La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 a prévu un dispositif très précis fixant le nombre de voix nécessaires pour la prise des décisions par l’assemblée générale des copropriétaires. Ce dispositif comporte une règle par défaut et des règles s’appliquant à des types de décisions mentionnées spécifiquement.

La règle par défaut est celle de l’article 24 de la loi ; les autres règles sont celles de l’article 25, complété par l’article 25-1, et celles de l’article 26.

- la majorité de l’article 24 : elle s’applique à toutes les décisions « s'il n'en est autrement ordonné par la loi », autrement dit pour toutes celles qui ne sont pas mentionnées dans les autres articles ; c’est la majorité la plus simple, celle « des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés » ; elle a été modifiée par la loi « SRU » qui a ajouté le mot « exprimées » : désormais, les abstentions et votes blancs ou nuls ne sont plus pris en compte dans le calcul de la majorité nécessaire ; jusque là, ceux-ci comptaient pratiquement avec les votes contre, puisqu’il fallait pour adopter une décision sous le régime de cet article une majorité des copropriétaires présents et représentés ; cette modification empêchera désormais que soient mises en échec des résolutions en raison notamment d’abstentions de mauvaise humeur ou protestataires alors qu’elles rencontrent sur le fond un large consensus…

Cette majorité s’applique à toutes les décisions de gestion, ainsi qu’aux décisions relatives aux travaux d’entretien, y compris les gros travaux.
L’article 24 comporte également une disposition très importante concernant les dépenses d’entretien des parties communes spéciales à certains copropriétaires seulement : «lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

- la majorité de l’article 25 : c’est la majorité absolue, ou majorité des voix de tous les copropriétaires ; elle s’applique à une liste très précise de décisions d’administration, et de décisions qui relèveraient normalement de l’article 26 et mises par dérogation sous cet article pour en faciliter l’adoption.

LISTE DES DECISIONS RELEVANT DE L’ARTICLE 25 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965

a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article précédent ;

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;

e) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ;

f) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives;

g) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude.

Seuls sont concernés par la présente disposition les travaux amortissables sur une période inférieure à dix ans.

La nature de ces travaux, les modalités de leur amortissement, notamment celles relatives à la possibilité d'en garantir, contractuellement, la durée, sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis du comité consultatif de l'utilisation de l'énergie ;

h) La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;

i) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;

j) L'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble dès lors qu'elle porte sur des parties communes ;

k) L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes;

l) L'installation ou la modification d'un réseau de distribution d'électricité public destiné à alimenter en courant électrique les emplacements de stationnement des véhicules, notamment pour permettre la charge des accumulateurs de véhicules électriques.

m) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires.

n) Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens.



- la majorité de l’article 25-1 :
La loi « SRU », en remplaçant le dernier alinéa de l’article 25 par un article 25-1, prévoit que si une résolution – l’acceptation ou le refus de la résolution inscrite à l’ordre du jour – obtient au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, il puisse être procédé immédiatement à un second vote, et que la décision puisse être adoptée à la majorité de l’article 24 ; dans la cas contraire où ni la résolution, ni son contraire, n’ont obtenu le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois peut statuer à la majorité de l’article 24.



APPLICATION DE L’ARTICLE 25-1 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965

L’application combinée de la majorité de l’article 25 et de l’article 25-1 doit normalement conduire à l’un des trois cas de figure normaux suivants :

.cas de figure n° 1 : l’assemblée approuve ou refuse la résolution proposée par plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires : une décision est prise et la résolution est définitivement adoptée ou refusée ;

.cas de figure n° 2 : l’assemblée approuve ou rejette la résolution proposée par un vote majoritaire recueillant en sa faveur plus d’un tiers des voix de tous les copropriétaires, ou rejette la résolution proposée par un vote majoritaire recueillant à son encontre plus d’un tiers des voix de tous les copropriétaires, puis dans un second vote confirme l’approbation ou le rejet par une majorité des voix exprimées des présents et représentés : la résolution est définitivement adoptée ou rejetée ;

.cas de figure n° 3 : l’assemblée ne fait ni l’un, ni l’autre, ou bien les présents ou représentés ne totalisent pas le tiers des voix de tous les copropriétaires : aucune décision n’est prise et la suite se déroule comme avant : une nouvelle assemblée doit être convoquée pour statuer à la majorité de l’article 24…
Il reste le cas que les rédacteurs du texte n’ont pas prévu, au moins explicitement : celui où, après un premier vote se déroulant comme dans les cas de figure n° 2, le second vote traduit un revirement de l’assemblée, par exemple par un changement d’attitude des abstentionnistes du premier vote ! Cela peut arriver plus facilement qu’on ne le croit si les débats traînent en longueur et que les oppositions se cristallisent…
Notre avis est que dans ce cas, c’est la deuxième décision prise à la majorité de l’article 24 qui l’emporte, comme cela se passait jusque là quand une nouvelle assemblée statuait en deuxième lecture…


- les majorités de l’article 26 : cet article prévoit deux régimes :

- une double majorité : « majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix » (de tous les copropriétaires) pour les décisions suivantes :

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m et n de l'article 25 ;
d) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l'article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;
e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante.

- L’unanimité de tous les copropriétaires pour « imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété » et pour « décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ».

Une précision particulière doit être donnée quant à ce qui entre dans la catégorie des travaux d’ « amélioration » : elle est donnée par l’article 30 qui les définit comme « la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux ». n’entrent donc pas dans cette catégorie les travaux d’entretien tels qu’un ravalement, le remplacement d’une étanchéité, ou encore la réfection des parties communes intérieures, même si ces travaux s’accompagnent d’une nette amélioration des prestations, matériaux ou même de la décoration.

L’article 26 prévoit également qu’ « à défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article [i.e. la double majorité mentionnée ci-dessus (NDLR)], les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité ».

A savoir également que :

- (article 33 de la loi ) « la part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d'intérêt en matière civile .
« Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l'intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d'apport en société.
« Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu'il s'agit de travaux imposés par le respect d'obligations légales ou réglementaires ».

- (article 34) « la décision prévue à l'article 30 n'est pas opposable au copropriétaire opposant qui a, dans le délai prévu à l'article 42, alinéa 2, saisi le tribunal de grande instance en vue de faire reconnaître que l'amélioration décidée présente un caractère somptuaire eu égard à l'état, aux caractéristiques et à la destination de l'immeuble »...

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