Les travaux d’isolation sont plus que jamais dans l’air du temps. En copropriété, le plus difficile reste d’obtenir la majorité des voix, pour des travaux qui paraissent souvent trop coûteux, et difficiles à amortir sur une période courte. (Dossier réalisé par Gérard Guérit et www.universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°26 Eté 2013)

En règle générale, l’habitat antérieur à 1974 ne bénéficie à l’origine d’aucune isolation thermique ou acoustique, sauf dans les régions de traditions d’hivers froids ou en zones de montagne. Dans les copropriétés anciennes n’ayant pas fait l’objet de rénovations lourdes, c’est-à-dire la majorité, les travaux d’isolation se limitent souvent au remplacement des fenêtres, à l’isolation des combles et à la mise en œuvre de doublages, lors de rénovations d’appartements par les copropriétaires.
Toutes ces actions restent ponctuelles, et font rarement l’objet d’une approche un tant soit peu globale.

Ce qui est obligatoire… et le reste

En termes de travaux d’isolation dans l’habitat existant, il y a très peu d’obligations, presque uniquement des incitations, de nombreuses aides étant conditionnées par le niveau de performance thermique des produits et systèmes retenus. Pour les copropriétaires, les messages ne sont pas toujours très lisibles, entre la réglementation, complexe et qui évolue en permanence, les aides, subventions et crédits d’impôts, fluctuant d’une année sur l’autre, les informations tronquées et/ou erronées véhiculées par les medias, et enfin, les affirmations fausses des entreprises qui visent le chiffre d’affaires à tout prix. Ces derniers mois, la « ficelle » la plus grosse, et qui « passe » parfois, consiste à faire croire aux copropriétés, qu’à l’occasion de travaux visant les économies d’énergie, elles doivent se mettre en conformité avec la RT 2012, réglementation applicable depuis le 1er janvier 2013, mais uniquement pour les constructions neuves. Il importe que les conseils syndicaux restent particulièrement vigilants, face à des affirmations mensongères en provenance de différents lobbys, et qui paraissent d’autant plus crédibles aux copropriétaires, qu’elles émanent de professionnels sûrs de leur fait.

Des freins multiples

Ces précautions étant prises, les raisons qui freinent la mise en œuvre de travaux lourds mais efficaces sont multiples : l’effet pernicieux des vols de chaleur, la faible implication des bailleurs, le coût d’investissement et la durée d’amortissement, sans oublier la complexité de la demande de subventions, d’aides et de crédits d’impôts. Apparent paradoxe, de nombreux appartements anciens, dépourvus de toute isolation, et équipés de menuiseries à simple vitrage, sont « affublés » de DPE plutôt flatteurs. Les raisons sont simples. Les diagnostiqueurs, pour les logements antérieurs à 1948, se basent sur les dépenses réelles de chauffage, et non sur les performances des composants du bâti. Hors exception faite des logements situés en pignons ou sous les toits, tous ces volumes se chauffent les uns les autres, par les planchers, les murs de refend et séparatifs, et les dépenses de chauffage contenues n’incitent pas à améliorer le bâti. Si de plus, l’appartement est mis en location, le propriétaire bailleur se sent encore moins enclin à réaliser des travaux d’isolation à l’amortissement incertain, tant que le locataire ne se plaint pas d’un inconfort récurrent et/ou de factures de chauffage trop élevées.

Coûts d’investissement et durée d’amortissement

30 % des déperditions passent par le toit. C’est un poste prioritaire, d’autant que cette opération reste économique. Il suffit de dérouler ou de projeter un isolant sur le sol du comble. Dans le cas de toitures terrasses, il est rare que le complexe d’étanchéité n’est pas été déjà remplacé, avec intégration d’une isolation dans le système mis en place. Ensuite, 20 à 25 % des déperditions passent par les fenêtres et portes-fenêtres. Les fenêtres anciennes sont à remplacer en priorité, autant pour des raisons thermiques qu’acoustiques. Dans la plupart des copropriétés, elles restent privatives, leur remplacement relève du bon vouloir de chaque copropriétaire, sauf à arriver à engager une action collective. Cette voie permet d’obtenir par effet d’échelle une prestation beaucoup plus économique. Une fois les menuiseries remplacées, il reste les parois opaques. La mise en œuvre de doublages intérieurs est économique et bénéfique pour l’occupant de l’appartement traité. Ce traitement peut être aussi l’occasion d’améliorer l’isolation acoustique, mais là, encore, c’est du « chacun pour soi ». Mettre en œuvre un système d’isolation par l’extérieur, représente la seule vision globale possible pour une copropriété. Malheureusement, le coût reste élevé, l’amortissement est long, et toutes les façades ne se prêtent pas à ce type de traitement. Seuls les pignons, plus simples et présentant des ouvertures réduites, sont facilement compatibles avec une ITE. Il reste enfin à isoler les planchers bas du rez-de-chaussée, lorsque l’immeuble est construit sur cave ou sur vide sanitaire. Il existe tout une gamme de panneaux isolants semi-rigides pouvant être fixés mécaniquement, mais également des isolants projetés, avec l’intérêt d’une continuité parfaite de l’isolation. Comme pour l’isolation des combles, cette opération reste relativement peu coûteuse, pour un bénéfice sensible au niveau du confort et des déperditions.

Contourner la complexité des aides et subventions

Mettre en place un dossier d’aide, de prêts aidés ou de subventions reste difficile. Certaines aides sont liées à l’ouvrage bâti, d’autres à la personne, ce qui rend les simulations et les montages complexes.
Dans les meilleurs cas de figure, l’investissement peut être fortement diminué. Certaines aides sont spécifiques à des régions, voire à des communautés urbaines ou à des villes. De plus, ce qui est valable une année ne l’est pas toujours l’année suivante. Parmi toutes les aides possibles (Eco prêt, Anah, prêts à taux préférentiels…), le crédit d’impôts devrait connaître une nouvelle « jeunesse », selon des déclarations récentes de la Ministre du logement, dans le cadre du PIL, le plan d’investissement pour le logement. Le principe du guichet unique, qui permet au grand public d’avoir un seul interlocuteur, devrait également aider à simplifier l’approche des aides et subventions. Les certificats d’énergie récupérés par les fournisseurs de combustible, permettent également à ces derniers de proposer aux copropriétés des prêts à taux intéressant. Enfin, le bilan thermique d’une copropriété peut être partiellement financé. Il faut qu’il soit exécuté par une société agréée, et qu’il respecte le cahier des charges imposé par l’Ademe. La participation peut atteindre 50 à 70 % du coût du diagnostic. ■

(Dossier réalisé par Gérard Guérit et www.universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°26 Eté 2013)


La décision en copropriété par www.universimmo.com

Les modalités de décision sont différentes suivant que les travaux de pose d’une isolation thermique sont envisagés comme une composante de travaux d’entretien (ravalement, réfection d’une toiture), ou comme l’ajout d’un équipement nouveau à l’immeuble, tel qu’une vêture ou un bardage de panneaux isolants fixés sur rails ou profilés, ou encore la pose d’une isolation de planchers bas ou de combles en dehors d’une réfection de toiture.
Dans le premier cas, l’essentiel l’emportant sur l’accessoire, ils seront considérés comme partie intégrante de travaux d’entretien et la majorité requise en assemblée des copropriétaires sera celle de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à savoir la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
Dans le second cas, les travaux relèvent de la majorité requise pour les « travaux comportant transformation, addition ou amélioration », et que l’article 30 définit entre autres comme l’adjonction d’éléments d’équipement nouveaux à l’immeuble. L’article 26 requiert que ces travaux soient adoptés par l’assemblée des copropriétaires avec une règle de majorité contraignante, mais une disposition dérogatoire de la loi autorise l’assemblée des copropriétaires à les décider à la majorité de l’article 25*, à savoir la majorité des voix de tous les copropriétaires, dès lors qu’ils visent à réaliser des économies d’énergie ou réduire les émissions de gaz à effet de serre.
*à noter que l’article 25-1 prévoit que « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24** en procédant immédiatement à un second vote ». Il prévoit aussi que « lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24 ».


Bailleurs : partage avec les locataires des économies d’énergie et déductibilité des revenus fonciers


La loi « MLLE » du 25 mars 2009 dite de « mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion » a, dans le but de faciliter pour les propriétaires bailleurs le passage à l’acte dans la décision de réaliser ou de voter des travaux d’économies d’énergie, créé la possibilité lorsque des travaux d’économie d’énergie sont réalisés par eux dans les parties privatives d’un logement ou dans les parties communes de l’immeuble, de demander aux locataires une contribution pour le partage des économies de charge, à partir de la date d’achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers leur bénéficient directement et qu’ils leur soient justifiés ; cette contribution ne peut toutefois être exigible qu’à la condition qu’un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée.
Par ailleurs, les dépenses d’isolation thermique, non récupérables sur les locataires, sont déductibles pour les bailleurs de leurs revenus fonciers au titre des « dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration », sous réserve toutefois que les locaux loués dans l’immeuble soient affectés à l’habitation, et de ne pas avoir demandé à bénéficier du crédit d’impôt au titre du développement durable. S’ils demandent à en bénéficier, seule la fraction dépassant le plafond de prise en compte de 8 000 € est déductible.

-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*

Des réponses à vos questions !!!
Inscrivez-vous pour revevoir gratuitement notre lettre
Actualité : Voir tous nos articles
Voir toutes nos fiches pratiques
Voir tous nos dossiers

Recevez gratuitement le sommaire de la LA LETTRE D'INFORMATION DU PROFESSIONNEL IMMOBILIER spécialement destinées aux professionnels de l'immobilier résidentiel.

-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-