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M.
Contributeur actif
25 réponses |
 Posté - 03 févr. 2004 : 15:12:54
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Bonjour,
Je suis novice dans le domaine de l'immobilier et je dois vendre mon appartement prochainement sur Paris. J'ai fait faire des estimations gratuites par deux agences (Lafforet et Century 21 pour ne pas les nommer). Je sais donc à peu pres combien je peux en tirer. Je me demande maintenant que faire...
-> Faire confiance à l'une des deux? Avantage = pas de soucis à gerer, on laisse venir et on s'occupe de rien. Inconvenient : on gagne moins à cause de la comission de l'agence.
-> Tout faire moi meme. Avantage : je me met la commission de l'agence de 5% dans la poche. Inconvenient : je dois tout gerer moi meme et je suis novice.
Le problème c'est que mis à part les paperasseries obligatoires que je connais à peu pres et que je me sens prêt à faire (plomb, amiante et tout le tralala), ce qui me fait le plus peur, c'est de tomber sur des acheteurs pas serieux qui n'ont pas les moyens de payer, qui se retractent ou n'arrivent pas à obtenir de credit. Les agences m'ont dit qu'elles n'avaient aucun problème de ce coté là et qu'elles s'assuraient que leur acheteurs etaient solvables. Est-ce le cas ou est-ce du pipo pour attirer la clientele? Comment moi, simple particulier, puis-je savoir que mes acheteurs sont solvables?
Pour finir, que me conseillez vous?
Merci
M.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 03 févr. 2004 : 16:41:37
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Bullsh..... autrement dit, vraiment n'importe quoi !
Vous avez decrit vous meme les avantages et les inconvenients des 2 possibilites. A vous de voir si vous avez le temps/energie/envie de faire cela vous-meme.
Pour le reste, adressez vous a un professionel (je veux parler du notaire !!!!) pour ce qui est du compromis!
Si tout est pret avec le notaire (cad: le voir d'abord, preparer tous les documents requis, revoir avec lui un draft de compromis) alors des que vous avez un acheteur potentiel qui se dit pret a se lancer, vous signez immediatement le compromis et vous etes couvert!
A part poser certaines questions, les agences ne peuvent pas garantir quoi que ce soit pour la bonne raison que pour une vente, un acheteur potentiel ne fournit aucun document! Enfin Y en a qui font du bon travail ... quelquefois ! Et ces questions, vous pouvez les poser vous-memes non ? 
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 03 févr. 2004 : 16:43:33
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A la relecture de mon post, je m'apercois que la 1ere phrase peut porter a confusion ... Je parlais bien entendu de l'argument avance !!!
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 04 févr. 2004 : 09:05:15
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Les particuliers qui vendent ou achètent un bien sont dans la plupart des cas novices en la matière. En prenant l'initiative de réfléchir et vous renseigner sur la meilleure marche à suivre vous marquez des points.
Voici quelques conseils (subjectifs mais issus d'expériences diverses).
Vente par une agence:
L'avantage est effectivement le fait de ne se soucier de rien (s'il n'y a pas de problèmes). Pour la commission, rassurez-vous elle est à la charge de l'acheteur (comme les frais de notaire).
EVITEZ ABSOLUMENT le contrat d'exclusivité qui risque de vous lier les mains et ne vous apportera AUCUN autre avantage (c'est tout benef que pour l'agence).
LISEZ BIEN ENTRE LES LIGNES: Les agents immobiliers sont des professionnels, pas vous, ne vous laissez pas embobiner. Si quelque chose ne vous semble pas clair, allez voir une autre agence.
Utilisez les services de 2 ou 3 agences.
ATTENTION au montant des commmissions. Même si elles sont à la charge de l'acquéreur. Cela peut faire perdre des acheteurs potentiels lorsqu'ils réalisent que c'est trop élevé (5 % c'est raisonnable, sur Paris certains n'hésitent pas à monter à 10 %!).
ATTENTION aux diagnostics techniques et parasitaires. L'agence s'occupe de tout mais trop souvent ne passe pas par un professionnel pour le mesurage CARREZ (ce n'est pas obligatoire). Ce qui est obligatoire c'est de garantir par écrit à l'acheteur cette superficie. Une erreur de plus de 5% et l'acheteur peut demander un dédommagement, ensuite c'est à vous de demander au "professionnel" de faire marcher son assurance, ce qui en général ne fonctionne pas avec les agents immobiliers (non assurés pour ce travail de mesurage) qui n'ont pas fait appel à un professionnel. Ce sera pour votre poche.
Entre Particuliers:
Il vous suffit de mettre une annonce dans le PAP, de faire faire les diagnostics, et de faire visiter.
Dès le compromis, exigez un notaire (aux frais de l'acquéreur) qui demandera les 10% de dépôt, ce qui vous permettra de bien dormir.
Evitez tout compromis sous seing privé.
Bonne Chance.
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M.
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 05 févr. 2004 : 11:49:51
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Ok merci pour les réponses, je vai deja voir si j'aurais assez de temps pour tout faire moi même
Il est clair que je ne signerai pas d'exclusivité
Pour les comissions, les agents avec qui je pourrais traiter prennent 5%
Pour la surface, j'ai un metrage fait par un géometre expert donc aucun soucis là dessus
Il est clair que si je trouve un acheteur par moi meme, je passe chez le notaire pour le compromis...
M. |
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christelle1
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 05 févr. 2004 : 20:09:32
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bonsoir,
j'ai essaye de vendre notre appartement par moimeme via annonce sur PAP. Malgré une selection tres severe (certains se demandaient meme si je voulais vraiment vendre tellement je donnais des details sur des choses qui pouvaient deplaire : pas de parking, immeuble tres ancien, ...), j'ai trouvé qu'il y a finalement beaucoup de curieux (et des personnes qui visitent et qui savent qu'ils n'ont pas le budget meme apres une petite negociation). On l'a finalement mis en agence; il est maintenant vendu mais si vous optez pour cette solution, soyez mefiant; perso j'ai bien senti que l'agence faisait du forcing sur les acheteurs potentiels, me conseillaient de me taire sur d'autres infos sous peine de risquer de perdre le client, ... Dans notre cas , notre appt avait tout de meme un pb qui en a decourage plus d'un : l'immeuble avait triste mine (façade et cage d'escalier en mauvais etat) ; si votre immeuble est correct tout comme votre appt, je pense que vous arriverez à le vendre vous-memes. Bon courage.
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 06 févr. 2004 : 09:31:31
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On ne peut qu'honorer le sens de l'honnêteté de Christelle, mais je ne pense pas qu'il soit nécessaire de trop insiter sur les détails négatifs concernant le bien pour laisser l'acquéreur juger par lui-même.
J'ai achété une maison qui d'aspect extérieur ne payait pas de mine, mais après avoir visité l'intérieur nous y avons trouvé un charme appréciable et avons conclu.
Mieux vaut attendre la visite, laisser la personne se rendre compte de tout ce qui est OK et ensuite éventuellement exposer les problèmes qui devront être vus lors de la signature du compromis(sans attendre le jour du compromis bien sûr). il ne s'agit que des aspects négatifs pouvant par la suite être considérés comme vice caché. Ce qui n'est pas le cas des apparences extérieures des immeubles. |
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M.
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 06 févr. 2004 : 09:42:55
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Merci Christelle pour votre réponse. Je ne sais pas tres bien comment ça va se passer, mais je pense que si je le met en vente moi meme, je laisserai les gens le visiter et juger par eux meme. Je ne ferai que répondre à leur questions sans mentir mais sans mettre en avant les mauvais cotés. Je pense que pour faire une bonne vente, il faut savoir y mettre les formes, il ne faut pas mentir mais il faut aussi savoir se faire sa propre pub en disant des choses du genre "oui il y a tel et tel defaut mais d'un autre coté c'est compensé par telle et telle qualité, et puis ce genre de defaut ne sont pas si important parce qu'on finit par s'y habituer etc...". C'est pas du mensonge, c'est juste dire la verité de la façon qui m'arrange le plus possible. Sinon les defauts de mon appart je les connais : parties communes pourries, ravalement necessaire, etc...Mais je connais aussi les qualités que je vai mettre en avant : tres bon etat, aucun travaux, bien agencé, lumière, etc...De toute façon je vai essayer et si ça marche pas je passerai par une agence. Et je crois bien que je vai meme faire les deux en parallele au cas ou...
M. |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 08 févr. 2004 : 15:53:15
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Vous avez assez bien posé le problème et possédez tous les éléments nécessaires pour décider si vous avez intérêt à vendre par vous même ou non.
J'ai, sur l'intérêt de passer par une agence, et sur la question du mandat exclusif, une opinion sensiblement différente de celle des intervenants précédents.
Un agent immobilier sérieux n'essuie pratiquement aucun échec dû à l'insuffisance de capacité de financement du candidat acquéreur : il est parfaitement au courant des critères d'attribution de prêts des différents organismes avec lesquels il est en relation constante et ceux-ci sont à même de lui donner officieusement une réponse à peu près certaine sur les cas qui lui paraissent douteux. De plus, non seulement il peut, mais il doit exiger de l'acquéreur, avant de faire signer le compromis de vente aux parties, tous justificatifs de ses capacités de financement. Le client d'une agence accepte beaucoup plus facilement de fournir des documents personnels à un intermédiaire professionnel qu'à un particulier. A ce point de vue, l'avantage que procure le recours à un professionnel est certain. Le tout est de savoir si cet avantage vaut la commission versée au professionnel. Nul autre que vous n'est en mesure de répondre.
Le mandat exclusif n'est pas à exclure d'emblée. Avant de s'engager, il faut cependant s'assurer que les chances d'aboutir au prix convenu sont bonnes. Pour cela il faut s'assurer du sérieux de l'agent immobilier, ce qui n'est certes pas très facile, et de son dynamisme. Un des critères d'appréciation du dynamisme est le volume de publicité : s'il en fait beaucoup, si votre bien est au prix du marché et qu'il ne présente pas certains caractères qui puisse le rendre difficile à vendre (mauvaise situation, mauvais état de l'immeuble ou au contraire prix justifié mais très élevé ne s'adressant qu'à une clientèle d'exception), il trouvera facilement preneur. Le mandat exclusif permet au mandant d'exiger du mandataire qu'il s'engage sur les moyens de communication à mettre en oeuvre et qu'il rende compte de l'utilisation de ces moyens. Il est possible de négocier fortement le montant des honoraires, car l'agent immobilier préfèrera probablement ne toucher que 3% du prix de façon quasi certaine que d'avoir une chance sur cinq de réaliser la vente (ratio moyen) pour une commission de 5%. C'est pourquoi j'estime que le mandat exclusif peut être intéressant pour le mandant, mais aux deux conditions impératives, de ne le donner que pour une courte durée, six semaines au maximum pour un bien standard, et à un agent situé à proximité. L'exclusivité permet à l'agent immobilier d'être certain que les dépenses en publicité, relativement coûteuses, ne seront pas engagées inutilement. Il n'hésitera donc pas à mettre les moyens nécessaires et la brièveté du mandat l'incitera à s'occuper en priorité du bien faisant l'objet d'une exclusivité. De plus, ne craignant pas que l'affaire soit conclue par un autre, il sera plus regardant sur la solvabilité de l'acquéreur. La concurrence acharnée que se font les agents immobiliers a pour effet un très faible rendement de l'activité de négociation qui doit être compensé par un montant élevé des honoraires. En donnant un mandat exclusif, vous supprimez cet effet pervers et vous vous mettez en situation favorable de pouvoir casser les prix.
Que la commssion soit à la charge de l'acquéreur ou du vendeur ne change strictement rien. D'une façon ou d'une autre, pour un même prix net revenant au vendeur, elle a pour effet d'augmenter le prix, ce qui est évidemment pénalisant pour la recherche d'un acquéreur. Celui-ci considère le prix global qu'il aura à payer et peu lui chaut de connaître ce qui revient au vendeur et ce qui revient à l'intermédiaire. Plus exactement, il faut faire payer la commission de l'intermédiaire par l'acquéreur s'il a un apport suffisant, ce qui permettra de ne pas intégrer cette commission dans le prix de vente d'où une petite économie sur les frais de mutation, mais il faudra que le vendeur la prenne à sa charge si l'acheteur recourt à un financement voisin ou égal à 100%.
Cordialement
P.F. Barde |
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 09 févr. 2004 : 09:32:26
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En ce qui concerne le filtrage des acquéreur, PF BARDE marque un point sur l'intérêt de passer par une agence. Il est vrai qu'il est toujours désagréable de recommencer tout à zéro à cause d'un refus de pr^t d'un acquéreur qui aurait pu être détecté à l'avance par un BON professionnel de l'immobilier. La difficulté étant de trouver ce BON professionnel sachant que les vendeurs sont souvent novices et n'ont que peu de moyens de faire la différence entre un BON et un autre agent, seulement en regardantr la vitrine..
Si d'ailleurs certains ont des indices à nous forunir pour le choix d'un aganet immobilier, je pense que cela intéressera beaucoup de monde.
Merci. |
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M.
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 10 févr. 2004 : 16:09:22
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J'étais bien parti pour vendre moi même mon appartement mais j'avoue que les arguments de P.F.Barde, que je remercie au passage pour sa réponse détaillée, sont percutants. En fait mon seul et unique soucis est de savoir comment eviter le refus de crédit. Le reste, pub/visites et compagnie, je suis assez confiant pour le faire moi meme. Je me demande comment savoir si une agence se renseigne sur les capacités de financement des acquereurs potentiels. En ce qui me concerne, le jour ou j'ai acheté, l'agence avait l'exclusivité et je n'ai eut à fournir aucun renseignement qui prouvait que j'avais les moyens d'acheter, et le vendeurs aurait pu tout aussi bien le faire lui meme. Si j'etais peu souciant et que j'avais fait mon achat n'importe comment en achetant un bien trop cher, j'aurais tres bien pu essuyer un refus de crédit. Par contre, si l'agence a les moyens de savoir si l'acheteur est fiable, c'est tres interessant et ça vaut la commission. Mais encore une fois, comment distinguer le bluff fait pour recuperer l'appart à vendre de la réalité?
M. |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 15 févr. 2004 : 19:32:03
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Difficile en effet.
Tout d'abord vous pouvez rechercher des avis de personnes qui ont eu affaire aux agents immobiliers sur lequel vous vous interrogez. Ensuite, il faut tenir compte de l'impression qu'ils donnent et de l'intérêt qu'ils manifestent pour votre bien. Des questions nombreuses et précises, c'est plutôt bon signe. Enfin, il y a tout de même un critère objectif, c'est l'importance de la communication que fait un agent immobilier. S'il publie de nombreuses annonces pour de nombreux biens sur des supports différents, c'est une manifestation de dynamisme commercial. Regarder aussi les vitrine : les annonces sont-elles nombreuses et changent-elles souvent ?
Le risque de refus de prêt varie fortement selon la consistance du bien. La vente d'un logement modeste s'adressant à des personnes modestes, qui presqu'inévitablement vont s'endetter au maximum de leurs capacités, comporte un risque sérieux et le vendeur ou son mandataire devront être vigilants. Vendre un bien s'adressant à une catégorie de population aisée est beaucoup moins risqué.
Il faut enfin savoir contrôler son mandataire et, si nécessaire, refuser de céder à la pression de l'agent immobilier si celui-ci vous présente un candidat qui vous paraît peu sérieux. Il vaut mieux alors refuser de signer le compromis de vente. Car c'est le vendeur qui signe l'acte, non l'agent immobilier qui ne fait qu'assister à sa rédaction. Si vous refusez de signer, il exigera évidemment sa commission et vous menacera probablement d'une assignation en justice. Pourquoi alors ne pas lui proposer le marché suivant : "Si vous êtes si sûr de vous, alors engagez-vous. J'accepte de signer le compromis avec l'acheteur que vous me présentez, mais, en cas de refus de prêt, en raison du risque prévisible que vous m'avez fait prendre, vous me dédommagez par une indemnité égale à 50% de la commission que je vous aurais due si la vente avait pu être menée à son terme." ?
Cordialement
P.F. Barde |
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