Chaque année des milliers de biens immobiliers se vendent aux enchères publiques, par trois canaux distincts : les notaires pour les ventes que les propriétaires décident d'effectuer par cette voie, les Domaines pour les biens appartenant à l'Etat ou des sucessions vacantes, et enfin les Tribunaux pour les ventes judiciaires. Analyse des modalités communes et des différences de ces trois types de ventes...

Origine des biens et finalité de la mise en vente


C'est évidemment ce qui diffère le plus entre les trois types de ventes aux enchères.

Les notaires ne vendent que des biens que leurs propriétaires ont décidé volontairement de vendre par cette méthode ; la vente aux enchères peut s'avérer particulièrement adaptée à des biens rares, sans réel marché, ou à des circonstances éxigeant une transparence à toute épreuve...

Les Domaines mettent en vente deux types de biens :

- des biens dont l'Etat ou des établissements publics ne veulent plus garder la propriété : ceux-ci peuvent être tout à fait classiques - immeubles d'habitation ou de bureaux - ou uniques : phares, casernes, gendarmeries, bureaux de poste, ...

- des biens tombés dans des successions vacantes.

Enfin, les ventes judiciaires concernent des biens ayant fait l'objet d'une saisie immobilière et vendus par un créancier poursuivant, ou les ventes par licitation en vue d'un partage de communauté ou d'indivision.


La "mise à prix"


C'est le prix plancher à partir duquel les candidats acquéreurs vont pouvoir enchérir. Sauf pour les ventes judiciaires où elle est fixée par le créancier poursuivant, la mise à prix est décidée librement par le vendeur. Cependant, les notaires procédant obligatoirement à une expertise, conseillent une mise à prix ne dépassant pas 60 à 70% de la valeur d'expertise et imposent de ne pas dépasser 90% !

La mise à prix des Domaines se fonde ausi sur une estimation de spécialistes avertis.

Par contre, strictement aucune garantie n'existe concernant la mise à prix des biens vendus judiciairement : les créanciers poursuivants n'ont qu'une idée très vague de la valeur du bien quand ils en ont une, et une idée beaucoup plus précise de leur créance, et ont une fâcheuse tendance à fixer la mise à prix sur la seconde plutôt que sur la première, même si elle n'a aucun rapport...


La visite


Elles sont organisées à des dates et heures annoncées à l'avance dans la publicité de la vente, et sont en accès libre.


Le cahier des charges


C'est le document qui décrit le bien, ses caractéristiques ainsi que les servitudes et contraintes - notamment d'urbanisme - qui s'y rattachent, et fixe pour les acquéreurs potentiels la mise à prix, le montant de la consignation pour participer aux enchères, et les charges et conditions de la vente.


La publicité


Elle est effectuée dans la presse, chez les notaires ainsi désormais que sur des sites Internet : pour les ventes judiciaires, elle est effectuée égalment par voie d'affiches sur le bien ou dans l'immeuble où il est situé.

La publicité indique notamment le lieu où peut être consulté le cahier des charges de la vente.


L'accès aux enchères


Il est libre pour les ventes des notaires et celles des domaines moyennant le dépôt d'un chèque de consignation (chèque de banque ou chèque certifié) restitué après la vente à ceux des participants qui n'ont pas été déclarés adjudicataires.

Pour les ventes des notaires, le montant de la consignation est variable et indiqué dans la publicité.

Pour les ventes des Domaines, il est de 5% du montant de la mise à prix.

L'accès aux ventes judiciaires n'est par contre possible que par l'intermédiaire d'un avocat spécialisé.


La vente "à la bougie"


Toutes les ventes de biens immobiliers aux enchères se déroulent suivant un rituel commun : après l'annonce par le Président de séance ou d'audience de la mise à prix et du montant des frais annexes à la charge de l'adjudicataire, on allume une petite mèche qui matérialise le début des enchères. Au cours de ces enchères, chaque mèche (ou feu) qui s'éteint est remplaçée par une nouvelle, et ainsi de suite. Après l'extinction de deux feux successifs, matérialisée par la fumée qui s'en échappe, et sans nouvelle enchère survenue pendant leur combustion, l'adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur.



L'absence d'enchère...


Dans les ventes aux enchères amiables, l'absence d'enchère laisse le vendeur avec son bien. Par contre, dans les ventes judiciaires, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire d'office pour le prix de sa mise à prix !


La surenchère


Les ventes réalisées font l'objet d'une publicité destinée à permettre des surenchères éventuelles ; en effet, dans les dix jours de la vente, il est possible de proposer une surenchère d'au moins 10% de plus que le prix de la vente. Ce n'est donc qu'à l'issue de ce délai et si aucune surenchère n'a été communiquée que la vente devient définitive...

Par contre, si une surenchère intervient, le bien est remis en vente avec comme mise à prix le montant proposé dans la surenchère.

Par contre, il n'existe pas de possibilité de surenchère pour les ventes des Domaines.


Le paiement du prix


L'acquéreur dispose de délais variables suivant le type de vente :

Pour les ventes notariales, le délai est de 45 jours.

Pour les ventes des Domaines, si le prix n'excède pas 100.000 frs, I'acquéreur aura un délai d'un rnois pour se libérer. De 100.000 à 500.000 frs, le prix pourra être payé en deux fractions égales, la première dans un délai d'un mois à compter de l'adjudication et la deuxième dans un délai supplémentaire de deux mois. Au-dessus de 500.000 frs, il sera payable de la manière indiquée dans les conditions particulières de la vente.

Enfin, pour les ventes judiciaires, le paiement doit intervenir dans les 6 mois. En cas de paiement dans les 45 jours, il n'est pas dû d'intérêts. Par contre, passé ce délai, l'adjudicataire doit payer des intérêts au taux légal en vigueur. Si son paiement n'intervient pas dans les trois mois, ce taux est majoré de cinq points.



Les frais


Ils sont aussi fonction du type de vente :

Pour les ventes notariales, la contribution aux frais de publicité et d'organisation des enchères à la charge de l'acquéreur est en général de un pour-cent hors taxes du prix de vente, à laquelle s'ajoutent les émolûments et les débours du Notaire, ainsi que les droits de mutation.

Pour les ventes des Domaines, ils ne sont composés que des frais de publicité immobilière.


Enfin, pour les ventes judiciaires, il y a les frais préalables de vente (frais d'huissier et de publicité) qui peuvent varier selon le lieu et l'importance du bien. Ils sont généralement compris entre 10.000 et 30.000 francs, ce montant étant vérifié par le juge des criées et annoncé avant la vente. A ces frais s'ajoutent les émolûments et les honoraires de l'avocat et les droits de mutation.



Le transfert de propriété


Pour les ventes notariales, le transfert de propriété est régularisé par acte authentique comme pour toute vente amiable.

Pour les ventes des Domaines, il est régularisé par acte administratif.

Enfin, pour les ventes judiciaires, C'est le jugement du tribunal de criées qui tient lieu d'acte de propriété. L'avocat de l'adjudicataire doit procéder aux formalités de la publicité immobilière.


Attention: les ventes aux enchères sont la seule exception à la disposition de la loi du 13 décembre 2000, dite loi "SRU" (Solidarité et renouvellement urbains), instituant en faveur de l'acquéreur un délai de rétractation ou de réflexion. Ce point a été confirmé par une réponse ministérielle en date du 16 avril 2001.


La "folle enchère"


Si l'adjudicataire s'avère incapable de payer le montant de l'adjudication et des frais, le bien est remis en vente pour sa mise à prix initiale. L'adjudicataire défaillant est alors tenu de régler la différence éventuelle entre le prix auquel il a été déclaré adjudicataire et le prix de revente sur folle enchère. Le montant de la consignation qu'il a effectuée est utilisé s'il y a lieu à cet effet.

Cette procédure ne s'applique pas pour les ventes des Domaines. En cas de non-paiement du prix, ceux-ci poursuivent l'adjudicataire comme en matière d'impôts ou optent pour la résolution de la vente.


La perception du prix par l'initiateur de la vente


Dans les enchères des notaires, le vendeur - qui est le propriétaire du bien - perçoit le prix de la vente dans les 45 jours. Il a cependant la possibilité de céder sa créance au Crédit Foncier moyennant une commission de 1% et être réglé dès le 11ème jour, c'est à dire le lendemain du dernier jour du délai de surenchère.

Dans les enchères judiciaires, le créancier poursuivant perçoit le produit de la vente dans les 3 mois, à la condition toutefois qu'il soit seul créancier inscrit. Autrement, les fonds de la vente sont consignés à la Caisse des dépôts et consignations, et le créancier le plus diligent doit ouvrir une "procédure d'ordre" en vue de faire prononcer la distribution du prix par le tribunal dans l'ordre des privilèges produits par les différents créanciers.

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