C'est une des choses les plus difficiles à réaliser amiablement en copropriété, car il faut l'unanimité de tous les copropriétaires. Si celle-ci est possible dans de immeubles de quelques logements, elle devient impossible à envisager dès que l'on atteint quelques dizaines. Alors, comment mettre en conformité des répartitions illégales ?

Textes régissant la répartition des charges

L'article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis stipule que " dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ".

En fait il renvoie sur le Règlement de copropriété qui par l'état descriptif de division pourvoit à la fixation des quotes-parts en respectant ou non le principe édicté (les règlements antérieurs à la loi peuvent avoir été établis en utilisant des approches variées…)

L'article 10, distingue deux catégories de charges :

- Les " charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun " : elles doivent être réparties " en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ;
- Les " charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes " : elles doivent être réparties " proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. "
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ".

En réalité, les deux catégories de charges font l'objet de quotes-parts fixées dans le règlement de copropriété.

L'article 12 de la loi offre une possibilité judiciaire de révision des quotes-parts " dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ", ou " dans les deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ".

A défaut, l'article 11 prévoit que " la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.

" En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24."

" A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire ".

Enfin, l'article 25 prévoit la possibilité de décider à la majorité de tous les copropriétaires (avec possibilité de deuxième lecture à la majorité de l'article 24 - majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés) la " modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 (charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun) … rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ".

Avec cela, le dispositif est complet.

Les modifications amiables possibles sans unanimité

Compte tenu des textes ci-dessus, il n'existe que deux possibilités de modification non judiciaire des quotes-parts :

- l'une concerne, en application de l'article 25, la modification rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ; la décision se prend décider à la majorité de tous les copropriétaires, avec possibilité de deuxième lecture à la majorité de l'article 24 - majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés ;
- l'autre concerne, en application de l'article 11, la modification rendue nécessaire " lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale ". Sont visés les travaux de transformation entant dans la catégorie des travaux d'amélioration, ou les achats, ventes ou échanges portant sur des parties communes ou des lots privatifs devenant parties communes ; toutes ces décisions, si elles n'affectent pas la " destination de l'immeuble ", sont prises à la double majorité de l'article 26 de la loi (majorité en nombre et deux tiers des voix de tous les copropriétaires).

Les modifications amiables impossibles sans unanimité

Aucune autre modification que celle indiquée au paragraphe précédent ne peut être effectuée autrement qu'à l'unanimité de tous les copropriétaires, ou par action judiciaire introduite par un ou plusieurs copropriétaires à l'encontre du syndicat, soit en application de l'article 12, soit pour faire appliquer le principe de l'utilité prescrit par l'article 10 lorsqu'il s'agit de charges de la première catégorie.

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