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bb97bt
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 Posté - 01 mai 2012 : 19:34:29
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Bonjour,
Propriétaire d'un appartement locatif depuis peu, nous avons signifié il y a un mois le locataire de la modification des provisions pour charges sur 2012...valable a compter du loyer de ce mois ci.
Legere hausse des provisions pour charges 2012...celles ci se basant sur le budget prévisionnel 2012 voté par la copropriété.
Le locataire me répond "prenons note mais la modification de la provision ne peut se faire uniquement sur la regularisation des charges locatives, il n'y a donc aucune modification a faire pour le moment. L'ajustement des provision ne pourra se faire qu'une fois la régularisation annuelle reçue et justifiée, apres approbation des comptes de l'exercice 2012".....
J'avoue tomber des nues.
Nous n'avons pas encore adressé au locataire la régularisation des charges sur l'année 2011, les comptes n'étant pas encore votés.
En revanche, je ne vois pas en quoi je ne serais pas en droit de modifier les appels provisionnels de charges 2012 sur la base du budget voté par la copro pour 2012....
De même, il m'indique que "c'est celui qui a touché les provisions pour la période considérée qui fait la régularisation"....en l'occurence, j'en comprends que je ne pourrais jamais lui faire la regul des charges 2011 au seul fait que je ne suis propriétaire que depuis 2012....?? c'est ubuesque, celà ne le concerne pas !?...
Suis je effectivement en tort ?
- dois je effectivement attendre l'envoie de la regul sur charges 2011 pour signifier les nouvelles provisions 2012 (deja 4 mois ecoulés) ?
- ne pourrai je pas lui signifier et facturer la regul sur provisions 2011 du seul fait que suis proprio que depuis 2012 ?...
Merci de votre aide, eventuellement references legales que je pourrai lui préciser.
Merci par avance a tous,
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nefer
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 Posté - 01 mai 2012 : 19:48:43
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effectivement la modification de la provision sur charges se fait après la régularisation des charges de l'exercice écoulé...et pas en fonction d'un budget prévisionnel! |
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bb97bt
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Posté - 01 mai 2012 : 20:06:28
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ok, donc je dois attendre de faire la regularisation des charges 2011 pour signifier les nouvelles provisions pour charges 2012...
Dans ce cas, imaginons que je fasse en JUIN la régularisation au locataire sur les charges 2011 (celles qu'il a réglé en 2011 au précédent propriétaire - charges réelles), serai je en droit alors de lui demander, et le différentiel ?
De la même façon, je lui signifierai alors les nouvelles provisions pour charges 2012 valables a compter de JUILLET 2012 (en remettant a nouveau le budget 2012 qui a déja été voté il y a maintenant plus d'un an). Pourrai je a ce moment là effectuer un "rattrapage" sur les provisions deja versées de Janvier a Juin 2012 insuffisantes ou devrai je attendre 2013 pour faire cette partie là ?
Merci encore, |
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Numero6
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3
Posté - 01 mai 2012 : 20:33:20
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Bonjour,
Quelques questions :
Quand la dernière AG a t'elle eu lieu ? (date de l'approbation des comptes...) et date de l'exercice comptable de la copropriété ( de quand à quand)
Depuis quand êtes vous propriétaire ?
N6 |
Édité par - Numero6 le 01 mai 2012 20:36:04 |
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bb97bt
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4
Posté - 01 mai 2012 : 20:34:43
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citation: Initialement posté par Numero6
Bonjour,
Quand la dernière AG a t'elle eu lieu ? ( date de l'approbation des comptes...)
Depuis quand êtes vous propriétaire ?
N6
la derniere ag a eu lieu en Novembre 2011 et suis propriétaire depuis Mars 2012.
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Numero6
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Posté - 01 mai 2012 : 20:36:50
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merci
désiolé j'ai rajouté la question de l'exercice ...
N6 |
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bb97bt
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6
Posté - 01 mai 2012 : 20:43:15
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citation: Initialement posté par Numero6
merci
désiolé j'ai rajouté la question de l'exercice ...
N6
exercice civile : 31/12 au 31/12 |
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Numero6
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Posté - 01 mai 2012 : 20:47:21
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citation: Initialement posté par bb97btcitation: Initialement posté par Numero6
merci
désiolé j'ai rajouté la question de l'exercice ...
N6
exercice civile : 31/12 au 31/12
01/01 au 31/12 plutĂ´t non ?
Si oui l'AG ne se tiend que 11 mois après l'exercice je ne comprend pas les délais |
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bb97bt
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Posté - 01 mai 2012 : 21:01:40
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citation:
01/01 au 31/12 plutĂ´t non ?
Si oui l'AG ne se tiend que 11 mois après l'exercice je ne comprend pas les délais
oui, desolé, du 01/01 au 31/12, année civile.
derniere ag en novembre dernier seulement car precedente ag en juin avait pas accepté la validation des comptes et changement de syndic...ce qui semble donc avoir retardé les choses.
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bb97bt
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9
Posté - 01 mai 2012 : 21:37:05
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Donc, si je résume, je peux indiquer au locataire 1 mois avant son application :
- la régularisation sur les charges 2011 avec comme justificatif le relevé des charges 2011 que j'ai obtenu auprès du syndic,
- la modification des provisions 2012 sur la base : du prévisionnel de charges 2012 décidé en AG ou en repartant sur le montant 2011 après regul ?
C'est bien cela ? |
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Numero6
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10
Posté - 01 mai 2012 : 21:39:57
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Donc
- Le dernier exercice de la copropriété qui a été approuvé est celui du 01/01/2010 au 31/12/2010.
c'est donc à l'ancien copropriétaire de faire la régularisation et récupérer ou rembourser le différentiel entre les charges réelles et les provisions de son locataire.
- La prochaine AG , normalement avant ou en juin 2012 (si tout se passe bien)devrait approuver les comptes du 01/01/2011 au 31/12/2011 - Là pareil : c'est à l'ancien copropriétaire de faire la régularisation et récupérer ou rembourser le différentiel entre les charges réelles et les provisions de son locataire puisque vous n'êtes toujours pas propriétaire.
A cette date, par contre là vous pourrez faire une mise à jour des provisions pour charges (faire payer des provisions = à 1/12 des charges récupérables auprès du locataire de l'exercice 01/01/2011 au 31/12/2011.
Vous ne pourrez faire la régularisation auprès de votre locataire qu'une fois voté l'approbation des comptes pour l'exercice 01/01/2012 au 31/12/2012 soit vers ou avant juin 2013.
Maintenant il reste à savoir si vous demandez à votre locataire la différence de provision entre le mois de mars et le mois ou vous le préviendrez du nouveau montant.Personnellement, je ne demande jamais les arrièrés des provisions, je refais le calcul à la régularisation ( comme je fais cela tous les ans, il n'y a jamais de grosses sommes en jeu et cela ne froisse pas le locataire)
Par contre , je vous soulève un autre problème , c'est de voir avec l'ancien propriétaire si le locataire lui avait laissé un dépôt de garantie, il est nécessaire que vous le récupériez et en informiez le locataire car quand celui-ci partira de votre appartement ,s'il y a quelques dégats et bien vous aurez certainement des difficultés pour récupérer les sommes dues.
Cdlt
N6 |
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bailleurx
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Posté - 01 mai 2012 : 21:46:24
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je ne connais rien a vos histoire d"AG mais j'aimerais vous répondre sur un plan stictement relationel
étant entendu que vous n'avez pas le droit de faire la régul sur 2011
pourquoi commencer aussi mal vos relations avec votre locataire
s'il paye régulièrement ses loyers c'est déjà une bonne chose pour vous
(même si ca vous semble naturel,... appréciez....)
si vous vous êtes trompé dans la régul de charges de 2011, ca va être dur mais reconnaissez que vous avez appris qq chose, et remerciez le de l'info...
(bon ca reste un peu coincé mais ca fini par sortir  )
pour les charges 2012 si vous avez des informations, vous permettant de prévoir que la provision versée au cours de l'année 2012 sera insuffisante
soyez simple... montrez au locataire les éléments dont vous disposez, et proposez lui :
- soit de faire une provision mensuelle plus élevée pour couvrir ses charges
- soit de s'attendre à avoir un rappel de charges de ....€ qui sera donc a payer début 2013
pas utile de se fâcher avec votre locataire (d'autant qu'il est dans son droit)
par contre si c'est effectivement vous qui avez payé les charges de 2011 (si non pk voudrez vous les récupérer..?) il me semble que vous pourriez vous entendre avec l'ancien propriétaire pour qu'il récupère les manques auprès des locataires, et qu'il vous les rende ou qu'il vous donne une autorisation de faire les regul de 2011 enfin je sais pas mais il doit bien exister des arrangement possibles... non?
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bb97bt
Contributeur débutant
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Posté - 01 mai 2012 : 21:52:43
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citation: Initialement posté par Numero6
Donc
- Le dernier exercice de la copropriété qui a été approuvé est celui du 01/01/2010 au 31/12/2010.
c'est donc à l'ancien copropriétaire de faire la régularisation et récupérer ou rembourser le différentiel entre les charges réelles et les provisions de son locataire.
- La prochaine AG , normalement avant ou en juin 2012 (si tout se passe bien)devrait approuver les comptes du 01/01/2011 au 31/12/2011 - Là pareil : c'est à l'ancien copropriétaire de faire la régularisation et récupérer ou rembourser le différentiel entre les charges réelles et les provisions de son locataire puisque vous n'êtes toujours pas propriétaire.
A cette date, par contre là vous pourrez faire une mise à jour des provisions pour charges (faire payer des provisions = à 1/12 des charges récupérables auprès du locataire de l'exercice 01/01/2011 au 31/12/2011.
Vous ne pourrez faire la régularisation auprès de votre locataire qu'une fois voté l'approbation des comptes pour l'exercice 01/01/2012 au 31/12/2012 soit vers ou avant juin 2013.
Maintenant il reste à savoir si vous demandez à votre locataire la différence de provision entre le mois de mars et le mois ou vous le préviendrez du nouveau montant.Personnellement, je ne demande jamais les arrièrés des provisions, je refais le calcul à la régularisation ( comme je fais cela tous les ans, il n'y a jamais de grosses sommes en jeu et cela ne froisse pas le locataire)
Par contre , je vous soulève un autre problème , c'est de voir avec l'ancien propriétaire si le locataire lui avait laissé un dépôt de garantie, il est nécessaire que vous le récupériez et en informiez le locataire car quand celui-ci partira de votre appartement ,s'il y a quelques dégats et bien vous aurez certainement des difficultés pour récupérer les sommes dues.
Cdlt
N6
Merci de votre reponse mais y a un truc que je comprends pas bien, probleme de reciprocité :
Bien qu'etant proprietaire depuis 2012, c'est pourtant bien moi qui va devoir payer la regul à la copropriété sur l'année 2011, pourtant, je n'étais pas là a l'époque !?...
Quant au propriétaire précédent, celui ci n'a pas effectué la regul de charges 2011 auprès du locataire...c'est donc tout benef pour le locataire ?
Concernant le depot de garantie, le proprietaire précédent me l'a remboursé lors de la vente devant le notaire. Je dois informer le locataire la dessus ? |
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bb97bt
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Posté - 01 mai 2012 : 22:05:09
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citation: Initialement posté par bailleurxje ne connais rien a vos histoire d"AG mais j'aimerais vous répondre sur un plan stictement relationel étant entendu que vous n'avez pas le droit de faire la régul sur 2011 pourquoi commencer aussi mal vos relations avec votre locataire s'il paye régulièrement ses loyers c'est déjà une bonne chose pour vous (même si ca vous semble naturel,... appréciez....) si vous vous êtes trompé dans la régul de charges de 2011, ca va être dur mais reconnaissez que vous avez appris qq chose, et remerciez le de l'info... (bon ca reste un peu coincé mais ca fini par sortir ) pour les charges 2012 si vous avez des informations, vous permettant de prévoir que la provision versée au cours de l'année 2012 sera insuffisante soyez simple... montrez au locataire les éléments dont vous disposez, et proposez lui : - soit de faire une provision mensuelle plus élevée pour couvrir ses charges - soit de s'attendre à avoir un rappel de charges de ....€ qui sera donc a payer début 2013 pas utile de se fâcher avec votre locataire (d'autant qu'il est dans son droit) par contre si c'est effectivement vous qui avez payé les charges de 2011 (si non pk voudrez vous les récupérer..?) il me semble que vous pourriez vous entendre avec l'ancien propriétaire pour qu'il récupère les manques auprès des locataires, et qu'il vous les rende ou qu'il vous donne une autorisation de faire les regul de 2011 enfin je sais pas mais il doit bien exister des arrangement possibles... non?
bonjour bailleurx, merci de vos conseils.
si j'ai agi ainsi, c'est parce qu'on m'avait dit que je devais faire ainsi...je me rends compte maintenant que c'Ă©tait une erreur !
J'en suis pas vexé, au contraire, je suis même plutôt bien mal a l'aise vis a vis du locataire avec qui les relations sont cordiales et que je tiens a garder parfaites !
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Numero6
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Posté - 01 mai 2012 : 22:08:25
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Pour le dépôt de garantie prévenir le locataire oui, cela me semble correct.
Ce n'est pas parce que vous avez payé les charges 2011 que vous pouvez faire la régularisation auprès du locataire car maintenant c'est la loi c'est celui qui est propriétaire au moment de l'appel de fonds qui paye mais cela aurait du être vu au moment de la vente avec votre notaire (surtout qu'il y avait déjà un problème d'approbation des comptes pour l'exercice 2010) et le notaire avec le syndic ( état daté) pour savoir ce que devait votre vendeur.
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bb97bt
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Posté - 01 mai 2012 : 22:19:59
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citation: Initialement posté par Numero6Pour le dépôt de garantie prévenir le locataire oui, cela me semble correct. Ce n'est pas parce que vous avez payé les charges 2011 que vous pouvez faire la régularisation auprès du locataire car maintenant c'est la loi c'est celui qui est propriétaire au moment de l'appel de fonds qui paye mais cela aurait du être vu au moment de la vente avec votre notaire (surtout qu'il y avait déjà un problème d'approbation des comptes pour l'exercice 2010) et le notaire avec le syndic ( état daté) pour savoir ce que devait votre vendeur.
Pour le depot de garantie, c'est donc ok, j'avais bien dit oralement au locataire que le vendeur me l'avait transmis (il me demandait s'il devait me le repayer :°)
j'ai relu l'acte de vente et effectivement, c'est moi qui devra payer au moment de la regul des charges de copro 2011.....j'ai egalement relu l'état daté fait par le syndic, il ne mentionne rien concernant les charges relatives aux exercices anterieurs (c'est a dire 2011, 2010 etc...)
J'en suis donc pour la regul copro sur 2011 et je devrai donc attendre 2013 pour esperer regulariser le niveau des provisions pour charges mensuelles (en plus de la regul sur charges 2012 au prorata)............bon, bah je vais voir la personne qui m'avait aidé et lui retranscrire toutes ces lignes.....je vais aussi voir le locataire pour m'excuser platement de mon erreur !!
Merci a tous de votre précieuse aide ! |
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Numero6
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Posté - 01 mai 2012 : 23:32:08
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citation: j'ai relu l'acte de vente et effectivement, c'est moi qui devra payer au moment de la regul des charges de copro 2011.....j'ai egalement relu l'état daté fait par le syndic, il ne mentionne rien concernant les charges relatives aux exercices anterieurs (c'est a dire 2011, 2010 etc...)
Pas tout , votre vendeur a bien du payer les appels de fonds pour 2011 , autrement ce serait marqué sur l'état daté. |
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bb97bt
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Posté - 02 mai 2012 : 18:45:23
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citation: Initialement posté par Numero6citation: j'ai relu l'acte de vente et effectivement, c'est moi qui devra payer au moment de la regul des charges de copro 2011.....j'ai egalement relu l'état daté fait par le syndic, il ne mentionne rien concernant les charges relatives aux exercices anterieurs (c'est a dire 2011, 2010 etc...) Pas tout , votre vendeur a bien du payer les appels de fonds pour 2011 , autrement ce serait marqué sur l'état daté.
oui, effectivement, pas tout, uniquement le différentiel (heureusement !)
par contre, je crois que j'ai encore loupé un truc, si l'ex propriétaire adresse sa regul de charges pour l'année 2011 au locataire, imaginons 200€...est ce qu'automatiquement les nouvelles provisions seront de x+200/12 a compter de cette regul ou est ce que le montant de la provision restera a x ?
De la meme facon, si le vendeur ne me dit pas qu'il a fait la regul, comment je peux savoir si les provisions pour charges doivent etre modifiées ?
merci encore, j'ai finalement pas tout saisi :°))
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Sujet |
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Modification de charges locatives recuperables 
