L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que "les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

"1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

"2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ;

"3° De la contribution annuelle représentative du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

"La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat.

"Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

"Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires."

Le décret mentionné est le décret du 26 août 1987.

Cette formulation exclut toute possibilité de forfaitisation des charges, qui ne peuvent dont être récupérées qu'"au réel", par décompte de régularisation qui récapitule les charges imputées par nature avec déduction des versements mensuels, qui ne constituent alors que des provisions.

D’autre part, une clause au bail prévoyant un réajustement des provisions selon les mêmes modalités que le loyer serait évidemment illégale et devrait dont être "réputée non écrite".


Un décompte de régularisation de charges annuel

Le locataire est au minimum en droit d'exiger annuellement un décompte de régularisation établi selon les modalités ci-dessus, ainsi que si les provisions ont excédé les charges réelles, le remboursement du trop perçu et le réajustement en baisse des provisions.

Provisions disproportionnées par rapport aux charges réelles

Dans la mesure où le montant des provisions paraît disproportionné par rapport au montant auquel peuvent être estimées les charges réelles, le locataire peut exiger une application immédiate de la disposition selon laquelle "les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation (sous entendu avec le précédent locataire s'il y en a eu un", et par conséquent voir réduire leur montant sans attendre la prochaine régularisation)

A défaut pour le propriétaire de communiquer la justification des montants réclamés au titre des provisions mensuelles pour charges, le locataire peut faire convoquer le propriétaire devant le tribunal d'instance du lieu de situation de l’immeuble par la voie de la déclaration au greffe (montant inférieur ou égal à 4000€).

Nos équipes vous apportent concours et assistance pour établir le décompte de régularisation des charges locatives de votre ou vos locataires

A lire également notre fiche : Liste des charges récupérables (charges locatives)


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