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ednego
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France
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 Posté - 11 janv. 2013 : 16:52:45
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Bonjour,
Je suis nouveau propriétaire d'un immeuble locatif meuble de 6 logements qui va être en deficit foncier pendant environ 12 Ans grâce à l'amortissement de l'immeuble, les charges, les intérets du pret, etc, etc..
la loi limite le report du deficit foncier à 10 Ans, peut être même 6 depuis cette année : premier point à confirmer ??
Vais je perdre le cumul de mon déficit foncier des premières années si je ne les utilise pas en temps ??
ne faudrait'il pas mieux que je ventile les frais de notaire sur plusieurs années plutot que de les mettre uniquement sur la premiére année pour éviter de les "perdre" en temps que déficit si je ne peux pas les utiliser dans le temps qu'il m'est imparti ?
J'espère être assez clair.
merci pour vos réponses.
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bailleurx
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 Posté - 11 janv. 2013 : 19:17:36
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report des déficit 10 ans pour les LMNP
pour la suite effectivement bonne deduction
il vaut mieux passer les frais dans les immobilisations car ils généreront des amortissement reportables indéfiniment, si de fait ils seraient perdus à terme en les passant en charges  |
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erci7527
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 2
Posté - 11 janv. 2013 : 19:44:02
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bonjour,
il me semble que Ednego mélange un peu foncier et meublé; si c'est meublé on ne parle pas de déficit foncier, et en meublé les règles ne sont pas le mêmes pour le reports des déficits dûs aux charges et le report des amortisements... |
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Édité par - erci7527 le 11 janv. 2013 23:02:27 |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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3
Posté - 12 janv. 2013 : 19:11:00
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en tous cas moi je trouve son analyse très pertinente elle démontre qu'il a bien réfléchi avant de passer ses frais de notaire n'importe où...
et ça c'est rare |
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ednego
Nouveau Membre
France
7 message(s)
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4
Posté - 29 janv. 2013 : 15:13:28
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je confirme tout d'abord que je loue effectivement du meublé en LMNP.
Si j'ai bien compris, les amortissements de la structure sont reportables indéfiniment, alors que les charges ne sont reportables que sur 10 Ans.
Sachant que :
loyer : 23000 €
Charges classiques : 5000 €
Interet pret : 8000 €
Frais de notaire 13.000
Solde -3000 €
Amortissement 7000 € non nécessaire car déjà négatif
donc - 10.000 €
vu que je suis bénéficiaire ( sauf amortissement ), je pourrai utiliser dés la seconde année le solde des -3000 de mes frais de notaire avant d'entamer réellement les amortissements.
Comment les impôts distinguent t'ils dans le déficit reportable, l'amortissement, des charges restantes ??
Merci
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erci7527
Contributeur actif
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5
Posté - 29 janv. 2013 : 17:51:38
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bailleurx
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6
Posté - 29 janv. 2013 : 21:33:01
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oui enfin si vos charges dites classiques ne sont probablement pas plus élevée dans l'avenir
vous réintegererz pendant les années à venir dabord les deficit puis les amortissement exedentaire de la première année
soit en N
loyer : 23000 €
Charges classiques : 5000 €
Amortissement 7000 € + 1/25 de frais de notaire (disons 7500)
Frais de notaire 13.000
Interet pret : 8000 €
=> resultat 0
=> deficit 2000
=> amortissement excedentaire 7000
en n+1
loyer : 23000 €
Charges classiques : 5000 €
Amortissement 7000 €
Intérêt pret : 8000 €
reprise de deficit 2000
reprise amortissement ecarté en N 1000
=> resultat 0
=> amortissement excédentaire reste 6000
en n+2
loyer : 23000 €
Charges classiques : 5000 €
Amortissement 7000 €
Intérêt pret : 8000 €
reprise amortissement ecarté en N 3000
=> resultat 0
=> amortissement exedentaire reste 2000
en n+3
loyer : 23000 €
Charges classiques : 5000 €
Amortissement 7000 €
Intérêt pret : 8000 €
reprise amortissement ecarté en N 2000
=> resultat 1000
=> amortissement exedentaire reste 0
mais à vu de nez vos charges "classiques" sont sous estimée vous y passerez vos déplacements (gasoil restau) petit bricolage, ménages assurances diverses, eau, électricité, frais d'annonces et de gestion (agence), frais d'éviction de procédure...
et si vous en avez 2000€ de plus par an vous risquez de tarder à récupérer vos déficits |
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