Il regroupe l'ensemble des copropriétaires ; il est doté de la personnalité morale. C'est l'organe de décision de la copropriété; les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale. Il n’est pas « la copropriété » à lui tout seul : en effet, les copropriétaires sont aussi en « indivision » pour la propriété des parties communes, mais la loi a fait en sorte que toute la vie de la copropriété puisse s’organiser dans le cadre du syndicat. Ce dernier est donc le « gestionnaire » de la copropriété et le lieu où s’accomplissent tous les actes concernant l’ensemble immobilier.

LA PERSONNALITE CIVILE DU SYNDICAT

Aux termes de l’article 14 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile ».
Avoir la personnalité civile permet de :
- passer tous contrats et marchés,
- ester en justice, tant en demandeur qu’en défendeur
- avoir un patrimoine (cependant il n'est pas propriétaire de l'immeuble ni des parties communes)

Le syndicat prend naissance de plein droit dès que les lots composant l'immeuble appartiennent au moins à deux copropriétaires distincts.


LES DIFFERENTES FORMES DE SYNDICATS

Le syndicat coopératif

Aux termes de l’article 14 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion. »

L’article 41 du décret du 17 mars 1967 stipule que les actes et documents établis au nom du syndicat doivent préciser sa forme coopérative.

Aux termes de l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci ».

Le syndicat coopératif est donc un groupement qui s'administre lui-même, ce qui exclut l'intervention d'un syndic professionnel. Toutefois, L’article 42 du décret du 17 mars 1967, prévoit que le syndic peut, en application de l’article 27 du Décret, prendre conseil auprès de toute personne de son choix et demander un avis technique à un professionnel de la spécialité.
Il peut, sous sa responsabilité, confier l’exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à des prestataires extérieurs.

Les syndicats secondaires

l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la possibilité pour les copropriétaires d’un ou plusieurs bâtiments de constituer un ou plusieurs syndicats secondaires avec pour objet d’assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments. La décision de créer un syndicat secondaire peut être prise par les seuls copropriétaires d’un bâtiment sans avoir besoin de l’accord des autres, du moins tant qu’ils s’en tiennent à cet objet. Le syndicat des copropriétaires continue d’exister et prend alors l’appellation de « syndicat principal. Il est dessaisi de la gestion et de l’entretien du ou des bâtiments pour lesquels le syndicat secondaire a été constitué.

Les syndicats secondaires peuvent avoir été créés en même temps que la copropriété.

Lorsqu’il existe des syndicats secondaires ceux-ci sont autonomes : ils élisent en leur sein un conseil syndical et désignent un syndic, qui n’est pas forcément le même que celui du syndicat principal (mais il peut l’être aussi). Les copropriétaires du syndicat secondaire sont alors membres et participent aux charges et à l’assemblée de deux syndicats. Ils sont représentés au conseil syndical du syndicat principal par des membres élus par l’assemblée de leur syndicat secondaire...

Les unions de syndicats

Aux termes de l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965, des syndicats dont les immeubles sont contigus ou voisins peuvent se grouper pour constituer entre eux, ainsi qu’avec des immeubles en mono-propriété ou des pavillons, des unions dont l'objet est d'assurer la création, la gestion, et l'entretien d’ouvrages ou d'éléments d'équipement communs (chaufferie, antenne collective, voiries parkings visiteurs ou espaces verts, ainsi que la gestion de services d'intérêt commun, tels que gardiens).

Les statuts de l'union déterminent les conditions de son fonctionnement sous réserve des dispositions légales. Ils ne peuvent interdire à l'un de ses membres de se retirer de l'union.

L'adhésion à une union est décidée par l'assemblée de chaque syndicat à la majorité de l'article 25. Le retrait de l'Union est décidé à la double majorité de l'article 26.

Les unions sont souvent créées dans le cadre d’opérations d’aménagement d’ensembles immobiliers complexes. Une union peut être aussi créée en cas de scission en deux ou plusieurs parties d’une copropriété qui comporte des ouvrages et équipements devant nécessairement rester communs...

Ce sont les syndics des syndicats qui participent à l'assemblée générale de l'union. Les copropriétaires des syndicats membres et les autres propriétaires désignent des représentants au conseil de l’union.


Autres formes d’organisation

La notion de syndicat de copropriétaires n’existe que lorsqu’un ensemble immobilier est soumis à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, s’appliquant à « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. Elle n’existe pas en particulier dans deux autres types d’ensembles immobiliers :

- les « lotissements » : au contraire des « copropriétés horizontales » (copropriétés de pavillons) où le terrain reste une partie commune de tous les copropriétaires, ces derniers n’ayant qu’une simple jouissance du terrain de leur maison, les lotissements-ci résultent de la division de terrains en parcelles vendues en pleine propriété, les espaces et ouvrages communs faisant l’objet de parcelles dont la propriété est transférée à une association syndicale de propriétaires, dont le principe de fonctionnement est radicalement différent d’un syndicat de copropriétaires ;

- les « copropriétés en volume » : n’ayant de copropriété que le nom, elles fonctionnent sur le même principe qu’un lotissement mais en trois dimensions : elles résultent en effet de la division de l’espace supérieur et inférieur d’un terrain en « volumes », vendus également en pleine propriété, avec des servitudes les uns par rapport aux autres ; les espaces et ouvrages communs font l’objet de volumes ou de parcelles dont la propriété est transférée à une association syndicale de propriétaires, ou une association foncière de même principe.

L'OBJET ET LES POUVOIRS DU SYNDICAT

L'objet

Le syndicat des copropriétaires a pour objet, aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 :

- la conservation de l'immeuble,
- l'administration des parties communes.

Le syndicat assure donc l'entretien de l'immeuble et sa police.

Ses pouvoirs

Le syndicat a les pouvoirs suivants :

1.Établir ou modifier le règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété est en général établi avant la naissance de la copropriété, mais ce n’est pas une obligation : si cela n’a pas été le cas, il peut être établi et adopté dans le cadre du syndicat des copropriétaires.
L’assemblée des copropriétaires peut aussi modifier le règlement de copropriété ; elle le peut à la double majorité de l'article 26 pour les dispositions concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, mais il faut l’unanimité de tous les copropriétaires pour les autres dispositions, et notamment les règles et grilles de tantièmes de répartition des charges, tout ce qui affecte la « destination de l’immeuble », notion complexe « définie aux actes, par ses caractères ou sa situation » (article 8 de la loi), ou encore la suppression d’un service collectif tel que le gardiennage...

2.Souscrire des contrats, engager du personnel et faire exécuter des prestations et des travaux.
Le syndicat pourvoit par tous moyens -personnel propre - contrats de prestations, commandes et marchés à l’entretien des bâtiments, des ouvrages et des équipements de l’ensemble immobilier, ainsi que la mise en œuvre des services collectifs prévus par le règlement de copropriété ou souhaités par les copropriétaires.
Le syndicat souscrit également tous contrats d’assurance pour se garantir des dommages pouvant être causés à l’immeuble et assurer sa responsabilité civile.
Le syndicat peut aussi, à la double majorité de l'article 26-c, réaliser tous travaux comportant transformation, addition et/ou amélioration. (Sous l'empire de la loi du 28 juin 1938, ces travaux exigeaient l'unanimité).

3.Passer des actes d'acquisition et de disposition immobilières.
Le syndicat des copropriétaires pourra, à la majorité de l'article 26, décider de l'acquisition de parties privatives ou de propriétés voisines, ou de l' « aliénation » (vente ou attribution de jouissance) de locaux à usage commun (loge, jardins, cours, combles, couloirs, etc...).
La seule limite à ce droit étant posée par l'avant dernier alinéa de l’article 26 qui interdit, sauf décision unanime, l'aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la « destination de l'immeuble », notion complexe .

4.Agir en justice.
Le syndicat ayant la personnalité civile, a qualité, en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, pour agir en justice, tant en demande qu'en défense, même contre des copropriétaires (voir infra).



LA RESPONSABILITE DU SYNDICAT

Aux termes de l’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 :

« Il (le syndicat) est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».


Le syndicat est donc responsable :

-des vices de construction, à charge pour lui de faire valoir ses droits auprès des responsables de ces vices,
- du défaut d'entretien des parties communes et des éléments d'équipement communs (Par exemple : accident d'ascenseur, chauffage central défectueux, infiltrations, marches d'escaliers défectueuses).

La responsabilité du syndicat peut également être engagée :

- du fait de l'immeuble, sur le fondement de l’article 1386 du Code Civil,
- en sa qualité de gardien sur le fondement de l’article 1384 alinéa 1er du Code Civil,
- pour faute, sur le fondement des articles 1382 et 1384 du Code Civil.

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