La simple fermeture d’une loggia par un copropriétaire peut être assimilée à des travaux qu’il demande à effectuer à ses frais, « affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

L’autorisation doit lui être donnée par l’assemblée générale, mais la décision se prend à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (article 25 b), à savoir celle des voix de tous les copropriétaires ; à noter que l’article 25-1 prévoit que « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 (celle des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés) en procédant immédiatement à un second vote ». Il prévoit aussi que « lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24 »…

L’assemblée assortit logiquement son autorisation de conditions : avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires, voir celle de l’architecte de conception de l’immeuble ou de ses ayant droit, ainsi que, dans un objectif d’harmonie, de se conformer à un modèle commun, qui peut être celui de la première fermeture intervenue…
À noter que l’assemblée générale peut à cette même majorité voter la modification de la répartition des charges de chauffage rendue nécessaire par le changement d’usage de la partie privative que constitue la loggia (article 25 F), puisque cet espace désormais fermé a besoin d’être chauffé…

Mais la question peut se poser de savoir si une ou plusieurs fermetures de loggias ne vont pas dénaturer l’immeuble : l’enlaidir et donc le dévaloriser. Certains copropriétaires peuvent dans cet esprit prétendre qu’elles affecteraient la « destination de l’immeuble », et que dans ce cas l’autorisation requiert l’unanimité de tous les copropriétaires sans exception (la totalité des voix de tous les copropriétaires, qui doivent être tous présents ou représentés !). Si tel est le cas, seul un juge peut trancher…

Les copropriétaires, pressentant que les demandes de ce type sont susceptibles de se multiplier, peuvent décider d’être plus « proactifs » et voter un modificatif du règlement de copropriété qui soit, interdirait ces fermetures, soit, les autoriserait d’avance en fixant des règles strictes permettant d’assurer l’harmonie. Un tel modificatif requiert la double majorité de l’article 26 de la loi (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix), et doit être publié. Mais là encore « l’épée de Damoclès » de l’unanimité n’est pas exclue, que ce soit pour interdire (le même article 26 dispose que « l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance »), ou pour autoriser…

La construction d’une structure sur une partie commune à jouissance privative, comme la couverture d’une cour privative ou d’une terrasse, exige de la part de la copropriété une « aliénation » d’un droit de construire (en clair la vente d’un droit contre argent) ; si la terrasse est inaccessible, il faut aussi vendre la jouissance privative. Dès lors que la partie commune ne peut être considérée comme essentielle à la destination de l’immeuble, la décision concernant la vente et le modificatif de règlement de copropriété requiert la double majorité de l’article 26 déjà mentionnée. La vente et le modificatif doivent être publiés.

Une dernière question se pose : faut-il dans les modificatifs d’état descriptif de division et de règlement de copropriété créer systématiquement de nouveaux lots, affectés de tantièmes nouveaux ? Dans le cas de vente d’un droit de construction sur le terrain de la copropriété ou de surélévation c’est inévitable.

En cas de cession du droit de couvrir une cour ou une terrasse privative, cela se discute : créer des lots revient à créer de vraies parties privatives ; l’opération est plus difficilement réversible que d’ajouter un simple droit acquis aux lots par lesquels on y accède, et d’augmenter les tantièmes de ces derniers sans créer de nouveaux lots…

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