simplement demander au syndic de réaliser les calculs à partir des formules du RDC et d'appliquer les bonnes quotes-parts ?
Est-ce que ça nécessite une modification du RDC ?

philippe388
Pilier de forums

14076 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 25 nov. 2013 :  16:14:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Atlatis : le RDC est la " Bible" de la copropriété. C'est un " contrat" signé par tous les copros lorsque'il achète un lot de copropriété.

Sa lecture est importante, et il faut y revenir chaque fois que necessaire; et ne pas sauter des pages.

Toutes les grilles de répartitions sont donc bien définies et présentes dans votre RDC.

Le syndic est OBLIGE de les appliquer !

Il devait aussi bien lire ce RDC. Il a maintnant u gros souci si il n'a aps respecter le RDC. Car l'approbation des comptes du SDC ne vaut pas approbation des comptes de charges pesonnelles.

Atlantis : si vos charges n'ont pas été calculés sur les bonnes grilles du RDC; faites un calcul de votre préjudice OU de votre solde débiteur, ET exiger un remboursment immédiat si le SDC vous doit de 'largent.

Votre syndic devra donc recalculer toutes les charges, er régulariser chaque comptes persos. Certians copors vont être contents de recevoir un solde positif, mais d'autres devront payer leur du.

Pas besoin d'une décision d'AG pour appliquer les grilels de répartition de chergs du RDC!!


Atlantis
Contributeur débutant

54 message(s)
Statut: Atlantis est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 25 nov. 2013 :  16:26:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour philippe388,
Le problème est plus complexe que ça. En effet, la méthode de calcul des quotes-parts est indiquée dans le RDC. Exemple avec l'ascenseur :
citation:
En ce qui concerne les charges d'ascenseur, les calculs résultent :
* de la superficie :
- habitables des appartements d'étages ;
- forfaitaire de 13 m² pour emplacement de parking (26m² pour les emplacements doubles) avec décote de 15% pour les emplacements doubles.
* de la fréquentation liée à la nature du lot (1 pour les appartements, 0,35 pour les parkings)
* de la situation en étage (rez-de-chaussée 0, 1er étage et 1' sous-sol, 2ème étage et 2ème sous-sol 1,17, 3ème étage 1,34, 4 étage 1,51, 5ème étage 1,68)


Après il est précisé :
citation:
Cette charge sera répartie par ascenseur entre tous les copropriétaires d'appartements d'étage et de parkings desservis par l'ascenseur, au prorata des quotes-parts de charge d'ascenseur afférentes aux dits lots conformément au tableau de charges ci-après


Mais le problème c'est que le tableau cité n'existe pas. Le seul tableau existant est celui qui récapitule les millièmes généraux. Et le syndic se base sur le tableau des millièmes généraux.

Pour info voici le RDC (page 88 pour les clés et page 108 pour le tableau) : http://dl.free.fr/od6yYkVZO

En l’occurrence, une régularisation ne serait pas à mon avantage (je gagne sur les charges ascenseur, mais je perds sur les charges chauffage).

Édité par - Atlantis le 25 nov. 2013 16:33:57

rambouillet
Pilier de forums

18250 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 25 nov. 2013 :  16:56:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il faut se rapprocher du notaire ou de celui qui a écrit le RdC pour tenter de se procurer le tableau qui a du rester "coincé" quelque part.

il semble qu'il manque un tableau complémentaire de quote part voir mon premier alinéa et prendre contact avec l'un des VINCI.

PS : toutefois, on peut dire d'abord qu'il y a une erreur administrative : il manque le chiffre 1 après "1er étage et 1' sous-sol". (la rectification se fait à la majorité 24, pour ce point.

PS1 : en prenant son temps, on peut rebâtir le tableau avec les éléments fournis dans le texte que vous avez cité. Il faut faire un tableau excell qui prend en compte : superficie (dont 13m2 pour parkings, etc..) (colonne1), la fréquentation (colonne2) (facteur multiplicatif), la situation (colonne 3) (facteur multiplicatif). Ensuite on fait colonne1*colonne2*colonne3 = quote part

Atlantis
Contributeur débutant

54 message(s)
Statut: Atlantis est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 25 nov. 2013 :  17:39:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour votre réponse.
Je pense que pour le syndic, ça ne doit pas être difficile de rebatir le tableau. Mais pour l'appliquer, est-ce qu'il faut modifier le RDC et si oui sous quel article ?

rambouillet
Pilier de forums

18250 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 25 nov. 2013 :  18:32:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ma réponse est non, il n'y a pas besoin de reprendre le RdC mais ce serait mieux pour des questions de lisibilité et de stabilité. Par contre, si le tableau est établi à partir des critères issus du texte, cette modification est à faire à la majorité 24 (régularisation administrative).

Atlantis
Contributeur débutant

54 message(s)
Statut: Atlantis est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 26 nov. 2013 :  12:41:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
J'ai demandé au syndic de réaliser le calcul des quotes-parts manquantes et de les appliquer. Voici sa réponse :
citation:
Monsieur xxx,

Il n’y a pas de charges CHAUFFAGE donc répartition aux millièmes généraux.
Pour ce qui est du reste vous vous trompez de page, la page à laquelle vous faites référence est obligatoire par la loi SRU et explique comment le géomètre a calculé les grilles de tantièmes.

Pour ce qui est de la grille de tantième appliqué pour les dépenses ascenseurs, il s’agit de la bonne clé, il n’y a aucune erreur c’est la clé partie commune spéciale BATIMENT qui est appliquée.
Par contre pour les parkings il y a bien une clé spéciale PARKINGS qui est elle également bien appliquée.
Je vous invite à vous reporter à 102 et suivantes du règlement de copropriété. Ce sont ces pages là qui expliquent comment appliquer les clés de répartition.


Cordialement.


Comme d'habitude elle est bornée et ne veut pas admettre qu'elle a pu commettre une erreur dans la répartition des charges. Enfin bref, c'est le pôt de fer contre le pôt de terre !

mespres
Contributeur vétéran

1499 message(s)
Statut: mespres est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 28 nov. 2013 :  14:39:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je donne raison à votre syndic. les pages 87 et 88 sont purement informatives, elles sont d'ailleurs à mon avis superflues. Ensuite, sont décrites les charges: générales, batiment, parking.
n'importe quelle charge ne peut être répartie qu'avec les 3 grilles du RdC.
le RdC doit donc être complété par les grilles chauffage et ascenseur, en appliquant les règles édictées p.87-88.
Pas simple : pas évident qu'un notaire puisse faire tout seul : nécessité d'un géomètre. A confirmer.
Cette modification de RdC doit être votée à l'article 26.
Suggestion : laissez tomber les charges chauffage, le fait de ne pas comptabiliser les balcons et les terrasse ne doit pas changer grand chose.Voir avec le notaire s'il peut calculer une grille ascenseur sans passer par un géomètre.

nefer
Modérateur

14628 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 28 nov. 2013 :  15:06:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
en page 105 il est mentionné un paragraphe pour la clé ascenseur

le CS devrait demander à se rapprocher du notaire pour avoir une réponse écrite concernant "l'omission" éventuelle de ce tableau

concernant le chauffage il est aussi prévu en fonction de la surface habitable: demander aussi au notaire une confirmation écrite

Atlantis
Contributeur débutant

54 message(s)
Statut: Atlantis est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 Posté - 28 nov. 2013 :  15:07:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
je donne raison à votre syndic. les pages 87 et 88 sont purement informatives, elles sont d'ailleurs à mon avis superflues. Ensuite, sont décrites les charges: générales, batiment, parking.
n'importe quelle charge ne peut être répartie qu'avec les 3 grilles du RdC.

Les pages 87 et 88 ne sont pas superflues, c'est la loi qui oblige à indiquer la méthode de calcul. Ensuite si on réparti les charges chauffage (par ex) aux tantièmes généraux, on ne respecte pas le règlement de copro qui stipule (p106) qu'elles doivent être réparties selon les "quotes-parts de chauffage", sauf que ces quotes-parts de chauffage ont visiblement été oubliées quelque part.

citation:
pas évident qu'un notaire puisse faire tout seul : nécessité d'un géomètre. A confirmer.

Je ne vois pas pourquoi il faudrait un géomètre ? J'ai fait les calculs de mon coté en utilisant les méthodes données aux pages 87 et 88 et je n'ai eu aucun soucis.

citation:
laissez tomber les charges chauffage, le fait de ne pas comptabiliser les balcons et les terrasse ne doit pas changer grand chose.

Le problème avec les charges chauffages, c'est qu'actuellement elles sont réparties au tantièmes généraux, donc avec prise en compte de l'étage alors que seulement la surface devrait être prise en compte. Actuellement on arrive à des absurdités du genre un 3 pièces au 5ème étage paye plus de charges chauffage qu'un 5 pièces au rez-de-chaussée.

J'ai contacté le notaire qui a rédigé le règlement copro pour savoir où étaient passées les quotes-parts manquantes. Au téléphone, il m'a indiqué qu’effectivement il y avait des incohérences, mais qu'il fallait qu'il regarde ça de plus près. Je suis en attente de sa réponse.
Page: de 3 
Sujet précédent Sujet Sujet suivant  
 Page suivante  
Aller à:  
Imprimer le sujet Imprimer le sujet
Partager ce sujet Partager ce sujet
 
Universimmo.com © 2000-2012 AEDev Revenir en haut de la page
   












Copyright © 2000-2024 UniversImmo - SAS AEDév - tous droits réservés.
Informations légales | Contactez nous