La sécurité d’un immeuble et de son parking est une exigence essentielle de ses occupants, qui se plaignent d’ailleurs régulièrement des gênes et dégradations faites de personnes non autorisées à y accéder. Les solutions varient selon les besoins (et les possibilités financières !) de la copropriété. (Dossier réalisé par Michèle Fourret et www.universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°25 Printemps 2013)

Le contrôle d’accès, qui consiste à mettre en oeuvre les moyens nécessaires pour filtrer l’accès aux halls d’immeubles comprend généralement trois composantes :
- un système de lecture ou d’identification des titres d’accès en service : lecteur de proximité, centrale de gestion, platine d’interphonie,

- un système de gestion (de plus en plus sur Internet) assurant le suivi des titres d’accès : création, annulation, programmation, autorisation,

- un titre portable permettant l’identification des personnes autorisées : un badge électronique, une télécommande HF…
Et si, en ce qui concerne l’accès aux parkings, les solutions sont différentes, les points concernant les votes en assemblée générale sont communs.

Les points valables pour tous les besoins

La Commission relative à la copropriété (CRC) a en effet publié en 2008 une recommandation relative à l’accès aux immeubles en copropriété, qui précise leurs modalités d’ouverture et de fermeture, notamment lorsque des professions libérales y exercent leur activité.
Pour les travaux :
Lorsqu’ils visent à sécuriser l’accès aux parties communes (interphone, système codé, Vigik à badge électronique, vidéosurveillance…), les travaux sont votés à la majorité de l’article 25 (des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents à l’assemblée générale). La décision de fermer totalement les accès de la copropriété par un dispositif de verrouillage permanent (Vigik, par exemple) est donc assez facile à obtenir, d’autant qu’elle peut être adoptée, si nécessaire, par un second vote à la majorité de l’article 24 (majorité exprimée des copropriétaires présents ou représentés). Toutefois, la décision de fermeture totale de l’immeuble doit être compatible avec l’exercice d’une activité professionnelle si cette dernière est autorisée par le règlement de copropriété.
Pour les horaires :
Si une décision de fermeture totale a été prise, une résolution portant sur les modalités d’ouverture (définissant les plages horaires durant lesquelles l’accès est libre) doit être votée à la majorité de l’article 26 (de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents, réunissant au moins les 2/3 des millièmes de la copropriété). Cette majorité n’est pas facile à obtenir et il n’est pas possible d’organiser un second vote à la majorité de l’article 25. En outre, pour rester applicables, les modalités d’ouverture doivent être revotées à chaque nouvelle AG. La CRC rappelle par ailleurs que la pose d’un système de fermeture totale des portes n’est pas rendue obligatoire par la loi, mais qu’elle est laissée à la libre appréciation des copropriétaires. Si la porte de l’immeuble est dotée d’un dispositif d’ouverture à distance (interphone, vidéophone…), il n’est bien sûr pas nécessaire de voter pour des horaires d’ouverture.

La copro veut faciliter les services de la Poste ou des fournisseurs d’énergie :

Pour des possibilités de financement faibles ou moyennes :
Ici, les centrales Vigik autonomes visent les immeubles qui souhaitent remplacer la clé mécanique et copiable de La Poste par un système qui préserve des visites « non autorisées ». Pratiques, peu coûteuses à l’installation, les mini-centrales autonomes sont avant tout destinées aux services extérieurs comme ceux de La Poste, EDF, GDF Suez, etc. Il est possible d’utiliser des badges pour les résidants, mais la gestion des badges perdus n’est pas très pratique car elle ne peut se faire que de deux façons possibles :
- soit le gérant passe son badge « maître » devant le lecteur, puis un badge « résidant », permettant alors à celui-ci de devenir actif. Il est possible d’encoder ainsi jusqu’à 3 000 badges… mais il est impossible d’annuler ensuite un badge égaré ou volé, à moins de remettre à zéro la centrale et de réencoder tous les badges…
- soit l’encodage s’effectue par terminal électronique de gestion de badge dédié. Ici, le budget nécessité pour son acquisition sera plus important que le prix d’une mini-centrale. Cette solution sera donc plutôt utilisée par les installateurs ou par des gestionnaires d’immeubles. Ce type de gestion permet notamment l’encodage et l’annulation d’un badge par son numéro mais impose une intervention sur le site. Attention : ces mini-centrales ne gèrent qu’une porte.
Pour des possibilités de financement plus importantes :
Pour un système simple, rapide, pratique, la copropriété peut faire appel à des centrales classiques, qui sont plus coûteuses, mais peuvent gérer plusieurs portes. La centrale intègre la gestion des horaires, la traçabilité des événements et les entrées alarmes, mais ne peut se déprogrammer en cas de coupure électrique. Très simplifiée, la gestion des badges se fait par un gestionnaire à distance sur logiciel PC équipé d’un petit encodeur. Les clés électroniques sont encodées par résidant et par logement. En cas de perte, le passage du nouveau badge attribué annulera automatiquement l’ancien. Pour cela le gestionnaire utilise la mémoire du badge pour transférer les informations du nouveau badge vers la centrale lors de sa présentation devant la tête de lecture.

La copro veut gérer plus finement les entrées (professions libérales)

Un panneau d’appel des résidants dispose de toutes les fonctions nécessaires. Un éclairage intégré dans la platine peut permettre de visualiser les noms, même avec une luminosité ambiante trop forte ou trop faible, tandis que le dialogue vocal avec l’occupant s’effectue par un bouton d’appel. Plusieurs méthodes permettent de couper le courant afin de libérer la porte en cas de besoin.
Suivant les besoins de la copropriété, la platine sera :
Adaptée aux professions libérales : une platine à sonnettes individuelles, qui permet de voir très rapidement la liste des occupants. L’étiquette personnalisée permet de distinguer facilement les logements professionnels (logos possibles, par exemple)
Adaptée aux copropriétés importantes avec professions libérales :
- une platine à nom défilants, qui permet la gestion illimitée d’occupants, sans erreur possible. La platine peut même se voir pourvue d’une caméra en noir et blanc ou en couleurs, permettant à l’occupant de visualiser son visiteur,
- une platine supplémentaire (en option), qui permet l’utilisation de clés électroniques de déverrouillage de la porte d’entrée. Cette clé peut-être contrôlée par un logiciel qui gère les horaires. Ainsi une clé ne peut fonctionner qu’à certaines heures, ce qui est particulièrement adapté aux professions libérales.

La copro dispose de parkings dont elle veut sécuriser l’entrée :

La gestion de parking privé par plots ou bornes résistant au vandalisme et rétractables constitue une solution fiable et économique pour contrôler les accès des voitures dans un parking privé. Pour permettre l’entrée à des véhicules plus importants que des automobiles, il peut y avoir quatre plots par accès.
À l’entrée du parking, une borne à lecture de badge Vigik commande l’ouverture de la porte et, si nécessaire, des voyants lumineux, extérieurs et intérieurs. Le système de contrôle d’accès peut en effet également déclencher l’éclairage du parking pour une plus grande sécurité. Les propriétaires de voiture disposent de badge de parking, autorisant l’accès aux voitures par la descente des 2 plots centraux qui sont réservés aux véhicules légers. Ces plots sont télécommandés par un badge nominatif, et par un contrôle d’un gardien dans une loge. De plus, un système de batterie permet leur fonctionnement même en cas de panne de courant, tandis qu’un système de sécurité intégré contrôle si un véhicule est stationné au-dessus de la borne.
Ce mode de fonctionnement permet de filtrer, et donc de ne laisser passer que les véhicules légers. Les deux plots extérieurs sont destinés à l’accès de véhicules plus importants (camions par exemple). Ils sont télécommandables par un badge dédié gestionnaire du site.

Grandes copropriétés

Complexes et souvent fragiles, les systèmes de contrôles d’accès et la vidéo surveillance sont souvent les équipements les plus victimes du vandalisme. Si la copropriété est nombreuse et/ou répartie en plusieurs bâtiments, le contrôle d’accès peut faire l’objet d’une gestion technique de l’ensemble et l’on fait alors appel à une entreprise prestataire qui propose une approche globale de l’accès et de la sécurité de l’immeuble. On pourra avoir par exemple une seule ligne de téléphone pour le contrôle d’accès, la télé alarme et la vidéo surveillance, ce qui réduit les coûts. La maintenance sera en outre très réactive dans sa réponse à toute panne ou anomalie. ■

(Dossier réalisé par Michèle Fourret et www.universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°25 Printemps 2013)



La décision en copropriété par www.universimmo.com

Les « travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens », parmi lesquels figurent bien entendu les travaux relatifs à la mise en place de contrôle d’accès, relèvent par dérogation de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires -, et s’il y a lieu à celle de l’article 24, soit la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, par un second vote dans les conditions prévues par l’article 25-1 lorsque le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.
À noter que depuis la loi du 5 mars 2007 sur la prévention de la délinquance, la fermeture totale de l’immeuble constitue le principe par défaut, à condition toutefois que celle-ci soit compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles doivent être décidées à la double majorité du 1er alinéa de l’article 26, à savoir la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Et elles ne sont valables que jusqu’à la tenue de l’assemblée générale suivante (annuelle ou supplémentaire…) ! Cette disposition oblige dans la pratique les immeubles qui abritent des professions libérales, et qui s’étaient contentés jusque là d’un digicode ne fonctionnant qu’en dehors des heures ouvrables, à installer un interphone…
Il doit être remarqué que les décisions affectant les accès à l’immeuble constituent pour les copropriétaires une modification des conditions de jouissance des parties privatives et communes ; le procès-verbal de l’assemblée doit donc en principe être publié au fichier immobilier en tant que constituant un modificatif du règlement de copropriété, afin que ces décisions deviennent opposables aux futurs acquéreurs…

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