Insécurité, effraction, vandalisme… autant de problèmes pouvant être évités en sécurisant l’entrée de l’immeuble. Les systèmes de contrôle d’accès sont de plus en plus fiables et proposent de plus en plus de fonctions. Filaires ou sans câblage… le point sur ces propositions. (Dossier réalisé par Sylvie Lenormand et www.universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°23 Automne 2012)

La seule solution pour filtrer efficacement les entrées dans une copropriété est d’installer un système de contrôle d’accès à la porte d’entrée de l’immeuble permettant aux seuls occupants d’entrer ou de sortir sans contraintes. Il faut aussi que ceux-ci puissent, de chez eux, ouvrir à leurs éventuels visiteurs. Par ailleurs, les entreprises habilitées à intervenir régulièrement dans l’immeuble mais aussi les personnes exerçant une profession libérale au sein de la copropriété ainsi que leurs clients ou patients doivent également pouvoir aller et venir à des horaires prédéfinis. Quasiment tous les systèmes actuels répondent à ces problématiques en associant le système Vigik® avec son badge électronique qui a d’ailleurs fait largement ses preuves au niveau des limitations d’accès.

Tout par interphone


Le système par interphonie a largement détrôné le digicode très perfectible. Il permet d’annoncer l’arrivée d’un visiteur, par voix ou par image. Les platines d’interphonie filaires, reliées par câblage aux récepteurs d’appartements restent les plus plébiscitées pour leur fiabilité, notamment pour la solution vidéo. Le câblage permet également d’optimiser la programmation des moniteurs d’appartements. Seul hic : l’obligation de travaux dans tout l’immeuble, ce qui n’est pas toujours réalisable, notamment dans les locaux anciens où il peut y avoir des dégâts collatéraux. Le problème se pose également dans les grandes copropriétés où les travaux risquent de durer, obligeant à laisser la porte d’entrée ouverte dans la journée pendant un certain temps. Faut-il enfin que tous les copropriétaires soient d’accord pour s’acquitter du prix du combiné d’appartement.

Système sans fil


En alternative aux systèmes filaires, existent des propositions ne nécessitant aucun câblage. Dans ce cas, les platines téléphoniques, installées dans la rue, transmettent directement l’appel du visiteur sur le téléphone fixe ou portable du résidant. Ce système sans fil présente plusieurs intérêts dont un minimum de travaux. Il n’y a plus non plus de récepteurs dans les appartements, donc pas de soucis avec leur entretien, leur réparation ou leur changement. Par ailleurs, les occupants des appartements peuvent transférer les appels vers un autre téléphone et, en cas d’absence, visualiser leurs visiteurs sur leur portable. Enfin le gestionnaire peut, à tout moment, grâce à un logiciel, modifier un nom en cas de changement de locataires ou de propriétaires ou encore actualiser les accès occasionnels pour les sociétés de service. Ce système n’engage que peu de frais d’installation. Seul un abonnement est directement prélevé sur les charges de l’immeuble, la communication téléphonique restant à la charge de chaque résident.

Accès limités

Les interphones sont souvent couplés à un système Vigik® fonctionnant à l’aide d’un badge électronique permettant à des prestataires extérieurs (technicien de maintenance, facteur, personnel d’EDF-GDF, services des eaux et du téléphone, ascensoristes…) de pouvoir entrer dans l’immeuble à des dates et heures précises. Le chargement de ces badges est fait par le prestataire (sociétés extérieures ou syndics) qui peut les activer de manière plus ou moins temporaire, pour quelques jours et même quelques heures, afin d’octroyer un accès régulier aux prestataires de services habituels et un accès sur demande aux intervenants occasionnels. Le lecteur de badge est placé à côté ou sur la platine d’interphonie et le logiciel gérant les accès peut même constituer un historique pour contrôler, par exemple, si une société d’intervention quelconque s’est bien déplacée et à quel moment.

Obligation d’accessibilité

En cas de nouvelle installation, vous devez être conformes à la réglementation de 2005 sur l’accessibilité, qui dit, entre autre, que tout dispositif de communication entre visiteur et occupant doit permettre à une personne souffrant d’un handicap physique, auditif ou visuel d’entrer en communication avec son interlocuteur. Le système de contrôle d’accès doit donc être installé entre 0,90 m et 1,30 m de haut afin d’être facilement atteint par les personnes en fauteuil roulant. Les platines de rue doivent proposer une indication visuelle et sonore. Des leds de couleurs différentes doivent signifier l’appel lancé, la communication en cours et l’ouverture de la porte. Certaines platines génèrent en plus des messages textuels. Quant au clavier, il doit être rétro-éclairé et la touche 5 doit être repérable au toucher pour permettre aux personnes malvoyantes de trouver facilement les autres chiffres. Le système de visiophonie est particulièrement adapté aux personnes malentendantes. Les nouveaux systèmes sont équipés de boucles magnétiques qui permettent d’améliorer la qualité de l’écoute, en l’amplifiant, pour les personnes en déficience auditive. Mais la caméra doit aussi être équipée d’un retour sonore à synthèse vocale, indiquant aux personnes malvoyantes les différentes informations : appel en cours, communication établie, fin d’appel.

Quid des avancées technologiques ?

Pour les systèmes vidéo :
- Les caméras proposent désormais de grands angles avec éclairage nocturne.
- Certains systèmes offrent la possibilité d’intégrer une caméra pour vidéo protection.
- Les moniteurs d’appartement optimisent le confort visuel grâce aux écrans LCD et visualisation grand angle. Certains permettent de zoomer sur plusieurs zones.
- Des touches « appel gardien » se généralisent : une sécurité supplémentaire pour les personnes âgées ou dépendantes.
Pour les platines et claviers :
- Les kits audio ou vidéo pré-câblés assurent un gain de temps non négligeable pour la mise en oeuvre.
- L’éclairage par Leds garantit une faible consommation et une longue durée de vie.


(Dossier réalisé par Sylvie Lenormand et www.universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°23 Automne 2012)


La décision en copropriété par www.universimmo.com

Les « travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens », parmi lesquels figurent bien entendu les travaux relatifs à la mise en place de contrôle d’accès, relèvent par dérogation de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires -, et s’il y a lieu à celle de l’article 24, soit la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, par un second vote dans les conditions prévues par l’article 25-1 lorsque le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.
À noter que depuis la loi du 5 mars 2007 sur la prévention de la délinquance, la fermeture totale de l’immeuble constitue le principe par défaut, à condition toutefois que celle-ci soit compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles doivent être décidées à la double majorité du 1er alinéa de l’article 26, à savoir la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Et elles ne sont valables que jusqu’à la tenue de l’assemblée générale suivante (annuelle ou supplémentaire…) ! Cette disposition oblige dans la pratique, les immeubles qui abritent des professions libérales, et qui s’étaient contentés jusque-là d’un digicode ne fonctionnant qu’en dehors des heures ouvrables, à installer un interphone…
(voir également notre article : Fermeture des copropriétés : une mesure votée à la va vite )

Bailleurs : récupérabilité sur les locataires ou déductibilité des revenus fonciers par www.universimmo.com

L’installation et même l’entretien de dispositifs de contrôle d’accès relèvent des dispositions que les bailleurs sont amenés à prendre pour assurer « la jouissance paisible » des locaux loués, logement ou locaux commerciaux ou professionnels, qui constitue une de leurs obligations principales. Théoriquement, ces frais ne seraient donc pas récupérables, les locataires étant déjà censés payer la sécurité dans leur loyer. La réalité est tout autre ; en effet :
- lorsqu’il s’agit de locaux commerciaux ou professionnels, ou de tous autres locaux autres que les logements soumis à la loi du 6 juillet 1989, le bail, qui fait en la matière la loi entre les parties, peut prévoir - sous réserve que la mention au bail soit suffisamment explicite - que ce type de dépenses soit intégralement ou partiellement récupérable ;
- lorsqu’il s’agit de logements soumis à la loi du 6 juillet 1989 (logements loués non meublés à des personnes physiques au titre de leur habitation principale et le cas échéant à usage « mixte » habitation et professionnel), la récupérabilité des charges d’entretien (mais pas d’installation) des « dispositifs d’ouverture automatique ou codée et des interphones » est inscrite dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables (Annexe, section VII, 2).
Par ailleurs, toute charge relative à l’installation ou l’entretien de dispositifs de contrôle d’accès qui ne serait pas récupérable sur les locataires est déductible pour les bailleurs de leurs revenus fonciers au titre des « dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration » (Nota : les dépenses d’installation, qui constituent des dépenses d’amélioration, ne sont déductibles que dans le cadre de la location de locaux affectés à l’habitation).

(Dossier réalisé par Sylvie Lenormand et www.universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°23 Automne 2012)

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