Il s'agit des terrasses où la seule circulation prévue est celle relative aux travaux ou à la maintenance. La toiture terrasse est le mode de couverture quasi unique de toute une génération d'immeubles des années 60 à 80, alors qu'on constate un retour en grâce de la toiture classique à charpente. Moins vulnérables aux intempéries que les toitures classiques (encore que lors des tempêtes de décembre 1999 de nombreuses terrasses aient vu leur gravillons s'envoler et faire des dégâts, et aient été elles-mêmes endommagées par des chutes d'objets divers…), leur système d'étanchéité exige un contrôle et un entretien régulier et subit un vieillissement programmé, sa durée de vie ne dépassant pas 15 ou 20 ans. Tout en assurant une étanchéité efficace, le système d 'étanchéité des toitures terrasses est aussi celui qui en cas de fuite pose les plus gros problèmes de diagnostic et d'identification de la source.

Composants du système d'étanchéité

Une étanchéité de toiture terrasse est posée sur une dalle de béton qui par définition n'est pas elle-même imperméable à l'eau. La dalle est forcément entourée de tous côtés de surfaces verticales formant avec elles une cuvette : les acrotères (petits murets de bordure), les souches de cheminées, les " skydomes " et les murs des édicules ou des pignons donnant sur la terrasse. La cuvette ainsi formée est traversée au minimum par les platines des trop-pleins d'évacuation des eaux pluviales retenues par l'étanchéité, et le cas échéant par divers conduits d'aération ou de câbles.

Sa différence avec une étanchéité de terrasse accessible ou une étanchéité d'ouvrages accessibles à la circulation piétonne ou automobile est qu'elle n'a pas besoin d'être protégée de l'effet des circulations ; elle est donc moins chère à réaliser.

Elle se compose d'un isolant thermique, d'un pare-vapeur destiné à éviter le passage des condensations ou d'une humidité résiduelle sous l'étanchéité, le revêtement d'étanchéité proprement dit, et des relevés d'étanchéité le long de toutes les parois verticales, assemblés et fixés de façon à former avec le revêtement une cuvette étanche.

Les relevés d'étanchéité viennent s'insérer sous les habillages d'acrotères, les couvertures de skydomes ou les couvre-joints de dilatation entre deux parties de bâtiments, et sont raccordés aux murs verticaux par des solins et larmiers.

Les canalisations des trop-pleins d'évacuation des eaux pluviales et les conduits d'aération ou de câbles sont " soudés " au revêtement d'étanchéité qu'ils traversent. Les trop-pleins sont couronnés de platines ou crapaudines empêchant les graviers, la terre et les végétaux de pénétrer dans les canalisations ; les autres conduits sont munis de couronnements empêchant l'eau de pénétrer à l'intérieur du bâtiment.

Enfin, l'intérieur de la cuvette est traditionnellement recouvert d'une " protection lourde " en gravillon, dont le but est d'atténuer l'effet des variations de température ("chocs thermiques" qui font vieillir, se craqueler ou se fissurer le revêtement d'étanchéité, et évite accessoirement les blessures que peuvent lui occasionner tous ceux qui ont besoin pour des motifs d'inspection ou de maintenance de marcher sur l'étanchéité.

Il existe également des complexes d'étanchéité intégrant une couche de protection remplissant la même fonction.

L'ensemble ainsi formé retient une épaisseur d'eau au maximum jusqu'à la hauteur des trop-pleins, et cette eau résiduelle contribue aussi à atténuer les chocs thermiques.

Une autre caractéristique de ce type d'étanchéité est de ne pas adhérer fermement à la dalle, et donc de ne pas être affectée par les fissurations de cette dernière.

Une terrasse peut recevoir des eaux pluviales d'autres bâtiments plus hauts qu'elle, à condition que la réception des eaux soit aménagée de façon appropriée (platine ou réceptacle). Enfin, des équipements pourront être posés sur l'étanchéité (matériels de climatisation notamment) à condition de reposer sur des socles appropriés.

Diagnostic des fuites

L'identification de l'origine d'une infiltration constatée sous une terrasse peut s'avérer très difficile et nécessiter des investigations longues et coûteuses.

Le premier problème est de s'assurer qu'il s'agit bien d'une infiltration et non d'humidité de condensation ; en effet, de nombreux " ponts thermiques " se situent dans les zones proches de la terrasse ; pour cet aspect, on se reportera utilement à la fiche technique humidité ou infiltration.

Le deuxième problème est de l'attribuer avec certitude à l'étanchéité de la terrasse ; en effet, des infiltrations à proximité des murs extérieurs peuvent provenir de pénétrations d'eau dans des fissures en façade ou sur la paroi extérieure des acrotères.

Une fois attribuée à la terrasse, l'infiltration peut ne pas provenir de sa proximité immédiate, mais avoir cheminé longuement sous le complexe d'étanchéité !

Il conviendra alors d'inspecter très soigneusement d'abord les éléments verticaux et les relevés ; si des désordres sont repérés lors de cette inspection, il convient de les traiter, puis de vérifier si l'infiltration n'a pas cessé par cette intervention ; il faudra pour cela attendre un bon séchage et de nouvelles pluies abondantes…

Si aucun désordre n'a été trouvé lors de cette inspection ou si l'infiltration persiste après réparation des désordres repérés, il convient alors de rechercher patiemment et par itérations successives la zone de la fuite par des mises en eau localisées à l'eau colorée. Un repérage des zones de grande humidité sous l'étanchéité pourra être faite par radiosondage pour mieux orienter les recherches. Ce repérage pourra être complété par des " carottages ".

Lorsqu'une terrasse est encore sous garantie, toutes ces opérations doivent être effectuées par l'entreprise qui l'a réalisée, ou sous contrôle d'un expert judiciaire, ou à défaut au moins des experts des assureurs de l'entreprise.

Malfaçons et garanties

Les entreprises intervenant dans cette spécialité sont relativement peu nombreuses (par rapport à d'autres spécialités du bâtiment) et en général compétentes.

Il y a donc relativement peu de malfaçons.

Celles-ci vont être de trois types :

- Petites coupures accidentelles occasionnées par maladresse lors de la pose du revêtement d'étanchéité : le plus difficile est de les repérer ; une fois identifiées, elles se colmatent facilement par " soudure "

- Défauts de fixation des relevés d'étanchéité, des couvre-joints, des habillages d'acrotères : ils se repèrent et se réparent facilement

- Malfaçons dans la réalisation des solins et larmiers : le repérage est facile, mais la réparation lourde.

L'ensemble de ces malfaçons sont couvertes par la garantie légale décennale, que ce soit pour l'étanchéité réalisée lors de la construction de l'immeuble, que pour celle réalisée lors d'une réfection totale. Par contre, en cas de réfection partielle, la garantie ne portera que sur la partie refaite et sera dans la pratique très difficile à mettre en jeu.

Tout à fait logiquement, la mise en jeu de la garantie décennale sera d'autant plus incontestable que le propriétaire ou la copropriété pourront justifier d'un bon contrôle de l'accès à la terrasse par les tiers (antennistes, entreprises de climatisation, etc.), ainsi que de contrôles et d'un entretien régulier comme indiqué ci-dessous, et enfin que les équipements posés sur la terrasse, tels que les aéroréfrigérants et les accessoires de systèmes de climatisation, ou les équipements fixés sur les souches de cheminée ou les édicules, tels que les antennes et paraboles, sont installés visiblement par des professionnels qualifiés de façon à ne pas mettre en danger l'étanchéité.

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