Il s'agit des terrasses où la seule circulation prévue est celle relative aux travaux ou à la maintenance. La toiture terrasse est le mode de couverture quasi unique de toute une génération d'immeubles des années 60 à 80, alors qu'on constate un retour en grâce de la toiture classique à charpente. Moins vulnérables aux intempéries que les toitures classiques (encore que lors des tempêtes de décembre 1999 de nombreuses terrasses aient vu leur gravillons s'envoler et faire des dégâts, et aient été elles-mêmes endommagées par des chutes d'objets divers…), leur système d'étanchéité exige un contrôle et un entretien régulier et subit un vieillissement programmé, sa durée de vie ne dépassant pas 15 ou 20 ans. Tout en assurant une étanchéité efficace, le système d 'étanchéité des toitures terrasses est aussi celui qui en cas de fuite pose les plus gros problèmes de diagnostic et d'identification de la source.

Contrôle et entretien

Une terrasse doit être contrôlée et entretenue au moins une fois par an par une entreprise spécialisée et qualifiée, ainsi qu'après tout gros orage ou tempête (au moins ceux justifiant la déclaration de catastrophe naturelle).

Un contrat d'entretien assurera une bonne prise de responsabilité de la part de l'entreprise et dégagera celle du propriétaire ou de la copropriété vis à vis de l'entreprise qui a réalisé l'étanchéité en cas de désordres relevant de sa garantie décennale pendant la durée de cette dernière. Ensuite, il assurera une bonne régularité des contrôles et de l'entretien.

Les contrôles porteront sur la bonne tenue des relevés d'étanchéité, des raccordements des trop-plein d'évacuation aux descentes pluviales, des couvre-joints, des protections d'acrotères, des larmiers et solins (le long des murs ou édicules), des conduits de ventilation ou autres conduits émergeant de l'étanchéité et l'état des socles des aéroréfrigérants et autres équipements installés sur le complexe d'étanchéité ;

L'entretien consistera à remettre en place les éléments décollés ou déplacés, reprendre tous les éléments dégradés, " régaler " et régulariser la couche de gravillons (pour les terrasses qui en sont équipées), repérer et traiter les cloques (qui trahissent la présence de vapeur d'eau sous le revêtement) éliminer les détritus, mousses et autres végétations et nettoyer les crapaudines et les platines des conduits d'évacuation.

Réfection totale

Elle sera envisagée dès lors que le vieillissement apparent et la fréquence des fuites s'accentuent, et elle concernera des bâtiments entiers, ou des parties de bâtiment isolées des autres par un joint de dilatation.

Ainsi qu'il est mentionné ci-dessus, les entreprises intervenant dans cette spécialité sont relativement peu nombreuses (par rapport à d'autres spécialités du bâtiment) et en général compétentes.

De plus, la réfection d'une étanchéité est une intervention bien définie, et de la compétence d'une seule entreprise.

Dans ce contexte, un peu unique dans la gestion technique d'immeuble, et sous réserve de ne pas avoir à remédier en même temps à d'autres désordres, il n'est pas très utile d'avoir recours à un maître d'œuvre, une entreprise qualifiée étant parfaitement capable d'assurer une bonne maîtrise d'œuvre d'une telle opération.

Une réfection totale d'étanchéité est assortie de la garantie légale décennale et donnera obligatoirement lieu à souscription de la part du maître d'ouvrage d'une police "dommages-ouvrage".

Pour tous ces aspects, on se reportera utilement aux dossiers prévoir, décider et financer les gros travaux, travaux avec ou sans maître d'œuvre ?, travaux avec ou sans police dommages-ouvrage ?, et la mise en jeu des garanties et assurances sur les travaux.

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