En hausse constante, les tarifs de l’énergie conduisent à surveiller de très près les frais de chauffage, qui constituent aujourd’hui le premier poste de dépenses en copropriété. Pour générer des économies, il faut cibler les besoins de consommation réels, s’assurer de la bonne maintenance de l’installation de chauffage, vérifier les conditions et garanties d’approvisionnement en combustible et, peut-être, renégocier au mieux son contrat d’exploitation. (Dossier réalisé par Michèle Fourret et www.universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°28 Hiver - Décembre 2013)

Année après année, les charges de copropriété ne cessent d’augmenter, chauffage en tête. Selon le « Bilan énergétique de la France pour 2012 » publié récemment par le Commissariat général au développement durable (CGDD), la facture énergétique des foyers français a en effet bondi de 200 € en 2012, avoisinant les 1 400 € en moyenne sur l’année. Face à cette hausse, l’une des solutions dont dispose une copropriété peut consister à renégocier les contrats d’exploitation de chauffage.

Quelles démarches faut-il suivre ?

Il est en premier lieu important de faire dresser un diagnostic thermique de l’immeuble, par l’Ademe ou par un cabinet de diagnostiqueurs privé. Il est également possible de faire faire un bilan énergétique simplifié (BES) par l’ARC (Association des responsables de copropriété, à voir sur www.unarc.asso.fr). Il s’agit ensuite de demander au syndic de fournir les factures de chauffage qui permettront de calculer la consommation d’énergie de l’immeuble par mètre carré, eau chaude sanitaire comprise. Comme pour toute autre prestation, l’étape suivante consistera à faire jouer la concurrence entre plusieurs entreprises, en demandant des devis et des simulations permettant de comparer les prix. On peut ici se faire aider par un audit externe pour vérifier et réviser l’ensemble des contrats concernant l’installation de chauffage. En outre, un bureau d’études thermiques pourra apporter son aide dans le choix du contrat de performance énergétique fixant au prestataire des objectifs de consommation. Dans ce cadre, quand la performance constatée est inférieure à l’objectif contractuel, le prestataire conserve une partie des économies réalisées (en général, le tiers ou la moitié). Quand elle est supérieure, il doit prendre le dépassement à sa charge. Ce type de contrat permet d’éviter toute dérive ou de facturation indue aux copropriétaires. Attention : en cas de surconsommation, celle-ci peut être due à une installation mal entretenue (chaudière mal réglée, radiateurs encrassés, mauvais équilibrage de l’ensemble, etc.). L’intervention technique d’un chauffagiste sera alors nécessaire, pouvant offrir jusqu’à 20 % d’économie d’énergie.

De quel contrat s’agit-il ?

Un contrat d’exploitation a pour vocation de permettre aux copropriétés de garantir, par les prestations de l’exploitant, une bonne gestion de leurs installations collectives de chauffage et/ou d’eau chaude sanitaire. En fonction du type de contrat, l’exploitant aura différentes formes d’obligations à respecter, dont certaines sont communes à tout contrat, telles que l’entretien, la conduite et le dépannage de l’installation, la garantie et le renouvellement du matériel, la fourniture d’énergie, la garantie des températures, ainsi que des objectifs de consommations d’énergie et l’historique du suivi de l’installation grâce au livret de chaufferie. Les contrats d’exploitation doivent être choisis avec précaution, d’autant que leur durée va de 3 ans, pour un contrat P2 à 10 ans pour un P3. Il existe plusieurs types de contrats d’exploitation qui se distinguent par les différents postes de facturation qui les composent et par leur mode de paiement. Ils se répartissent en deux catégories :
- les contrats dits « de résultats » , avec lesquels, au cas où le résultat ne serait pas atteint, il faut vérifier que les moyens prévus ont (ou non) été mis en place.
- les contrats dits de « moyens » , avec lesquels il faut aussi prévoir de définir les résultats à obtenir.
Plus précisément, on trouve :

La prestation P1 pour la fourniture d’énergie est un contrat à obligation de moyens au terme duquel le prestataire s’engage à mettre en oeuvre un certain nombre de moyens, définis au contrat, qui sont destinés à maintenir l’installation dans un état normal de fonctionnement (attention de bien s’assurer ici si le dépannage est inclus ou non). Il peut prendre plusieurs formes :
- MF ou Marché à Forfait : le P1 est réglé forfaitairement indépendamment des conditions climatiques.
- CP ou Combustibles Prestations : c’est un marché avec fourniture de combustible en régie.
- MT ou Marché Température : le montant forfaitaire du P1 est corrigé en fonction des conditions climatiques, dont la copropriété ne subit pas les aléas, puisque l’on est en mesure d’établir des prévisions de dépenses précises.
- MC ou Marché Compteur : le P1 est réglé en fonction de la quantité de chaleur fournie mesurée par comptage, obligeant le prestataire à maintenir un rendement élevé des installations, mais exigeant aussi des utilisateurs une discipline dans l’utilisation de la chaleur.

La prestation P2 est liée à l’entretien et à la maintenance des installations, elle constitue le poste de base d’un contrat d’exploitation.
Il s’agit d’un contrat à obligation de résultats au terme duquel le prestataire s’engage à obtenir un résultat. Ainsi, tout contrat possédera au minimum un poste P2 (auquel se limite d’ailleurs souvent le contrat d’exploitation des copropriétés de petite taille).

La prestation P3 comprend la garantie totale. Elle couvre le remplacement des matériels vétustes, ainsi que les dommages d’usure pour maintenir les installations en état de fonctionner. La copropriété ne paie pas de supplément en cas d’intervention lourde, sauf en cas d’amélioration du système, ou sa contribution peut être légitimement sollicitée. Le mode de rémunération est toujours forfaitaire.
La prestation P4 : pour le financement de travaux importants sur les installations. Pouvant s’ajouter aux postes précédents, il s’agit d’un contrat de longue durée, pour que la rémunération de l’exploitant et le remboursement du financement soient à des niveaux acceptables.

En copropriété 80 % des contrats de chauffage sont simplement des contrats dits de « moyens ». Ce type de contrat peut entraîner des gaspillages importants, rien n’obligeant le chauffagiste à une conduite de chauffage optimum. Pour obtenir des économies, il est donc préférable de négocier un contrat « d’objectifs », qui doit fixer un objectif de consommation pour une saison de chauffe « moyenne », c’est-à-dire calculée en degré-jours unifiés (DJU).

Les points à renégocier

Comme le précise l’Ademe, la renégociation d’un contrat doit amener la copropriété à :
- renégocier le tarif P1 et la valeur des consommations énergétiques théoriques définies dans le contrat si nécessaire, en particulier si des travaux de rénovation énergétique ont eu lieu.
- réajuster la température contractuelle conformément au Code de la Construction
- renégocier le tarif lié au P2 en fonction de l’état des équipements.
- faire le point avec l’exploitant sur les dépenses P3 pour éviter un solde en faveur de l’exploitant trop important en fin de contrat, ou inclure une clause de répartition du poste P3.
- intégrer de nouvelles clauses pouvant permettre d’augmenter la responsabilité de l’exploitant (vis-à-vis des consommations, par exemple).
- obliger à fournir un rapport annuel de la chaufferie.
Hormis le poste P2 qui est inclus dans tout contrat d’exploitation, le choix d’intégrer ou non les postes P1, P3 et P4 dépendra bien davantage de la gestion que la copropriété voudra mettre en place plutôt que de critères purement techniques.

Quel contrat pour quelle copropriété ?

Selon les experts et les associations de copropriétés, jusqu’à 5 logements, il semble préférable de s’orienter vers un contrat de type PF, éventuellement assorti d’une clause d’intéressement (PFI).
Cette prestation complémentaire permet de garder un historique précis des consommations et, si besoin, d’intégrer le remplacement de matériel dans le cadre d’un P3 (conseillé dans le cas d’un contrat avec intéressement). Ce contrat est peu coûteux et donc accessible aux copropriétés de petites tailles. Les copropriétés de toutes tailles pourront s’orienter vers un contrat MT avec clause d’intéressement (MTI) si elles souhaitent déléguer la gestion du combustible.
La répartition des économies ou des excès permettra de responsabiliser l’exploitant. Enfin, lorsque la consommation de la copropriété est supérieure à 3 000 MWh/an et que des locaux à usages différents sont concernés (tels que des locaux à usage commercial, par exemple), on s’orientera vers un contrat MC avec clause d’intéressement (MCI). Ce type de contrat est particulièrement adapté aux chaufferies alimentant des bâtiments occupés par différents payeurs, permettant de bien différencier les consommations de chacun.




(Dossier réalisé par Michèle Fourret et www.universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°28 Hiver - Décembre 2013)



Quelles clauses ?
Pour permettre une implication maximum de l’exploitant, il est indiqué de mettre dans le contrat plusieurs clauses, telles que :
- la clause pour un rapport annuel d’exploitation, qui permet de conserver visibilité et transparence sur l’ensemble des actions menées et sur le solde de chaque poste.
- les clauses de pénalités, qui instaurent des amendes liées au non-respect des prestations du contrat et engagent l’exploitant vis-à-vis de la copropriété.
- la clause d’évolutivité, qui permet d’éviter un remplacement d’équipement à l’identique. La copropriété peut ainsi bénéficier des meilleures technologies disponibles à la date du remplacement.

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