C'est le type le plus répandu de chauffage collectif. Ce type d'installations a pris la suite des chaudière à charbon, aujourd'hui pratiquement disparues. Le seul inconvénient de ce type de chauffage, par ailleurs fiable et économique, est la difficulté de son individualisation, et souvent de son équilibrage, c'est à dire de l'adaptation de la quantité de chaleur délivrée aux différents locaux à leurs besoins en fonction de leur taille, de leur isolation et de leur exposition. On constatera donc fréquemment des récrimination des résidants, certains s'estimant mal chauffés et d'autres surchauffés, et pas seulement du fait des disparités d'appréciation de la température de confort que l'on constate chez les humains…

Les contrats d'exploitation

La conduite et l'entretien d'une installation de chauffage collectif fuel-gaz doit être assurée par une entreprise qualifiée et disposant du potentiel technique nécessaire eu égard à la taille et à la complexité de l'installation et du réseau de distribution.

Pour les critères de sélection des entreprises à consulter et de choix de l'entreprise à retenir, on se reportera à nos fiches spécialités.

Les contrats d'exploitation comportent plusieurs options appelées " P1 " à " P4 ", la plus courante étant la formule " P2 " seule.

Option P2

C'est la formule minimale d'un contrat d'exploitation : elle constitue un contrat d'entretien comportant des engagements de moyens sans engagements de résultat ; le contrat couvre l'installation de production de chaleur et d'eau chaude sanitaire quand il y a lieu et tous ses équipements (chaufferie), ainsi que le réseau de distribution jusqu'aux branchements individuels ou jusqu'aux robinets d'arrêt ; il comporte normalement les prestations suivantes :

- Conduite et surveillance de l'installation, mise en route et arrêt en début de saison de chauffe quand il n'y a pas de production d'eau chaude ;

- Entretien courant préventif et curatif ;

- Surveillance des températures des locaux chauffés et réglages d'équilibrage de l'installation de façon à ce que les locaux reçoivent la quantité de chaleur nécessaire pour assurer la température voulue, en fonction de la taille et du rendement de leurs émetteurs (radiateurs, convecteurs et circuits de dalles chauffantes), de leur isolation et de leur exposition.

La conduite et surveillance de l'installation peut mettre en œuvre des dispositifs de télésurveillance permettant à l'exploitant de suivre et d'intervenir à distance à partir de ses propres installations ; dans ce cas, il est normalement propriétaire des équipements mis en œuvre, spécifiques à son système de gestion technique, y compris ceux installés localement.

Ce type de contrat est facturé selon un forfait annuel, comprenant la main d'œuvre de conduite, de surveillance et de petit entretien, ainsi que les petites fournitures (" chiffons-burettes ").

Le propriétaire ou la copropriété règlent directement les factures de combustible, d'électricité (pour le fonctionnement des brûleurs, des pompes et vannes automatiques, ainsi que tous les matériels électriques et électroniques), des produits du traitement de l'eau, ainsi que les factures d'eau (approvisionnement des circuits d'eau de chauffage et eau chaude sanitaire).

Par ailleurs les travaux de réparation ou remplacement d'équipements sont facturés en sus ; il est conseillé d'exiger qu'ils ne soient effectués que sur devis préalable.

Notamment pour les grandes installations, l'exploitant doit accepter de justifier son forfait P2 par les coûts de main d'œuvre (effectifs, taux d'affectation sur le site et rémunération charges comprises), l'amortissement des matériels mis en œuvre (véhicules, matériels de télésurveillance), la contribution aux charges de direction et de structure et la marge nette désirée de l'entreprise.

La formule P2 peut être assortie de clauses contractuelles d'intéressement à la qualité de la conduite de l'installation et à son rendement constaté au cours de la saison de chauffe. L'intéressement sera en général calculé en fonction de l'écart favorable constaté entre :

- La consommation théorique de combustible déduite des rendements fixés contractuellement (rendements que l'on peut normalement obtenir de l'installation par une bonne conduite de cette dernière, pour une saison de chauffage standard et une température à assurer dans les locaux chauffés fixée d'un commun accord, avec des variantes éventuelles suivant l'heure et le type de jour) ;

- La consommation réelle constatée corrigée des degrés-jours régionaux réels pour la ramener à celle qui aurait prévalu pour une saison standard.

Bien entendu, les rendements retenus pour le calcul de la consommation théorique sont négociables…

Les contrats de ce type sont fréquemment annuels avec tacite reconduction ; après une première expérience concluante, on peut avoir avantage à accepter une durée contractuelle plus longue en contrepartie d'avantages à négocier. Le forfait est révisable en fonction d'indices essentiellement de coûts de main d'œuvre.

Option P3

S'ajoutant à la formule P2, cette option, dite de " garantie totale ", garantit moyennant une redevance annuelle fixée pour la durée du contrat les travaux de réparation et d'entretien lourds ainsi que le remplacement aux frais de l'exploitant de tous les équipements détériorés ou atteignant la fin de leur durée normale de fonctionnement.

Lorsqu'un contrat d'exploitation est assorti d'une option P3, l'ensemble du contrat est d'une durée de 8 à 12 ans ; une telle durée est nécessaire à l'exploitant pour amortir les dépenses de remplacement d'équipements lourds qu'il peut être amené à entreprendre en application de sa garantie P3.

La redevance P3 est révisable en fonction d'indices de coûts de main d'œuvre et de matières premières.

Option P1

S'ajoutant à la formule P2 et éventuellement à l'option P3, cette option concerne la fourniture du combustible ; celle-ci peut prendre plusieurs formes :

- P1 au réel : l'exploitant fournit et facture le combustible réellement consommé ; cette formule ne se conçoit dans la pratique que pour le fuel, pour lequel l'exploitant peut délivrer une véritable prestation d'approvisionnement ; sa prestation est celle de tout fournisseur de fuel ;


- P1 au forfait aux MWh produits : l'exploitant fournit le combustible et facture les MWh de chaleur fournis en sortie de chaufferie ou de sous-station pour le chauffage, ainsi que pour l'eau chaude, ou pour cette dernière les m3 consommés par les utilisateurs ; lorsque l'installation fonctionne totalement ou partiellement au gaz (biénergie), l'exploitant souscrit le contrat de gaz et règle les factures ;
Le prix du MWh est fixé en début de contrat et est révisable en fonction de l'évolution du prix des combustibles utilisés dans les proportions où ils sont censés être consommés ;

- P1 au forfait aux degrés-jours : l'exploitant s'engage sur une température à assurer dans les locaux à chauffer, et facture au prorata des degrés-jours réels constatés au cours de la saison.
Le prix du degré-jour est fixé en début de contrat et est révisable en fonction de l'évolution du prix des combustibles utilisés dans les proportions où ils sont censés être consommés.

Les contrats à option P1 au forfait peuvent être assortis de clauses d'intéressement ; dans ce cas ces clauses permettent au client de bénéficier partiellement au résultat dégagé par l'exploitant sur la fourniture du combustible si la consommation réelle est inférieure à la consommation théorique déduite des rendements contractuels ;

Bien entendu, dans ce cas également, les rendements retenus pour le calcul de la consommation théorique sont négociables…

Le suivi de l'exploitation

Aujourd'hui, la plupart des exploitants sérieux, et notamment ceux qui sont rompus aux marchés d'exploitation des réseaux urbains, acceptent de jouer la transparence et de fournir les éléments de leur compte d'exploitation et, dans le cas de contrats P3, de leur compte de travaux.

Il n'est cependant pas forcément aisé pour le propriétaire, le conseil syndical ou pour le gestionnaire professionnel d'interpréter tous les éléments fournis et d'en tirer, année après année un suivi efficace.

En particulier, il faut se rendre à l'évidence, les administrateurs de biens et syndics n'assurent pas ce suivi, et n'en ont pas vraiment la compétence.

Sauf à ce que le propriétaire ou au sein du conseil syndical un copropriétaire aient la qualification nécessaire pour effectuer les analyses et retraitements nécessaires, de discuter d'égal à égal avec l'exploitant des actions envisageables, et de renégocier périodiquement le contrat d'exploitation, on aura avantage à avoir recours sur une base de contrat récurrent aux services d'un bureau d'études spécialisé dans le génie climatique ou d'un ingénieur thermicien, le surcoût constitué par ses honoraires pouvant aisément être récupéré par les économies que peut apporter sa prestation sur une longue période.

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