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Les promesses non tenues de la GRL"Le gouvernement travaille à un système universel et solidaire pour l'ensemble des locataires et l'ensemble des propriétaires", dont l'objectif est de "sécuriser les propriétaires et faciliter l'accès au logement des locataires", a confirmé Cécile Duflot sur RTL le 28 janvier. Il s'agit évidemment de remédier aux carences des garanties actuelles auxquelles peuvent souscrire les bailleurs pour se protéger des impayés, et si possible à leur coût : celui-ci reste actuellement élevé (3 à 5% des loyers et charges appelés aux locataires en incluant les honoraires que prennent les administrateurs de biens pour la gestion de la garantie) et limite à 10 ou 15% la proportion des bailleurs qui y souscrivent, toutes garanties confondues : la "garantie loyers impayés classique que proposent de nombreux assureurs depuis plusieurs décennies (la "GLI"), et la GRL (garantie des risques locatifs) mise en place sous l'égide d'Action logement (le mouvement des collecteurs du "1% logement"), qui l'a promue et qui finance l'indemnisation des sinistres sur les populations que ne veulent pas couvrir les assureurs dans le cadre de la GLI. La GRL n'est actuellement délivrée que par 3 assureurs qui ont opté pour cette formule, option qui leur interdit - on se demande en fin de compte pourquoi... - de délivrer en même temps de la GLI. La GRL couvre en fait toutes les populations de locataires non fonctionnaires, y compris ceux qui ont un taux d'effort au dessus de ce qui est considéré comme "normal" (30% des ressources), jusqu'à 50%, ainsi que des locataires au chômage ou en situation précaire. Le problème est que globalement, ces deux types de garantie n'ont convaincu qu'une petite minorité de bailleurs, qui préfère pratiquer la sélectivité plutôt que s'assurer. S'ajoute à leur réticence l'interdiction depuis 2009 pour tous ceux qui s'assurent - en GLI comme en GRL - de demander à leurs locataires une caution personnelle. Cette mesure partait d'un bon sentiment, mais elle a eu l'effet inverse de celui recherché : cette sécurité - une caution des parents en général, plus rarement de l'employeur ou d'une banque - a beau - tous les spécialistes le savent - être difficile à mettre en oeuvre et au final peu productive, les bailleurs y tiennent comme à un fétiche... Du coup, ils ne souscrivent une GLI ou une GRL que quand ils ne trouvent pas de locataires suffisamment sécurisants, ce qui conduit à ne soumettre à ces garanties que les mauvais risques : cercle vicieux qui pousse à des primes élevées qui découragent la souscription et ainsi de suite ! L'introuvable mutualisation des risquesOn sait depuis longtemps qu'une garantie obligatoire et unifiée permettrait d'assurer une mutualisation des risques de nature à faire baisser le coût de la garantie peut-être jusqu'à 1%. Une telle mutualisation figurait dans le programme du candidat Jospin en 2002, elle était en filigrane comme étape ultérieure dans la GRL 1ère version mise en place en 2005 sous Jean-Louis Borloo, elle était promise par le candidat Sarkozy en 2007, puis par le président Sarkozy en 2008 ! Mais aucun ministre n'a osé passer en mode obligatoire, notamment Christine Boutin quand elle a mis en place la version actuelle de la GRL, la "GRL 2", ni obliger les assureurs à abandonner la GLI au profit d'une garantie unifiée (1). Ni aussi - c'est moins connu - enlever à un grand groupe d'administration de biens comme Foncia, qui appartenait à l'époque au groupe Banques Populaires, la possibilité de jouer lui-même les assureurs de loyers impayés par le biais du principe juridique particulier du "ducroire"... Trois pistes de travailAujourd'hui à la croisée des chemins, et désireux de redonner aux investisseurs privés le goût de l'immobilier locatif, ébranlé par la politique fiscale récente (y compris de l'époque Fillon) mais aussi et surtout par la disparition pour un temps des espoirs de plus-values, le gouvernement étudierait 3 pistes. Une première consisterait à rendre cette assurance obligatoire pour les propriétaires, comme l'est l'assurance automobile ou l'assurance construction. D'aucuns y voient le risque de heurter le droit de la propriété et le droit des assurances, et donc celui d'une censure du Conseil constitutionnel : on ne voit pas forcément pourquoi, mais chat échaudé craint l'eau froide... Une deuxième solution consisterait en un prélèvement (d'environ 2% ?) sur les loyers – correspondant au niveau global d'impayés en France logement social compris – qui alimenterait un fonds national pour financer cette assurance universelle. La taille de ce fonds serait de 400 millions d'euros pour une garantie d'un an, et le double pour une garantie de 2 ans, plus proche des formules actuelles. Enfin, une troisième piste, moins contraignante, viserait à obliger les assureurs à vendre une garantie unique, à la fois GLI et GRL, dont les contours seraient définis par les pouvoirs publics. Les bailleurs qui la refuseraient seraient alors soumis à une taxe plus élevée que le prix de l'assurance pour les pousser à la souscrire. Des dispositions particulières pour ceux qui louent à des membres de leur famille, donc sans risque d'impayés, seraient prises. Est-on en présence des seules pistes ? Pas sûr : contactés par Capital.fr, les partenaires sociaux d'Action Logement confirment qu’un rapport devrait bien être rendu public dans les prochains jours. Mais selon eux, aucun des trois scénarii ne tient la corde"... Il y a deux semaines, les dirigeants de l'APAGL, organisme dépendant d'Action Logement qui met en oeuvre la GRL, affirmaient ignorer tout des réflexions et discussions en cours sur l'avenir de cette garantie ! Réponse dans la "grande loi Logement et urbanisme"Cécile Duflot s'est fixée l'objectif d'aboutir ce printemps dans le cadre de la "grande" loi cadre sur le logement et l'urbanisme mise en chantier. Elle aurait le plein soutien du Premier ministre et du président de la République. Ce dernier a indiqué le 23 janvier lors d'un déplacement à Grenoble avoir demandé au gouvernement de préparer la création d'une "garantie universelle et solidaire des risques locatifs", une mesure destinée en particulier aux jeunes. Elle en aura besoin face au lobby des assureurs, qui veille au grain, et à celui des propriétaires, UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) en tête, dont le président, Jean Perrin, après avoir réclamé depuis des années une garantie universelle, demande désormais que le coût en soit supporté par les locataires, ce qui heurte à la fois la logique la plus élémentaire - ne s'assure que celui qui subit un risque sur lequel il n'a aucuns prise - et la logique économique : il s'agit en France de faire baisser le coût du logement pour les locataires, qui pèse lourdement sur le pouvoir d'achat et la croissance (2), pas de l'augmenter... Les professionnels sont plus partagés : la FNAIM est favorable à la GRL (la CGAIM, l'assureur initialement fondé par elle est l'un des trois qui délivrent la GRL) ; l'UNIS et de nombreux administrateurs de biens qui pourtant proposent à leurs clients la GLI y voient un facteur de déresponsabilisation des locataires. Vision plus idéologique que réelle car l'on sait, du moins dans le système actuel, que l'assureur qui indemnise un bailleur se retourne immédiatement contre le locataire défaillant, d'abord en vue d'obtenir son expulsion et en second lieu pour recouvrer le coût de cette indemnisation... (1) Universimmo.com - 11/12/2010 : "Il faut sauver la GRL !" (2) Universimmo.com - 9/11/2012 : "Le coût du logement : un boulet pour la compétitivité de l'économie française !" -*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-* Des réponses à vos questions !!! 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