C'est le contrat fondateur et permanent de la copropriété, l'équivalent des statuts d'une société ou d'une association ; tout acquéreur l'accepte nécessairement en signant son acte d'achat, et doit tout aussi nécessairement s'en faire remettre un exemplaire par le vendeur. Par ailleurs, le Règlement de copropriété et notamment l'état descriptif de division qui en fait partie sont publiés au Fichier immobilier ; l'état descriptif de division est enregistré à la Conservation des hypothèques. Malheureusement, c'est un document épais, rébarbatif et livré sans mode d'emploi ; il est donc difficile à lire et l'enjeu des dispositions qu'il comporte ne saute pas aux yeux du profane…

Le Règlement de copropriété est établi en application de l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis Code de la Copropriété et des articles 1 à 4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi no 65-557du 10 juillet 1965.

C'est un acte notarié unilatéral soumis au régime de la publicité foncière, établi au nom du dernier propriétaire unique des terrains qui composeront l'emprise de la copropriété ; le notaire qui le reçoit le dépose au rang de ses minutes et doit le conserver indéfiniment. Son établissement et son dépôt sont préalables à la première vente de lot privatif de la copropriété.

Sa composition répond aux stipulations des textes mentionnés ci-dessus ; elle comporte nécessairement les éléments suivants :

L'identification du propriétaire qui crée la copropriété ;

Les parcelles cadastrales constituant l'emprise exacte de la copropriété, et l'origine de propriété de ces parcelles ;

Les servitudes éventuelles relatives à ces parcelles, préexistantes à la construction de l'ensemble immobilier ou crées comme conditions du permis de construire ;

La désignation et description générale des bâtiments construits ou à construire ; cette partie contribue à la notion très complexe de " destination de l'immeuble ";

La désignation des parties communes à tous les copropriétaires et s'il y a lieu des parties communes spéciales à certains copropriétaires seulement ; par définition, celles-ci n'appartiennent à aucun copropriétaire en particulier et toute intervention sur l'une d'entre elle de la part d'un copropriétaire doit être autorisé par l'assemblée générale de tous les copropriétaires ;

sont nécessairement parties communes dans les bâtiments collectifs la totalité du gros œuvre, la couverture, les planchers (sauf les revêtements de surface), les cloisons séparatives des lots, même lorsqu'elles ne sont pas porteuses, les halls d'entrée, escaliers, ascenseurs, paliers et couloirs, les canalisations d'alimentation d'eau chaude et froide jusqu'aux robinets d'arrêt privatifs, les canalisations d'évacuation des eaux usées jusqu'au point où elles ne desservent plus qu'un seul lot, les canalisations d'évacuation des eaux pluviales et enfin les conduits et équipements de ventilation et d'évacuation des fumées ainsi que les cheminées collectives ;

bien entendu sont parties communes les cours, parcs et jardins, équipements sportifs ou récréatifs (tennis, piscines, terrains et aires de jeux etc.), voiries et réseaux, etc., lorsque ces éléments de sont pas réservés à l'usage d'un seul copropriétaire, ainsi que les éléments d'équipement commun tel que chaufferies et sous-stations, bâtiments et salles de réunion ou d'activités culturelles et récréatives, etc.

Sont également parties communes le sol et le sous-sol des bâtiments non réservés à l'usage d'un seul copropriétaire, ainsi que des terrains affectés à usage collectif ;

La définition de la composition des parties privatives ; elle définit les composants et équipements à la charge exclusive du propriétaire du lot, et sur lesquels il dispose du droit de jouissance absolu tel que défini par l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, mais aussi avec les limites qui y sont fixées ;
dans les bâtiments collectifs, les parties privatives se composent des plafonds et revêtements de sol intérieurs, des revêtements muraux intérieurs du lot, des cloisons intérieures non porteuses, des équipements intérieurs, des ouvrants et dormants des fenêtres mais pas des ouvrages de raccordement à la maçonnerie, des volets, persiennes et stores extérieurs, du revêtement de surface des balcons et terrasses mais pas des ouvrages d'étanchéité éventuels, et enfin des portes d'entrée, sauf spécification contraire ; les conduits de cheminée peuvent être privatifs s'ils ne desservent que le lot concerné ; enfin une partie privative peut être affectée d'un droit de jouissance exclusive sur un jardin privatif ou une courette, ces éléments restant toutefois des parties communes ;

il arrive parfois qu'un bâtiment entier ne constitue qu'un seul lot (cas fréquent des maisons particulières se trouvant prises dans une copropriété avec un ou plusieurs bâtiments collectifs, cas de bâtiments d'activité ou de bureaux, ou encore cas des maisons individuelles dans les copropriétés de pavillons ou copropriétés dites " horizontales ") : dans ce cas, le terrain, la totalité du gros œuvre et tous les équipements du bâtiment ou de la maison sont privatifs ;

enfin concernant les emplacements de stationnement, la partie privative n'est constituée que du droit de stationnement, le revêtement et les marquages étant parties communes ;

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