Nombreux sont les bailleurs qui, pour éviter la mise de fonds et l’immobilisation requises par une réfection d’un logement quelque peu défraîchi, essaient de le relouer en l’état en proposant aux candidats locataires une gratuité totale ou partielle d’un certain nombre de loyers en contrepartie de travaux à effectuer par leurs soins. Cela peut même aller jusqu’à des travaux de création d’éléments de confort manquants ou de mise en conformité. Est-ce un bon plan pour le locataire qui accepte un tel « deal » ? Oui s’il fait les travaux lui-même, ou s’il bénéficie des nouvelles aides à l’amélioration de l’habitat…

Cela se présente sous forme d’une clause du bail ou d’un avenant fixant d’une part la liste et le descriptif des travaux à réaliser – un propriétaire avisé l’établira avec la plus grande précision – ainsi que les délais et les modalités de constatation de leur réalisation, et d’autre part les remises de loyer en constituant la contrepartie.

Pour le locataire, ce type d’arrangements peut être intéressant dans trois cas :

- s’il a le temps et les compétences pour effectuer les travaux lui-même : c’est une façon tout à fait légale d’obtenir une rémunération pour un travail sans être soumis à charges sociales et impôt sur le revenu… Attention toutefois au respect des règles de l’art, que le bailleur est en droit d’exiger comme d’un professionnel, et aux malfaçons dont le locataire resterait responsable ! Bricoleurs, s’abstenir…

- s’il peut bénéficier d’une subvention de l’ANAH : c’est le cas si les travaux concernés, à faire réaliser impérativement par des entreprises, visent à mettre le logement en conformité avec la réglementation sur le plan du confort, de la salubrité ou de la sécurité : création d’une salle de bains, amélioration de la ventilation, mise en conformité de l’installation électrique, élimination de peintures au plomb, etc. ; bien entendu, la subvention doit être déduite des gratuités de loyer ou des contreparties accordées par le propriétaire, mais rien n’interdit de négocier les « peines et soins » pour le montage du dossier…

- s’il peut bénéficier de la nouvelle formule " Pass-travaux " ouverte à tous les salariés des entreprises cotisant au 1% logement : il s’agit de prêts à 1,5% hors assurance optionnelle, d’un montant pouvant aller jusqu’à 60.000 francs sur une durée jusqu’à 10 ans, pour pratiquement tous types de travaux !

Il convient bien entendu dans tous les cas de tenir compte dans la négociation des contreparties de l’immobilisation du logement et donc des pertes de loyer qu’aurait eu a subir le bailleur s’il avait effectué lui-même les travaux – un partage 50-50 est raisonnable pour tenir compte aussi du fait que le locataire dispose au moins partiellement du logement pendant les travaux, ainsi que du temps – ou des honoraires de professionnel - qu’il aurait dû consacrer pour réaliser les travaux lui-même…

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