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Un marché toujours au ralentiAvec les chiffres de l'Observatoire du financement des marchés résidentiels (Crédit-Logement/CSA) présentés le 26 janvier pour le 4ème trimestre 2009 par le professeur Michel Mouillart, de l'université Paris X Nanterre, opérateur scientifique de l'observatoire, confirment le ralentissement, mesuré pour la première fois avec une telle précision fin 2009, du marché immobilier depuis son point haut atteint il y a à peine 2 ans. De 736.000 transactions immobilières dans le résidentiel ancien au plus haut avant la crise, il n'y en a plus eu que 600.000 en 2008, et le professeur Mouillart les estime à 490.000 en 2009, soit une chute globale en deux ans de plus d'un tiers (34%) ! Dans ces conditions, une remontée à 530.000 en 2010, selon son estimation confiée cette semaine à Capital.fr serait un moindre mal pour un marché qui conditionne la mobilité des français, mais on est loin du compte par rapport aux bonnes années... Quant au marché du neuf, sa chute globale est de près de 40% (le plus grand "krach" depuis le 19ème siècle), et les 90.000 ventes espérées par les promoteurs (contre près de 130.000 au plus haut) seront faites à hauteur de 40 à 43.000 par les ventes aux investisseurs, notamment en "Scellier", régime de défiscalisation aujourd'hui en sursis. En cause, toujours le marché de la revente, qui n'a pas franchement redémarré ; les raisons sont pour une part psychologiques : tous ceux qui peuvent attendre pour réaliser un achat-revente préférant surseoir à leur opération en attendant une plus grande lisibilité du marché, et pour beaucoup d'être rassurés sur leur situation personnelle. Se dire aussi qu'en période de marché déprimé ou incertain, les opérations d' achat-revente sont beaucoup plus compliquées qu'en période de marché porteur : le marché des crédits relais s'est effondré - Crédit-Logement, qui représente un petit tiers de la garantie des prêts immobiliers, indiquait en novembre ne faire plus que 4% d'opérations avec crédits-relais quand il en faisait encore 12% en 2008 et 15% en 2007 - et pas seulement parce que les banques sont réticentes à en accorder : les clients le sont tout autant à les demander, préférant vendre avant d'acheter, avec toutes les acrobaties que cela implique, de peur d'être "collés" avec un bien invendable. Du coup, la déformation de la structure des acquéreurs observée depuis 2008 continue : d'un tiers moins nombreux globalement, ils sont en proportion plus jeunes (les moins de 35 ans deviennent majoritaires à 53% (ils n'étaient que 43% dans le neuf et 47% dans l'ancien en 2001), et plus modestes (les ouvriers et employés deviennent majoritaires dans le neuf, à 52% - ils n'étaient que 31% en 2001 - et frisent la majorité dans l'ancien à presque 45% - ils n'étaient que 34% en 2001)... Explication avancée pour tout cela : le blocage du marché de la revente s'effectue au détriment des ménages les plus âgés (les 45 ans et plus) et des catégories de cadres et professions libérales. Du coup, si l'on considère que 25 à 30% des transactions avec revente étaient en temps normal motivés par un choix de mobilité pour améliorer la taille et le confort du logement, le marché de la revente aurait atteint un étiage : celui des transactions inévitables, pour des raisons familiales ou professionnelles... Si les primo-accédants ont été préservés par la baisse des taux, l'arrêt de la baisse des durées des prêts - un moment redoutée ce qui aurait effacé une partie de l' "effet taux" - et le doublement du prêt à taux zéro (PTZ) dans le neuf, leur solvabilité reste menacée par la situation économique (pertes d'emploi, blocage des salaires, baisse des primes et des heures supplémentaires, etc.) mais aussi par la hausse du coût global moyen des opérations d'accession rapporté aux revenus : il s'agit d'un indicateur qui est calculé sur l'ensemble des opérations financées par crédit (soit la quasi-totalité des acquisitions, celles qui se font sans crédit étant marginales...) et qui fait la moyenne du montant global de chaque opération exprimé en années de revenus du ménage qui la réalise. Ce phénomène est constaté sans pouvoir être totalement expliqué, et semble dû partiellement à une certaine remontée des prix, mais aussi au fait que les produits achetés aujourd'hui sont relativement plus grands et plus chers qu'il y a quelques mois ! Certes, le marché immobilier a connu depuis le 2ème et au 3ème trimestres une reprise vigoureuse (respectivement +30% et +27%, mais après un 4ème trimestre 2008 et surtout un 1er trimestre 2009 proprement calamiteux, qui a vu les ventes chuter jusqu'à -44,7% par rapport à leur niveau de 2007 ! Le rythme s'est même ralenti, pour des raisons saisonnières au 4ème trimestre, en retrait de près de 7% par rapport au 3ème. Pourtant, la baisse des taux d'intérêt - 3,79% en moyenne au 4ème trimestre - a fait fondre de 10% la mensualité pour 1.000 euros empruntés, la baisse des durées des prêts amorcée depuis 2007 n'ayant que très partiellement entamé le gain résultant des taux... Stabilisation plutôt que reprise en 2010Les chiffres de l'Observatoire pour janvier 2010 révèlent une stabilisation des principales caractéristiques des opérations réalisées : les taux d'intérêt (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis en moyenne à 3,75% (3,73% pour l’accession dans le neuf et 3,74% pour l’accession dans l’ancien). A noter une augmentation de la part des prêts à taux variable (ou "taux révisables"), en principe "capés" : ils représentent 8,7% des montants accordés alors qu'ils étaient tombés à 1,6% en 2008 ! Signe que les budgets des accédants se font de plus en plus serrés ? Stabilisation également de la durée des prêts, à 213 mois (239 mois pour l’accession dans le neuf et 228 mois pour l’accession dans l’ancien) ; le niveau des mensualités associées à un même capital emprunté reste ainsi de 9% inférieur à son niveau de décembre 2008. Poursuite également de la dégradation de l’indicateur de solvabilité de la demande : recours accru à l’endettement (un endettement moyen en hausse de 2,6% depuis le début de l’année 2009, après + 4,4% en 2009 mais – 3,4% en 2008), dû à un recul de l’apport personnel toujours rapide, dans un contexte de blocage persistant du marché de la revente et de transformation des clientèles, nous dit l'Observatoire ; il est de fait que des clientèles plus jeunes et moins fortunées ont tendance à recourir plus largement à l'emprunt... Peut-on s'attendre à une reprise sensible du marché dans ces conditions en 2010 ? Les animateurs de l'Observatoire - et notamment Crédit Logement qui reconnaît une fin d'année 2009 nettement meilleure qu'espéré - ne le pensent pas. En juillet le doublement du prêt à taux zéro ne sera plus et il n'est pas exclu que les taux d'intérêt se remettent à remonter. "Nous sommes en fait dans la même situation qu'en 1994 : l'expérience prouve que la reprise est lente à venir après une crise d'une telle ampleur", avance le professeur Mouillart, indiquant qu'à son avis le marché ne repartira que lorsque les prix seront eux-mêmes repartis à la hausse... -*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*- Des réponses à vos questions !!! Pour estimer la valeur d'un appartement ou d'une maison à la vente ou à la location consultez : l'Argus du logement -*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-* UniversImmo.com |
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