"Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé" ; "sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux" (articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965).

Les parties communes sont définies dans le règlement de copropriété, à la fois par désignation et par défaut, par rapport à la définition donnée des parties privatives.

Théoriquement aisée, la différence peut dans la pratique être difficile à faire. En cas de doute sur le caractère commun ou privatif d'un ouvrage ou d'un équipement, ou sur le fait de savoir à qui appartient telle partie commune (tous les copropriétaires ou certain d'entre eux seulement), référez-vous toujours à votre règlement de copropriété et n'hésitez pas à interroger votre syndic.
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Les parties communes
Ce sont les espaces, ouvrages et équipements utiles à tous les copropriétaires ou à un sous-ensemble d'entre eux : exemple les copropriétaires d'un bâtiment, voire d'une cage d'escalier. On parle alors de " parties communes spéciales ".
Certaines parties communes peuvent être assorties d'un droit de jouissance exclusif pour le propriétaire d'un lot donné : c'est fréquemment le cas pour les jardins accessibles des appartements du rez-de-chaussée ou pour des terrasses. Elles n'en deviennent pas pour autant privatives et les droits du copropriétaire qui en a la jouissance sont limités. Le règlement de copropriété est la référence obligée pour toute incertitude ou tout litige.

Les parties communes sont communément :
-le gros œuvre des bâtiments : fondations, murs porteurs, toiture ou terrasse...
-le sol, les cours, les parcs, les jardins, les voies d'accès,
-les locaux des services communs,
-les coffres, gaines et têtes de cheminées,
-les passages, halls, escaliers, paliers et corridors,
-les éléments d'équipement commun - chaufferie, portes automatiques, VMC, pompes de relevage - y compris les canalisations qui traversent les locaux privatifs,
-le ou les ascenseurs,
-l'antenne collective, etc.

Les parties privatives
Ce sont les espaces des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire :
-l'intérieur des appartements, s'il s'agit d'un immeuble d'habitation, y compris les portes, fenêtres, volets, stores et garde-corps, ainsi que la ou les portes palières,
-les cloisons intérieures non porteuses, les portes de communication entre les pièces, les menuiseries intérieures,
-les enduits des murs intérieurs et des plafonds, les peintures, les tapisseries,
-les chapes et revêtements de sol, mais pas le gros œuvre des planchers,
-le revêtement superficiel des balcons et terrasses, mais pas les éléments d'étanchéité ni le gros œuvre sous-jacent,
-les équipements intérieurs (sanitaires, baignoires, installation chauffage central individuel),
-les installations de cuisine et les vide-ordures particuliers,
-les canalisations d'eau (arrivées et évacuations) et de chauffage pour leur partie ne desservant que la partie privative concernée,
-les caves, les greniers, les emplacements de stationnement attribués à un copropriétaire exclusivement,
-les devantures de magasins (sauf disposition contraire du règlement).
Dans les ensembles pavillonnaires soumis au statut de la copropriété (et non organisés en ASL), le terrain de chaque pavillon est toujours partie commune avec jouissance privative, mais par contre le gros œuvre des maisons est partie privative car à l'usage exclusif du propriétaire de la maison. Ces principes s'appliquent également dans le cas de maisons incluses dans des copropriétés comportant par ailleurs un ou plusieurs bâtiments collectifs...

Les parties communes ne sont pas, contrairement à ce qu’on croit souvent, propriété du syndicat des copropriétaires mais, suivant l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965, « propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement » ; c’est ce qui justifie que l’article 9 de la loi confère aux copropriétaires un droit d’usage équivalent à celui qu’ils ont sur leurs parties privatives : en effet, il y est écrit que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ». Ceci inclut le droit, sous les mêmes réserves, et à condition d'obtenir les autorisations administratives éventuellement nécessaires, d'en changer l'affectation...


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