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 Posté - 08 nov. 2013 : 13:46:29
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Cher tous,
Ça fait un moment que je n’ai pas posté mais n’étais pas bien loin à vous lire.
Je me permets de vous solliciter, et vous remercie par avance de vos contributions, concernant le cas d’une amie :
Une AG vote favorablement la constitution de provisions (avances) spéciales travaux futurs de l’article 18 de la Loi 1965.
La nature des travaux n’était pas définie et l’avance a été appelée en tantièmes généraux.
Une AG ultérieure décide d’utiliser cette avance pour le financement des travaux de mise aux normes de l’ascenseur.
Mon amie se rend compte, en lisant un appel de fonds, que le syndic (F.....) n’a pas utilisé la clé de répartition charges spéciales ascenseur.
Le résultat, est donc que la contribution des lots en rez-de-chaussée (il y a un parking) est beaucoup plus importante qu’elle n’aurait du être, et celle des lots des derniers étages beaucoup moindre.
Mon amie est conseiller syndical, alerte le syndic (en personne + courriels en copie aux autres membres du CS) sur cette erreur et en demande la réparation par régularisation (recrédit en tantièmes généraux, puis débit en clé spéciale ascenseur).
A travers les échanges dont j’ai eu copie, il ressort des réponses apportées que :
Le syndic prétend que cela n’est pas possible. Que la seule solution est d’attendre une prochaine AG, que le remboursement de l’avance soit voté, et qu’il fasse de nouveaux appels de fonds.
Le syndic ne reconnait pas qu’il y a eu erreur de sa part, et insinue que c’est l’AG qui ne sait pas ce qu’elle veut, vote une chose et puis veut voter le contraire.
Pour le syndic, puisque l’avance a été appelée en tantièmes généraux, la décision de l’utiliser pour les travaux ascenseur implique renoncement de l’utilisation de la clé spéciale ascenseur.
Mon amie lui répond bien entendu l’inverse sur chacun de ces points :
Il n’y a pas à attendre une AG et la faire voter sur quoique que ce soit, car il s’agit d’une simple régularisation suite à erreur de répartition.
L’AG ne regrette en rien et ne remet pas en cause sa décision, car utiliser l’avance est bien ce qu’elle souhaitait et a décidé.
L’AG a uniquement décidé le financement des travaux à partir de l’avance. Elle n’a absolument pas décidé que les tantièmes généraux seraient utilisés à la place de la clé spéciale ascenseur.
Mon avis ? Il rejoint celui de mon amie, Ã savoir :
Il y a bien erreur du syndic.
Celui-ci, et quand bien même l’avance a été appelée en tantièmes généraux, aurait du répartir ces travaux ascenseur selon la clé spéciale prévue à cet effet (le reliquat devant lui être restitué comme il a été appelé, en tantièmes généraux).
Le court texte de la résolution tel que sur le PV (je ne l’ai pas sous le nez mais l’ai lu) dit en substance et uniquement que l’AG décide d’utiliser les provisions spéciales travaux futurs pour financer les travaux de mise aux normes de l’ascenseur, et absolument rien d’autre.
Si d’ailleurs l’AG avait voulu déroger à la grille de répartition des charges, ne faudrait-il pas une résolution séparée à une majorité différente (unanimité).
Enfin, je ne suis pas un pro de la compta, mais je ne vois pas en quoi le syndic ne pourrait pas procéder à une simple régularisation, celle-ci n’allant non seulement pas à l’encontre de la résolution votée, mais suivant également le règlement de copropriété.
Sur mes conseils, mon amie a bien entendu mentionné l’article L10 (utilité et participation aux charges) et la grille des charges du RDC, ainsi que la recommandation n° 6 de la Commission Relative à la Copropriété (qui évoque particulièrement notre cas).
Mais le syndic ne veut rien savoir...
citation: Commission Relative à la Copropriété
Recommandation n° 6 (mise à jour 2006)
relative aux comptes du syndicat des copropriétaires soumis aux dispositions-comptables du décret et de l'arrêté du 14 mars 2005.
6. Sur l'affectation de l'avance travaux au financement de travaux décidés :
Considérant que l'article 10 de l'arrêté du 14 mars 2005 prévoit que lorsque les travaux sont décidés et que leur financement est en partie réalisé par imputation des sommes figurant en avance au titre de l'article 18 6° alinéa de la loi du 10 juillet 1965 pour travaux du compte 1032, ce compte 1032 est débité du montant affecté à ce financement par le crédit du compte 102 « Provisions pour travaux décidés » ;
Considérant qu'une avance travaux peut avoir été faite en tantièmes généraux, alors que les travaux peuvent ne concerner que certains copropriétaires, la répartition devant s'effectuer suivant un nombre de tantièmes différents.
Recommande de créditer les copropriétaires en fonction des tantièmes qui ont servi à l'appel de provisions, et d'appeler le même montant uniquement sur les copropriétaires concernés en fonction de la clé de répartition spéciale.
Là où votre avis m’intéresse.
Est-ce que je passe à côté de quelque chose dans mon analyse ?
Pour la réparation de cette erreur, qu’est-ce vous suggérer si autre que simple régularisation sans besoin d’AG ?
Avez-vous connu pareil cas, et comment cela a pu être réglé ?
Exemples en jurisprudence?
Merci.
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mfld
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 Posté - 08 nov. 2013 : 14:02:38
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Sparte va dire que je suis encore lapidaire, mais vous avez déjà répondu à la question, surtout avec la CRC n°6 
Soit ce syndic a un problème technique sur la gestion des avances (logiciel insuffisant ?), soit son comptable est un vieux schnock ou une vieille chouette qui ne s'est pas recyclée depuis des lustres devrait suivre une formation continue (désolé pour ce débordement, je pensais à quelqu'un en particulier).
Il faudrait l'aborder sans agressivité pour lui demander ce qui lui pose vraiment problème, au delà de ces explications peu convaincantes.
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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etc
Contributeur senior
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 2
Posté - 08 nov. 2013 : 18:45:41
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ça y est j'ai le texte de la résolution :
"Travaux de Bla bla... (majorité 25)
L'AG décide des modalités d'exécution des travaux blabla... et vote un budget de ... euros TTC
Le financement se fera avec la provision spéciale travaux"
rien de plus
... |
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Posté - 09 nov. 2013 : 09:33:30
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la solution est pourtant simple et elle est d'autant plus simple que les avances sont encore affectées aux copros et non aux lots :
* le total des avances est de 10000€
* les travaux sont de 20000 €
* les appels se font sur un montant de 20000 € aux tantièmes de la clé de l'ascenseur et sont portés au débit du copro
* ces appels sont crédités en même temps du montant des avances personnels et individuels de chacun (compte copro) jusqu'à concurrence du débit maximum.
le but de ces avances sont de faire en sorte que chacun épargne l'argent pour faire des travaux à venir.
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Gédehem
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Posté - 09 nov. 2013 : 10:37:31
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Ce n'est pas sorcier : les versements effectués par les copropriétaires restent à leur crédit pour leur montant (CF : remboursement en cas de vente/mutation).
Chaque compte est donc bien identifié.
Même pour le comptable qui est un vieux schnock ou une vieille chouette qui ne s'est pas recyclée depuis des lustres l'affaire est très simple !
Les travaux répartis selon la grille ascenseur sont déduits des comptes concernés. S'agissant de l'application de dispositions égales, pas de compétence pour l'AG.
L'affaire serait identique si les travaux étaient engagés sur des parties communes spéciales. Seuls les copropriétaires concernés en supportent leur part.
Il doit s'agir d'un problème de compétence du gestionnaire. |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 09 nov. 2013 : 15:23:37
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Mfld, rambouillet, Gédehem, merci pour vos réponses.
C’est vrai que c’est pourtant simple, mais je ne voulais pas passer à côté de quelque chose, et il y a donc bien erreur du syndic.
Comme le soulignent mfld : quelquechose doit poser problème au syndic, rambouillet : le seul but de l’avance est d’épargner, Gédehem : ce qui a été versé par les copros reste à leur crédit.
Au niveau compta, ce bourbon whisky breton ne m’aide pas à avoir les idées claires, mais de ce que je peux dire :
Mon amie a bien été recréditée de sa part de l’avance en tantièmes généraux (comme l’avance a été appelée) mais seulement pour le montant des travaux.
Rambouillet a donné l’exemple d’un montant de travaux supérieur à l’avance mais, ici, c’était environ avance 10.000 et montant travaux 7000.
Question connexe : à partir du moment où l’AG a décidé d’utiliser l’avance, celle-ci ne doit-elle pas être recréditée pour sa totalité ?
(j’aimerais savoir bien que la question ne se pose plus, une autre AG ultérieure ayant voté contre la constitution d’avance L18, et tout reliquat devant selon moi être définitivement restitué sans attendre cession de lot).
Au niveau compta, la décision d’AG a donc (peut-être seulement en partie selon vos réponses à cette question) été respectée : utiliser l’avance pour ces travaux (1052 sur 450, et peut-être 102 sur le chemin).
Et l’erreur venant en aval : mauvais débit des 450 selon mauvaise clé de répartition. « Pas de compétence de l’AG » comme le dit Gédehem.
Le syndic doit donc pouvoir, comme je via mon amie le soutiens au syndic, procéder à une simple régularisation.
Le souci, c’est que le syndic n’en démord pas (pour lui, et il l’a dit noir sur blanc par courriel, la décision est que les charges ascenseur soient payées en tantièmes généraux) et veut attendre l’AG et la faire voter sur au début il parle de remboursement puis reconstitution (on voit bien qu’il ne maîtrise pas son sujet) de l’avance suivie d’appels avec date d’exigibilité.
Donc défaire une résolution que personne ne conteste et faire voter le contraire, un truc compliqué en somme, alors qu’encore une fois ça parait tellement simple (simple régularisation) à moi comme à vous il m’a semblé.
Enfin, deux choses :
Comme le pense mfld, et en fait moi-même, quelque chose doit poser problème au syndic.
Apparemment, il y a eu deux ventes entre temps…
Mais si cela pose problème à quelqu’un, ce n’est certainement pas au syndicat, qui est totalement étranger à ce qui ne regarde que vendeur et acquéreur en vertu du Décret 6-3 ou ce que ces derniers peuvent avoir contracté en 6-2…
…mais pose éventuellement problème au syndic, pour qui (et c’est là mon soupçon, pourquoi tant d’énergie à aller à l’encontre du bon sens et de la simplicité par simple régularisation ?) un vote en AG des acquéreurs entérinant son erreur le mettrait à l’abri d’éventuels recours pour état daté erroné…
Quelle(s) possibilité(s), autre que (ou avant) la désignation d’un autre, de le contraindre à cette régularisation quand le syndic n’en démord pas et veut s’en sortir par une pirouette lors de la prochaine AG?
Le changement de syndic, c’est en tout cas ce que je recommanderais à ce syndicat quand je lis les infos sur infogreffe (le seul compte déposé sur les dernières années faisant apparaître une perte nette de plus d’un demi-million, et continuation malgré perte de plus de la moitié du capital social…)
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Gédehem
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Posté - 09 nov. 2013 : 17:55:04
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"la décision est que les charges ascenseur soient payées en tantièmes généraux"
Cela ressort-il du PV d'AG ???
Sur ce que vous indiquez :
""Travaux de Bla bla... (majorité 25)
L'AG décide des modalités d'exécution des travaux blabla... et vote un budget de ... euros TTC
Le financement se fera avec la provision spéciale travaux"
... il n'est pas question d'une modification de la répartition des travaux "Ascenseurs" qui ont été voté.
Quand bien même, s'agissant des ascenseurs, une clause modifiant la grille prévue au RDC excluant les lots en RdeCh, l'unanimité était requise sur une question spécifique.
Il faut enregistrer et faire copie de la réponse de ce gestionnaire, et lui répondre par LRAR qu'il est impossible de retenir quelque fonds que ce soit sur les lots en RdeCh s'agissant de travaux ascenseurs dont la répartition doit se faire selon la grille prévue au RDC.
A défaut de restitution de l'avance d provision dans un délai de 8 jours, il en sera référé au juge pour l'y contraindre sous astreinte.
Copie au CS, qui devrait être déja informé de ce type de magouille.
Sans oublier les autres lots en RdeCh, sans doute concernés.
PS : concernant la "ponction" faite dans un fonds de réserve travaux, elle est "global" pour la totalité ou la fraction de travaux.
S'agissant ensuite de l'imputation da,ns les comptes des copropriétaires, c'est lot par lot, selon les tantièmes concernés : soit généraux si travaux généraux, soit particuliers si travaux sur services ou éléments communs (c'est le cas ici), soit sur parties communes spéciales, où seuls les propriétaires concernés les supportent.
Il n'y a là aucune difficulté particulière ! |
Édité par - Gédehem le 09 nov. 2013 18:01:04 |
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Posté - 09 nov. 2013 : 19:54:13
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Re-Bonjour Gédehem,
La gestionnaire devait être très alcoolisée, car la résolution ne prévoit effectivement pas de changer la clé de répartition prévue pour des travaux ascenseur. Mais passé la gueule de bois, je ne crois pas que cela change grand-chose pour elle.
La réponse que vous suggérez lui a été faite plusieurs fois, pas encore en A.R., mais sans effet.
Elle veut absolument (et je m’interroge sur ses motivations) passer par une pirouette en A.G. alors que personne ne lui demande cela.
Vous parlez de restitution de l’avance mais je ne pense pas que cela soit nécessaire ni même voulu. L’AG a voté l’utilisation de cette avance et personne ne le remet en question. Seule l’imputation des copros en tantièmes généraux, au lieu des tantièmes ascenseur, dénaturant la résolution et allant à l’encontre de L10 et du RDC, et de la recommandation n° 6, est contestée. J’aimerais bien connaître l’éventuel moyen de contraindre le syndic, s’il y en a un, sinon changement.
Les 2 autres du CS (ils sont 3) sont au courant et mis en copies des courriels échangés.
Seulement, l’un d’entre eux détient de nombreuses voix pour plusieurs lots en étages et confond son rôle de conseiller avec ses intérêts personnels de copropriétaires et, ce, bien que ce dont il profite sur le dos des autres vienne d’une erreur. Enfin, il peut jouer la mauvaise foi, cela ne change rien.
Vous dites que la ponction est globale, est-ce bien que une fois son utilisation décidée il ne doit rien rester de l’avance comme je le pense ?
C’est clair qu’il n’y a, du moins au départ aucune difficulté : les copros ont donné tant, on leur rend, ils doivent tant selon clé, on les débite d’autant.
Après, c’est toujours plus simple quand le travail est bien fait dès le départ mais, malgré cette erreur du syndic, je ne vois pas non plus où est la difficulté dans la simple régularisation de cette erreur. C’est pourquoi je m’interroge sérieusement sur les motivations de la complication non nécessaire que souhaite la gestionnaire.
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Gédehem
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Posté - 10 nov. 2013 : 10:42:21
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"Vous dites que la ponction est globale, est-ce bien que une fois son utilisation décidée il ne doit rien rester de l’avance comme je le pense ?"
La ponction est globale pour la globalité du montant des travaux si cela est le cas.
Réserve travaux 100.000. Travaux 90.000 : les 90.000 sont retirés de la réserve, du moins si l'AG l'a décidé ainsi.
Mais à l'intérieur de ces 90.000 "travaux ascenseurs", la ventilation se fait sur les tantièmes ascenseurs.
Si la réserve est de 70.000, le syndic ne peut retirer qu'un maxi de 70.000. 20.000 € devront être appelés par ailleurs, ce que l'AG décide en pareil cas.
Ce qui veut dire que si le provisionnement de la réserve de chacun a été basée sur les tantièmes généraux (ce qui est le cas), la 'ponction' faites sur chaque compte individuel pour un total de 90.000 € ne peut être basée QUE sur la répartition "ascenseur".
Répartition dont sont exclus les lots n'ayant pas de tantièmes 'ascenseurs", les lots en RdeCh.
Autrement dit TOUS les lots sont concernés par une répartition selon les tantièmes ascenseurs, peu importe que certains en soient exclus.
Les lots exclus ont donc toujours une "réserve travaux futurs" dans leur compte.
Chaque copropriétaire concerné peut lui-même régulariser son compte individuel. Dans la mesure où tel lot avait une réserve de (mettons) 3000 €, que sa part "travaux ascenseur" selon a grille prévue était de 2500 €, il lui reste 500 €.
Le lot en RdeCh ayant 1800 € de réserve, il lui reste à 1800 € n'ayant aucune charge ascenseur à supporter. |
Édité par - Gédehem le 10 nov. 2013 10:51:04 |
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Posté - 10 nov. 2013 : 12:45:36
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Merci Gédehem, vos exemples sont on ne plus clairs.
Mais je voulais savoir ce qu’il advenait du reliquat.
Avance 100.000 (tantièmes généraux) / Travaux 90.000 (tantièmes acenseur).
Est-ce que les 10.000 restant doivent automatiquement être restitués (naturellement en tantièmes généraux) à partir du moment où l’AG à décider des travaux et de l’utilisation de l’avance, ou restent-ils en avance ?
(Dans le cas de mon amie, il a depuis été décidé de ne pas constituer d’avance, et la question ne se pose plus, le syndic devant la restituer, mais je voudrais quand même savoir).
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Gédehem
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Posté - 10 nov. 2013 : 17:36:16
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L'avance prévue par les textes est "à durée déterminée".
Dans la mesure où l'AG a décidé de ne pas (re)constituer une nouvelle réserve, le reliquat de celle constituée doit être restituée aux copropriétaires, chacun selon ce qu'il reste sur son compte individuel.
Dans la mesure où les seuls travaux engagés ont été ceux d'ascenseur, que les lots en RdeCh en sont exclus, ceux-ci doivent se voir restituer l'intégralité des sommes versées (+ intérêts éventuels si prévus).
Même chose pour les autres lots, s'agissant pour eux du delta "versements selon tantièmes généraux/quote-part travaux ascenseurs".
Si Delta il y a, bien entendu.
L'affaire est d'une simplicité enfantine. |
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JB22
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Posté - 10 nov. 2013 : 20:49:58
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De Gédehem
"Ce qui veut dire que si le provisionnement de la réserve de chacun a été basée sur les tantièmes généraux (ce qui est le cas), la 'ponction' faites sur chaque compte individuel pour un total de 90.000 € ne peut être basée QUE sur la répartition "ascenseur".
Répartition dont sont exclus les lots n'ayant pas de tantièmes 'ascenseurs", les lots en RdeCh.
Ce qui précède n' est pas conforme à la 6e recommandation de la commission relative aux comptes du syndicat, qui précise:
"Considérant qu' une avance travaux peut avoir été faite en tantièmes généraux, alors que les travaux peuvent ne concerner que certains copropriétaires (Travaux ascenseur), la répartition devant s' effectuer suivant un nombre de tantièmes différents (tantièmes ascenseur).
Recommande de créditer les copropriétaires en fonction des tantièmes qui ont servi à l' appel de provisions (tantièmes généraux), et d' appeler le même montant uniquement sur les copropriétaires concernés en fonction de la clé de répartition spéciale (Clé charges ascenseur."
Exemple chiffré:
Avance travaux constitué en tantièmes généraux....100.000.
Travaux ascenseur votés........................................90.000
Décision de l' A.G. de consacrer au financement
des travaux par prélèvement sur l' avance travaux.....70.000
Copropriétaire A:
Tantièmes charges générales.........250/10.000
Tantièmes Ch. Ascenseur...............300/10.000
Quote-part de A dans l' Avance travaux:
100.000 x 250/10000 = 2.500.
Répartition des travaux et affectation de l' Avance travaux:
Travaux ascenseur: 90.000 x 300/10.000 = 2.700.
Avance travaux.....: 70.000 x 250/10.000 =-1750
A payer..................................................= 950.
Montant de sa quote-part restante dans l' avance:
( 100.000 - 70.000= 30.000) x 250/10.000 = 750.
Soit sa quote-part d' origine : 2.500 moins l' utilisation 1.750 reste 750. sur la base des tantièmes généraux. |
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Gédehem
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Posté - 10 nov. 2013 : 22:24:42
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Recommande de créditer les copropriétaires en fonction des tantièmes qui ont servi à l' appel de provisions (tantièmes généraux), et d' appeler le même montant uniquement sur les copropriétaires concernés en fonction de la clé de répartition spéciale (Clé charges ascenseur."
Vous pouvez expliquer, en reprenant votre calcul ?
En précisant pour les lots exclus, ceux en RdeCh ?
Merci. |
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JB22
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Posté - 10 nov. 2013 : 23:45:35
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Ci-dessous les explications demandées, avec un exemple de lot en R.D.C.
Copropriétaire B:
Tant généraux..........200/10.000
Tant Ascenseur........ néant
Sa quote-part dans l' avance travaux:
100.000 x 200 / 10.000 = 2.000
Répartition Travaux et utilisation de la provision:
Travaux ascenseur....................Néant
Affectation avance travaux: 70.000 x 200 /10.000 = -1.400.
A rembourser..........................................................1.400.
Montant de l' avance travaux restante:
100.000 -70.000 = 30.000.
Quote-part de B dans l' avance travaux:
2.000. -1.400 = 600.
ou 30.000. x 200/10.000 = 600.
"Dans la mesure où les seuls travaux engagés ont été ceux d'ascenseur, que les lots en RdeCh en sont exclus, ceux-ci doivent se voir restituer l'intégralité des sommes versées.[i]
[i]"(+ intérêts éventuels si prévus)."
Suivant décision d' affectation par l' A.G.
Entièrement d' accord, c'est ce qui est fait dans mon exemple ci-dessus.
Dans l' exemple il n' est remboursé que sur sa quote-part de la provision utilisée, et reste créditeur de sa quo-part de l' avance globale de 30.000. selon les tantièmes généraux comme tous les autres copropriétaires, ce qui facilite la gestion. |
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Gédehem
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Posté - 11 nov. 2013 : 21:11:03
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Vous avez sauté l'épisode : L'Ag a décidé de ne pas reconduire cette réserve "travaux".
Pour reprendre votre calcul :
"Copropriétaire B:
Tant généraux..........200/10.000
Tant Ascenseur........ néant
Sa quote-part dans l' avance travaux :
100.000 x 200 / 10.000 = 2.000 €
Répartition Travaux et utilisation de la provision (les 100.000 ndlr) :
Travaux ascenseur....................70.000 €
Affectation avance travaux: 70.000 x 200 /10.000 = -1.400.
(B s'en moque : il n'est pas concerné par ces 70.000 € "ponctionnés" pour travaux ascenseurs . ndlr)
Affectation avance pour travaux ascenseur : ....... 70.000 x XX/tantièmes ascenseurs.
Reliquat après travaux ascenseurs ...................: 30.000 €
A rembourser au copropriétaire B .................1.400 : 2000 €
Les 30.000 de reliquat sont à répartir entre les lots ne supportant pas de charges "ascenseurs" (ceux en RdeCh) et pour ceux qui les supportent selon leur delta "tantièmes généraux/tantièmes ascenseur".
Pas d'autre répartition possible. |
Édité par - Gédehem le 11 nov. 2013 21:20:52 |
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JB22
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Posté - 12 nov. 2013 : 13:15:19
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"Vous avez sauté l'épisode : L'Ag a décidé de ne pas reconduire cette réserve "travaux".
Je n' ai rien sauté, l'A.G. a décidé ultérieurement de ne pas constituer une nouvelle avance travaux, elle n' a pas décidé de rembourser l' avance restante.
Dans mon exemple j ' ai dit; L'A.G. décide d' affecter sur l' avance travaux 70.000 € elle aurait pu décider d' affecter 90.000 € montant des travaux engagés.
Il faut traiter les opérations dans l' ordre de leur réalisation:
1e- Les travaux 90.000 € répartis en tantièmes ascenseur
2e-Créditer les copropriétaires de l'avance travaux affectée au financement (70.000 ou 90.000 € suivant décision d' A.G.) en tantièmes généraux.
La provision affectée au financement doit être affectée au crédir du compte 702 et figurer dans la deuxième partie de l' annexe 2, le solde éventuel de l' avance de trésorerie au crédit du compte 1032 dans l" annexe 1.
3e-Si décision ultérieure de remboursement de l' avance de trésorerie restante;
Débit du compte 1032 Avances travaux par le crédit des comptes copropriétaires suivant la clé ayant servi à la constitution de l' avance.(Ici charges générales).
P.S.: les exemples donnés sont volontairement avec des chiffres différents permettant de distinguer entre montant des travaux, montant utilisé pour le financement et montant global de l' avance travaux.
A chacun d' utiliser les chiffres correspondant aux décisions d' A.G.
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Édité par - JB22 le 12 nov. 2013 13:16:04 |
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Gédehem
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Posté - 12 nov. 2013 : 14:35:43
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Vous mélangez plusieurs choses. Concernant l'imputation comptable on s'en moque pour le moment !
Un fonds de réserve "travaux" est institué, travaux indéfinis par nature.
Mettons qu'il soit à hauteur de 100.000 €, le tout appelé selon les tantièmes généraux comme il est de règle, chaque compte individuel crédité de cette somme chacun selon ses tantèmes.
Des travaux "ascenseurs" sont décidés, avec financement à hauteur de 70.000 € sur ce fonds "travaux".
Comme il se doit, la totalité de ces travaux ascenseurs sont répartis entre ceux concernés selon les tantièmes ascenseurs de chacun, dont la part de 70.000 € que l'AG a décider de ponctionner sur la réserve travaux. (A moins que ces 70.000 ne soient la totalité des travaux, ce qui ne change rien.)
Il e ressort que seuls les lots concernés supportent les travaux "ascenseurs", chacun selon ses tantièmes, et que les lots exclus n'ont rien à régler.
D'où au final un reliquat sur la réserve travaux de 30.000, qui se réparti ainsi entre copropriétaire selon l'avance que chacun en a fait :
- la totalité de l'avance pour ceux ne supportant pas de travaux "ascenseur" (les 2000 de l'exemple pour les lots RdeCh)
- le delta "AVance tantièmes généraux / montant quoite-part travaux ascenseur pour les autres
Pour reprendre votre exemple, avec des tantièmes généraux identiques :.
Copropriétaire A en RdeCh :
- avance globale : 2000
- charge ascenseur : 0
- reiquat avance : 2000
Copropriétaire B au 1er étage
- avance globale : 2000
- charge ascenseur : 800 selon ses tantièmes ascenseur
- reliquat individuel : 1200
Copropriétaire C au 5ème étage
- avance globale : 2000
- charge ascenseur : 1400 selon ses tantièmes ascenseur
- reliquat individuel : 600
Le cumul des "charges ascenseurs" imputées à ceux concernés par les charges ascenseurs correspond au total des travaux ascenseurs (ou à la ponction sur la réserve, les 70.000).
Le cumul des "reliquats individuels" forme le reliquat global des 30.000 de la réserve, à rembourser selon le compte individuel de chacun.
Aucune AG n'a décidé de modifier une grille de répartition pour ces travaux ascenseur, n'a adopté un autre mode de répartition. La ponction des 70.000 sur la réserve ne peut donc être répartie autrement que selon la grille ascenseur.
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mfld
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 Posté - 12 nov. 2013 : 14:57:56
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Gedehem, même si je comprends votre principe, comment allez vous gérer au niveau comptable le fait qu'après vos opérations, les copropriétaires ont un reliquat sur le fonds travaux qui n'est plus réparti aux tantièmes généraux ? Avec un document extra-comptable ?
Je fais cette remarque parce qu'on s'est déjà fait piéger avec JPM en croyant que le décret et l'arrêté comptable ne nous limitaient pas dans l'application du principe : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=16420
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andre78fr
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Posté - 12 nov. 2013 : 15:52:55
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Je n'ai rien compris aux exemples chiffrés :-)
Mais il me semble important de coller au plus près de la recommandation n°6 en procédant par étape :
1. voter sur les tantièmes généraux le changement d'affectation de la réserve et l'annuler en créditant sur les mêmes tantièmes les copropriétaires pour le montant qu'ils avaient pu abonder (hors intérêts...).
2. voter sur les tantièmes spéciaux de l’ascenseur la constitution d'un fonds travaux et faire un nouvel appel du montant nécessaire (en débitant donc ces copropriétaires) sur ces tantièmes.
Les copropriétaires non concernés par l'ascenseur doivent récupérer l'intégralité de leur mise, les autres seront redevables de la différence de leurs quotes-parts respectives dans les deux fonds.
Non ?
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mfld
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Posté - 12 nov. 2013 : 16:04:01
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Ben non, André, je crois avoir compris que Gédehem voudrait qu'on "individualise" le 1032, et que ceux qui ne participent pas aux travaux d'ascenseur ne soient pas crédités de leur quote-part dans ce 1032. Enfin, c'est ce que j'ai compris. Sur le principe, ça ne me pose pas de problème. C'est au niveau de la norme comptable que j'arrive pas à le suivre, je ne me vois pas créer autant de 1032xxx que de copropriétaires...
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Gédehem
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Posté - 12 nov. 2013 : 17:17:39
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1032 ou 14-18 (c'est l'époque) importe peu !
L'aspect comptable n'entre pas en ligne de compte (si je puis dire ....)
Si ce n'est que chaque copropriétaire doit avoir un compte individualisé.
Les avances faites par les copropriétaires sont nominatives, attachées à la personne propriétaire, le reliquat devant lui être remboursé, que ce soit pour les charges courantes, les travaux hors budget prévis, ou les avances (c'est un pret fait au syndicat) sur travaux futurs non identifiés.
Chaque copropriétaire dispose d'un compte individuel sur lequel sont enregistrés dépenses et recettes, le solde lui étant restitué en fin d'exercice ou de travaux hors exercice courant.
André :
Les copropriétaires non concernés par l'ascenseur doivent récupérer l'intégralité de leur mise, les autres seront redevables de la différence de leurs quotes-parts respectives dans les deux fonds.
Gédehem :
Les 30.000 de reliquat sont à répartir entre les lots ne supportant pas de charges "ascenseurs" (ceux en RdeCh) et pour ceux qui les supportent selon leur delta "tantièmes généraux/tantièmes ascenseur"."
Que les fonds soient retirés de l'avance pour travaux futurs ou qu'ils soient directement imputés aux copropriétaires, les travaux/dépenses relevant des grilles de répartition selon L.art.10 al.1 ne peuvent en aucun cas être imputés aux copropriétaires qui en sont exclus.
Recommandation n°6
"Recommande de créditer les copropriétaires en fonction des tantièmes qui ont servi à l'appel de provisions ((1-tantièmes généraux), et d' appeler le même montant uniquement sur les copropriétaires concernés en fonction de la clé de répartition spéciale ((2-Clé charges ascenseur)"
Dans l'exemple pour A, B et C, tous sont crédités en fonction du total de leurs provisions, (les 2000 de l'exemple).
A reçoit bien 2000.
Seuls les copropriétaires concernés par l'ascenseur supportant les frais en fonction de la clé de répartition ascenseur :
B pour 800, C pour 1400.
D'où le reliquat de 1200 pour l'un et de 600 pour l'autre.
Sur le plan comptable vous mettez cela où vous voulez (enfin presque ....), du moment que A retrouve ses 2000 € avancés qui n'ont pas été utilisés, et que B et C retrouvent leur reliquat suivant la part de charges "travaux ascenseur" qu'ils devaient supporter.
Ajout pour Etc, qui doit se morfondre .... :
"L’AG a uniquement décidé le financement des travaux à partir de l’avance. Elle n’a absolument pas décidé que les tantièmes généraux seraient utilisés à la place de la clé spéciale ascenseur."
Sur la base de la "recommandation n°6", et dans la mesure où l'AG a décidé de ne pas reconduire cette réserve travaux futurs, l'intégralité des versrements de son amie doivent lui être crédité, aucune dépense n'est déduite, ceci sans attendre une AG qui n'a pas à statuer sur ce point s'agissant de répartition individuelles des recettes/dépenses de la compétence du syndic. |
Édité par - Gédehem le 12 nov. 2013 19:16:33 |
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