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 Sujet  |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
 Posté - 05 juil. 2006 : 14:24:09
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Citation :
Initialement entré par isidore
Mais un peu plus de moralité sur ce type de transaction ferait du bien et que les agents immobiliers arrête de se targuer de leur responsabilité. En fait il n'en ont aucune...
Vous ne vous intéressez manifestement pas beaucoup à la jurisprudence dans ce domaine...
jcm |
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welchome
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 17:01:39
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pour Isidore:
C'est dans quel pays le numérus closus des A.I? |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 11:52:49
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Citation :
Initialement entré par jcm
Je constate dans ce forum (et ailleurs !) qu'il y a de nombreux problèmes de vices cachés, plus ou moins volontairement, difficile de le savoir. Il y a souvent manque d'information de la part du vendeur, professionnel ou non. Et une fois le compromis ou l'acte authentique signés, la situation est très délicate.
Un moyen pour éviter ou résoudre facilement 95 % de ce genre de problèmes est de demander au vendeur de certifier l'état de son bien, sur un document à l'exemple de celui-ci :
http://www.edpref.com/docs/285A.pdf
Ce document a été conçu pour être utilisé par des professionnels mais rien n'empêche également de l'utiliser, tel quel, ou de s'en inspirer, entre particuliers.
En gros, en cas de problème :
-soit le vendeur l'avait signalé sur ce document et l'acheteur avait donc acheté en connaissance de cause ;
-soit il ne l'avait pas signalé et l'acquéreur détient la preuve de la mauvaise foi du vendeur si le vice ne pouvait qu'être connu de lui ;
-l'agence qui utilise un tel document apporte la preuve qu'elle a bien rempli son devoir d'information (selon la cour de cassation, c'est au professionnel de prouver qu'il a bien rempli ce devoir d'information, comment le faire autrement que par des écrits ? )
jcm
En voici une nouvelle illustration, concernant un notaire :
"la charge de la preuve de l'exécution par le notaire instrumentaire de son devoir de conseil lui appartient" :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXCXCX2007X10X01X00172X081
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jcm |
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 21:08:02
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Bonsoir
Je pense JCM que ce document est un bon instrument, gratuit, qui n'en passe pas par des sociétés type DEP termites ou amiante... c'est une bonne chose.
Il reste qu'en matière de copropriété par exemple, comment le vendeur peut certifier que le toit de l'immeuble est en bon état, si l'état du toit de l'immeuble n'est pas visible par un copropriétaire landa ? Faire remplir cette partie par le syndic ? Si l'immeuble se pourrit progressivement de l'intérieur par des dégats des eaux : le vendeur peut n'en rien savoir, mais aussi il peut le savoir et n'en rien dire...
Comment savoir qu'il n'y a pas de litige sous roche vu que ces derniers n'existent que lorsque les copropriétaires sont informés par le syndic, puis par l'AG suivante ... et en attendant, ils n'existent pas.... le vendeur se dépêche alors de vendre....
Les pb sont là. Il y a des maîtres en dissimulation. Un acheteur ne peut rien ou pas grand chose contre eux.
Ceci dit ce document me semble bien. Il reste que sur la partie copropriété ce serait au syndic de répondre... Mais là il s'engagerait. Je vois mal les syndics accepter cela. |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 21:11:40
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Et puis il y a le vendeur qui ne connait et ne comprend RIEN aux questions d'ordre matériel....
Comment une mamie de 80 ans qui vend sa maison peut se sortir d'une situation complexe.... ?si elle ne va jamais dans son grenier voir le toit, etc....
Mais globalement ce document est bien. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 21:25:16
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| On ne demande pas au vendeur de certifier que le toit est en bon état, on lui demande simplement de déclarer qu'il n'a pas connaissance de problèmes particuliers concernant le toit... Et c'est ce qui permet justement de contrer les "maîtres en dissimulation". |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 21:25:34
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Citation :
Initialement entré par albifrons
Et puis il y a le vendeur qui ne connait et ne comprend RIEN aux questions d'ordre matériel....
Je n'ai rien voulu dire, mais voilà justement une hypothèse qui prouve que ce document est du pur pipeau. En gros, en cas de problème, il permet à l'AI d'essayer de s'en laver les mains. C'est de la malhonnêteté intellectuelle. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 21:37:13
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LeNabot, c'est vous qui êtes plein de pipeau, et qui ne comprenez décidément rien à rien.
Ce document protège le vendeur, s'il y a un problème et qu'il le signale, l'acquéreur achète en connaissance de cause.
Ce document protège l'acquéreur contre un vendeur dissimulateur.
Il permet également à l'agence de bien faire son boulot, et de le prouver, et c'est ce que nous demande la cour de cassation.
Il y a en effet des cas de problèmes connus du vendeur mais qu'un agent immobilier même particulièrement avisé et consciencieux ne pourrait pas découvrir.
Exemple : une pompe de relevage dans une ancienne fosse septique, dont l'accès était caché par la réserve de bois de chauffage, alors que le vendeur nous présentait des plans sur lesquels cette fosse n'apparaissait pas. Cette fiche descriptive nous a sauvé la mise en prouvant que le vendeur avait dissimulé volontairement cet état de fait. Et du coup l'acquéreur a été indemnisé. |
jcm |
Edité par - jcm le 19 nov. 2007 21:37:58 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 21:48:21
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Citation :
Initialement entré par jcm
Il permet également à l'agence de bien faire son boulot, et de le prouver, et c'est ce que nous demande la cour de cassation.
La Cour de Cassation ne vous demande certainement pas d'établir des documents douteux dont le seul but est de permettre à l'AI de s'exonérer injustement de son devoir de conseil.
Et quant aux exemples que vous donnez, ça ne prouve rien. Sinon vos capacités imaginatives. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 19 nov. 2007 21:49:16 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 22:00:12
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Citation :
C'est de la malhonnêteté intellectuelle.
Venant de vous, Lenabot, cela tiens de l'auto-plagiat.
Car en matière de "malhonnêteté intellectuelle" vous en connaissez un bout, un rayon, etc...
Au fait, votre vente immo en cours vous aurait-elle permis de ne pas avoir à remplir ce type de document. A moins que, comme "... une mamie de 80 ans qui vend sa maison peut se sortir d'une situation complexe.... ?si elle ne va jamais dans son grenier voir le toit, etc.... ", vous soyez totalement étranger aux questions d'ordre matérielles.
Quant aux AI, tout comme les notaires, vous en connaissez beaucoup qui vont jusqu'à scruter les charpentes à la recherche d'insectes xylophages ?
Après tout, et en particulier en copropriété, si pour certaines rubriques le vendeur ne sait pas, il indique : "ne sait pas".
Ce sera à l'acquéreur de prouver le mensonge, si mensonge ou dissimulation il y a eu.
A croire Lenabot, que seule une transaction réalisée par votre personne soit garante de sérieux, compétence, impartialité et "honneteté intellectuelle".
Vous allez être surchargé... et en attendant, votre acquéreur doit être la seule personne en France véritablement informée de la qualité et des défauts du bien qu'il acquiert. Quel chanceux celui-là. |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 06:11:43
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bonjour,
le pb est bien de pouvoir prouver qu'un vendeur ait été informé d'un problème, information qu'il a ou aurait dissimulé ?
L'acquéreur va -t-il faire une enquête auprès des autres copropriétaires, une fois le bien acheté pour savoir si le vendeur savait ou non qq chose ? Il y aurait des témoignages ? Tout cela est parfaitement subjectif, et je ne vois pas comment un juge pourra statuer sur un "oui mais M. le vendeur, un soir de décembre vous avez dit à la concierge qu'il y avait peut-être une tuile de cassée. Donc vous étiez au courant d'un problème "."Pas du tout M. le juge répond le vendeur, j'ai dit à la concierge que les gelées tardives sont une vraie tuile pour le potager"...
Ex en copropriété : officiellement le vendeur n'a d'info que de ce qui est officiel. A moins qu'il soit conseiller syndical. En tant que CS on a (ou on peut avoir si on est très curieux et soucieux de la copropriété) connaissance de plein d'infos et du reste de + ou - bonne qualité : on peut être un anxieux de nature et voir des pb de partout là où il n'y en a pas forcément. On peut être aussi au contraire dénué d'anxiété et ne pas considérer, en toute bonne foi, qu'une petite fissure ou une tâche d'humidité dans un recoin soit un pb annonciateur d'un big problème.
Et puis dans les copropriétés (ou immeuble) vous avez des syndics qui dissimulent des infos ou banalisent des pb sérieux. Côté Conseil syndical, celui-ci doit-il communiquer aux copropriétaires toutes les infos qu'il détient ? etc etc.
A moins qu'il y ait un écrit - ex un copro écrivant au syndic qu'il y a une fuite d'une gouttière visible donc quand il pleut très fort - prouvant sa connaissance d'un pb même s'il ne peut savoir si le pb est important ou non je ne vois pas comment l'acquéreur peut prouver la mauvaise foi d'un vendeur.
Dans les immeubles un peu anciens - plus ou moins bien entretenus - il y peu avoir foule de détails prouvant que l'entretien de l'immeuble est moyen ou médiocre, et qu'il y a forcément des risques. Le vendeur ne peut alors saturer son document de détails qui forcément inquièteraient tout acheteur potentiel, alors qu'il suffirait d'une reprise en main de l'immeuble par un autre syndic pour remettre en route l'entretien... Pas de raison, dans un cas comme celui-cii de dévaloriser outre mesure un bien
Il y a aussi le vendeur qui diminue un prix de vente car il sait que l'immeuble est mal entretenu ou qu'il y a un certain nb de problèmes. Je connais ainsi une copropriétaire qui a acheté un logement très peu cher : fourchette basse ou très basse /prix du marché. Il suffit de voir un peu les parties communes pour s'assurer que l'ensemble est moyen ou très moyen. Peut-elle se retourner contre le vendeur si le vendeur oublie d'écrire qu'il a connaissance d'une canalisation bouchée, alors que ceci est un détail parmi d'autres ?
Mais là où le document de JCM est intéressant est qu'il peut protéger le vendeur sur les points qu'il a souligné. Mais sur ce qu'il ne renseigne pas ex "je ne sais pas", là l'interprétation est très complexe.
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 06:20:37
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"Pas de raison, dans un cas comme celui-cii de dévaloriser outre mesure un bien" : j'ajouterais : même si en copropriété l'incompétence d'un syndic - surtout ceux que j'appelerais les "syndics financiers" uniquement là pour récupérer le plus possible d'argent sur les copropriétés et qui en fait ne font pas de gestion, ou à peine - est bien plus à risque pour une copropriété qu'un problème de toit.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 07:41:05
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Citation :
Initialement entré par albifrons
Mais là où le document de JCM est intéressant est qu'il peut protéger le vendeur sur les points qu'il a souligné. Mais sur ce qu'il ne renseigne pas ex "je ne sais pas", là l'interprétation est très complexe.
Là où le document en question est de la pure fumisterie, c'est qu'il y a des questions auxquelles je vois mal le quidam moyen répondre.
Exemple:
Assainissement : est-t-elle conforme à la réglementation ?
Comme si tout le monde avait un master en droit de l'urbanisme.
Autre exemple :
Litiges en cours : .....
Quand on sait que le syndic moyen communique rarement sur ce point et même en AG, on ne risque pas d'aller loin. D'autant que c'est audit syndic de communiquer par écrit sur ce point bien précis.
Conclusion : c'est un document qui en réalité permet à l'AI de tenter de s'exoner. Vous observerez que le document tend à s'autoproclamer contractuel, alors qu'il n'en est rien. Un vendeur fait une déclaration, et l'acquéreur ne reconnait que l'avoir vu. Je repose la question : où est le contractuel ? Ce qui risque d'arriver en cas de problème, c'est que l'AI, dise au vendeur : c'est de votre faute, vous avez omis tel ou tel point, et à l'acquéreur, c'est votre problème vous le saviez. Conclusion, avec les pieds sous la table, il n'y a que l'AI qui tentera d'exploiter positivement ce document qui n'a rien d'un contrat.
Et là je dis que c'est particulièrement malhonnête, n'en déplaise à Papa Christophe qui en a fait les frais avec un constructeur qui n'a même pas respecté les prix des annonces publiées sur Internet.
Alors quand on n'est pas capable de défendre ses intérêts, vous feriez mieux de vous cantonner au silence le plus absolu, quelboulot.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 20 nov. 2007 07:47:38 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 07:59:10
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Des écoulements d'eau souterrains provenant des eaux pluviales de bâtiments voisins sapent les fondations. Rien d'apparent sur le terrain.
Le vendeur le signalera-til spontanément ?
Que doit faire l'AI ? Une enquête approfondie de voisinage chaque fois u'il prend un bien à vendre ? Les voisins répondront-ils ?
Dans un tel cas les acquéreurs seront bien contents d'avoir cette fiche, ils achèteront en connaissance de cause, en toute transparence..
S'il ne l'a pas et que le vendeur n'a rien dit (il existe des vendeurs malhonnêtes, figurez-vous) il est bien dans la merde.
Je n'achèterais rien à un LeNabot agent immobilier !
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jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 08:03:04
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Quant à vos exemples... Si on ne sait pas si l'assainissement est conforme ou nou, on marque "ne sais pas".
Et "litiges en cours" s'entend de litiges judiciaires déclarés, et cette fiche ne se limite pas aux ventes d'appartements, mais également de maisons individuelles. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 08:04:15
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Citation :
Initialement entré par jcm
Dans un tel cas les acquéreurs seront bien contents d'avoir cette fiche, ils achèteront en connaissance de cause, en toute transparence.
En toute transparence ? Certainement pas. Je dirai "en tentative d'exonération du devoir de conseil de l'agent immobilier".
Vous prenez l'exemple d'écoulements souterrains, vous savez très bien que ce sont des problèmes complexes où l'origine de la responsabilité est difficile à déterminer.
Encore une fois vous prétendez résoudre les problèmes de vices cachés que connaitraît un vendeur avec un vulgaire formulaire A4 de trois questions et quatre lignes. C'est lamentable comme méthode. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 20 nov. 2007 08:04:45 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 08:05:41
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Citation :
Initialement entré par jcm
Quant à vos exemples... Si on ne sait pas si l'assainissement est conforme ou nou, on marque "ne sais pas".
Avec un "ne sais pas" à toutes les questions, vous allez aller loin en effet. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 08:13:19
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Eh bien ce problème d'écoulements d'eau souerrains nous est vraiment arrivé.
Par rapport à cette fiche, le problème n'est pas qui est responsable de l'écoulement, mais que ce problème soit signalé lors de la vente.
Ce qui vous choque LeNabot c'est qu'en plus de sécuriser la transaction, au niveau du vendeur comme de l'acquéreur, ce document permet de prouver que l'AI a bien fait son boulot. Votre haine viscérale de cette belle profession n'y trouve certes pas son compte.
Nous avons éjà eu les félicitations d'un avocat belge qui l'utilise désormais pour les achats de ses clients en France, et d'un juge lors d'un litige. Vous savez, le vendeur qui avait dissimulé la pompe de relevage... Sans cette fiche l'acquéreur aurait eu du mal à prouver que le vendeur lui avait menti.
Mais puisque vous trouvez que cette méthode est lamentable, qu'est-ce que vous préconisez de mieux ? |
jcm |
Edité par - jcm le 20 nov. 2007 08:16:06 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 08:18:03
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Citation :
Initialement entré par jcm
ce document permet de prouver que l'AI a bien fait son boulot.
Alors là, permettez moi de rire aux éclats. C'est quoi votre boulot ? Remplir des documents douteux avec des cases et trois centimètres linéaires pour répondre à une question ?
Vous pouvez citer toute la magistrature belge ou tout le barreau de Bruxelles, je ne vois que ce que je vois. Vous entendez vous défausser sur le vendeur qui n'est ni professionnel de l'immobilier et encore moins juriste pour détecter que votre document n'est que de la poudre aux yeux. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 08:23:28
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| Je ne me défausse de rien du tout. Ce document a le mérite d'exister, de faire dans un premier temps le point avec le vendeur au niveau du mandat, puis de sécuriser la vente. Ce n'est qu'un complément, mais il a déjà largement fait ses preuves ; mais je vous repose la question, qu'est-ce que vous préconisez de plus efficace ? |
jcm |
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Fiche descriptive contractuelle, vices cachés
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