Avec une progression moyenne de 10 à 30% en un an, les prix de l’immobilier sont-ils proches de leur sommet, ou bien faut-il anticiper une poursuite de la hausse et pour combien de temps ? Rien n’est plus difficile que la prévision disait un théoricien de la prospective, surtout quand il s’agit de l’avenir…

Après l’immobilier-casino des années 80 et la douche froide des années 90, on avait remisé l’immobilier dans le magasin des placements ringards et dépassés, à côté du livret A…

Mais, alors que la bourse joue un mauvais tour à tous ceux qui l’avaient prise pour le nouveau casino, l’immobilier reprend des couleurs et risque d’attirer les chasseurs de plus-values. Comme à chaque début de cycle de hausse, la question qui se pose est de savoir s’il ne s’agit que d’un rattrapage raisonnable après une baisse véritablement excessive, ou du début d’une nouvelle flambée, qui monte la tête des vendeurs et incite les acheteurs à acheter n’importe quoi à n’importe quel prix pour ne pas rater le train de la hausse…

Et comme à chaque fois, la réponse à cette question est tout sauf évidente !

C’est un fait : en cette fin d’année, plusieurs études le confirment, partout les prix du m2 ont monté, surtout dans l’ancien. Et le constat unanime chez tous les professionnels : le marché est tendu, la demande forte et l’offre souvent rare.

L’étude du mensuel Capital de novembre dresse un état des lieux complet en cette fin d’année : + 29% en trois ans à Paris intra-muros, +12% en région parisienne, et +21,6% en province ; ce sont évidemment des moyennes, qui cachent des hausses de 20%à 40% en un an dans certains secteurs de Paris et de la couronne ouest et sud ou de villes comme Bordeaux, Strasbourg, Chambéry, Aix, Cannes ou Metz, mais aussi des relatives stabilités comme à Lyon (sauf pour les maisons), Nice (sauf pour le haut de gamme, et de plus la ville était déjà très chère…), Limoges, Nîmes, Caen, Pau, Perpignan ou Saint Etienne…

Donc, si ce n’est pas le début d’une flambée, ça y ressemble bigrement…

Et les raisons pour tabler sur une poursuite de la hausse ne manquent pas.
D’abord, une persistance malgré les apparences d’un véritable engouement des français pour la pierre, ravivée probablement par les récentes déconvenues boursières, comme le montre une récente enquête effectuée en Ile de France pour la Fnaim-Cotrac : dans le cas d’une somme de 700.000 francs à placer, 65% des personnes interrogées la placeraient dans l’immobilier contre 6% en actions…

Ensuite, de véritables situations de pénurie, soit à l’échelle de certains marchés locaux comme Aix en Provence, et une grande partie de la Côte d’Azur, soit sur un type de produits, comme on le constate par exemple de manière assez générale concernant les grands appartements.

Pourtant, plusieurs facteurs devraient inciter à garder la tête froide.

La mémoire du retournement de 1990 est encore fraîche, et l’on sait aujourd’hui que les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. Au delà d’un certain seuil, les acheteurs renâclent et les propriétaires trop gourmands ne vendent pas. Le phénomène se confirme également dans le neuf, où les promoteurs constatent une grande sensibilité des réservations aux rabais et aux offres commerciales.

D’autre part, contrairement à ce qui est constaté lors des grandes flambées, la hausse, si elle est générale, est plus marquée pour les bons emplacements et les bons produits que pour les médiocres. La sélectivité confirme que le marché garde la tête froide.

Ensuite, la tendance à une lente mais sûre baisse des taux d’intérêt peut entraîner un attentisme propre à ralentir la hausse.

Enfin, et c’est le plus important, une large partie des candidats acquéreurs, qu’ils achètent pour habiter ou pour louer, ont acquis des comportements d’investisseurs, et, mieux familiarisés avec les placements financiers, comparent les rendements et ont compris qu’un investissement ne doit se faire ni sur le seul espoir de plus value, ni pour l’avantage fiscal qui l’accompagne…

Quelques clignotants confirment la possibilité d’un « atterrissage » en douceur, et en particulier la sagesse des prix du neuf (+7 à 8% seulement en moyenne sur un an), et la baisse de moitié constatée par les analystes du marché de la hausse des prix demandés : ces prix, comme le souligne Michel Mouillart, professeur d’économie immobilière à Nanterre, feront les valeurs de demain et constituent un précieux indice.

Enfin, une étude intéressante de la Caisse des Dépôts montre qu’il existe une corrélation étroite entre l’indicateur de confiance des ménages et la hausse ou la baisse des prix de l’immobilier. Celui-ci reflète l’état d’esprit des acquéreurs, et pour le moment, il ne faiblit pas ; mais il est encore un peu tôt pour mesurer l’impact du relatif tassement de la croissance annoncé pour 2001 !
A suivre…

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