Le syndicat des copropriétaires peut, pour l’ensemble des prestations d’entretien à réaliser dans les immeubles opter pour le recours à des entreprises sous contrat, ou bien les faire réaliser par des salariés dont il est lui-même l’employeur, avec toutes les responsabilités qui s’y rattachent : supervision, formation, prévention des risques professionnels, etc.. Dans le premier cas, il règle des factures, dans le second il paye des salaires et règle les charges sociales et fiscales afférentes aux emplois.

La décision de créer ou supprimer un poste de salarié, à temps plein comme à temps partiel et la fixation ou la modification de la catégorie de l’emploi appartient à l’assemblée des copropriétaires qui doit être consultée par question spécifique inscrite à l’ordre du jour (Décret. n°67-223, 17 mars 1967, art. 31), mais pas la fixation ou la modification des salaires, pour lesquelles les copropriétaires n’interviennent qu’indirectement lors de l’adoption du budget prévisionnel, ni a fortiori pour les autres aspects de la relation employeur-salarié (recrutement, fixation des tâches et des horaires, congés et remplacements, sanctions, etc.).

Un poste de salarié peut être prévu dans le règlement de copropriété, qui fixe alors aussi le mode de répartition de la charge. C’est notamment le cas du gardien ou concierge. Lorsqu’un tel poste est prévu, il est considéré que le service qu’il apporte aux résidants est un des éléments essentiels du contrat de copropriété ; on dit qu’il fait partie de la « destination de l’immeuble » ; sa suppression ne peut alors être décidée qu’à l’unanimité de tous les copropriétaires.

Quels qu’ils soient, les salariés du syndicat relèvent d’une Convention collective des Gardiens, concierges et employés d'immeubles qui prévoit deux catégories d’emplois : les gardiens et concierges, et les employés d’immeuble.

• Gardiens et concierges

Ce sont des salariés nécessairement logés, rémunérés pour effectuer un certain nombre de tâches de surveillance, d'administration et d'entretien dans un immeuble ou ensemble immobilier, à l'intérieur d'amplitudes horaires maximales et avec des temps de repos obligatoires. Ils ne sont pas nécessairement occupés tout le temps de leur amplitude horaire (temps de repos déduits), mais doivent assurer le plus largement possible une « présence vigilante » et une disponibilité pour intervenir en cas de problème. Ils sont explicitement exclus par le Code du travail de la législation sur la durée du travail.

Les gardiens peuvent en outre être d'astreinte pendant les temps de repos et de nuit et/ou de permanence pendant les repos hebdomadaires et jours fériés (c'est à dire rester présents à l'immeuble et disponibles pour intervention).

Ils sont à service complet quand les tâches qui leur sont imparties et la charge de travail correspondante eu égard à la taille et aux caractéristiques de l'ensemble immobilier correspondent au moins à 90% d'un plein temps. Dans ce cas, ils ne peuvent avoir d'autre travail, même à leur domicile. Autrement, qu'ils soient à service permanent (de plus de tiers temps à 90% de plein temps) ou service partiel (tiers temps et moins), il peuvent avoir un autre travail à leur domicile, ou même à l'extérieur en cas de service partiel.

Leur rémunération est calculée en fonction des tâches qui leurs sont imparties, au moyen d’un système d’unités de valeur (UV). Celles-ci sont attribuées en fonction de la taille de la copropriété (nombre de lots principaux), du nombre et de la nature des équipements (chaufferies, sous-stations, ascenseurs, etc.), des surfaces (tâches sur les extérieurs et les espaces verts) ou encore des types de travaux demandés (tâches d’entretien ou de petites réparations).

Il doit leur être mis à la disposition une « loge » - partie accessible aux résidants, où se trouvent aussi les reports d’alarmes de chaufferie, de pompes de relevage, de VMC et d’ascenseurs - et un logement de fonction affecté à l’usage privatif du salarié. Les charges d’entretien et de réfection périodique de la loge et du logement de fonction incombent à la copropriété, de même que les avantages en nature qu’elle décide d’attribuer au salarié : chauffage, eau chaude, fourniture de gaz et d'électricité. A noter que le logement de fonction entre dans le champ d’application du décret du 30 janvier 2002 sur le « logement décent » pris en application de la loi « SRU ».

La question est souvent posée quant à l’obligation de l’employeur – le syndicat des copropriétaires – de prendre en charge la taxe d’habitation du logement de fonction : en fait, seuls deux avenants départementaux prévoient cette prise en charge, dans les Alpes maritimes et le Var.


• Employés d’immeuble

Ce sont des salariés rémunérés pour effectuer dans un immeuble un certain nombre de tâches d'entretien (plus rarement de surveillance ou d'administration) mentionnées dans un contrat dans le cadre d'un horaire de travail spécifié. Leur statut ne diffère pas de celui des autres salariés : contrairement aux gardiens et concierges, ils sont soumis à la législation sur la durée du travail. Ils sont très fréquemment à temps partiel.


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