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Faire entrer le DPE dans les moeursLe 19 mai 2008, les grandes fédérations d'agents immobiliers et administrateurs de biens (FNAIM, CNAB, CSAB, SNPI, UNIT), les grands réseaux d'agences (Century 21, Era, Guy Hoquet, Laforêt, L'Adresse, ORPI), et les grands portails, membres de la FF2i (Fédération française de l'Internet immobilier), annoncesjaunes.fr, explorimmo,com, avendrealouer.fr, seloger.fr et logic-immo.com, signaient avec le ministre d'Etat Jean-Louis Borloo et la secrétaire d'Etat chargée de l'écologie Nathalie Kosciusco-Morizet une convention par laquelle ils s'engageaient à insérer dans les annonces immobilières un affichage de l'étiquette énergie, résultant du diagnostic de performance énergétique (DPE) des biens proposés à la vente ou à la location. L'objectif était de sensibiliser le plus en amont possible les acquéreurs potentiels ou les candidats locataires à la consommation énergétique des logements auxquels ils s'intéressent, alors que son coût peut varier pour des logements de même taille dans des proportions non négligeables, espérant que l'apport de l'information fournie par le diagnostic de performance énergétique (DPE) en amont de la décision d'achat ou de prise en location fera mieux prendre en compte la consommation énergétique... Cette démarche avait été imaginée par le comité opérationnel Rénovation des bâtiments existants, présidé par Philippe Pelletier, alors président de l’ANAH, dans le cadre du "Grenelle de l'environnement". Le DPE : un diagnostic obligatoire à la vente comme à la locationCréé par une ordonnance du 8 juin 2005, le DPE est obligatoire pour tout bien vendu, quelque soit son type et son usage, habitation ou bureaux, destiné à être utilisé au moins quatre mois par an... En copropriété, le DPE est établi pour le ou les lots en vente, mais avec des informations nécessairement fournies par le syndic s'il y a lieu sur l'installation de chauffage, climatisation et/ou de production d’eau chaude collective. Il indique la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée, et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Deux étiquettes placent le bien, l'une dans un classement en fonction de la consommation au m2 selon le principe d'une "étiquette énergie" (échelle de A à G), l'autre en fonction de l'indication de la quantité de CO2 émise du fait de cette consommation, selon le principe d'une "étiquette climat". Le DPE est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. Cette obligation a été étendue aux biens mis en location, bien entendu aux locaux d'habitation principale mais aussi secondaire, nus ou meublés et même aux locations saisonnières. Un an après...Chaque signataire devant à la fin de la première année faire un premier point de l'application de la convention, le bilan d'étape effectué par la FF2i de la mise en oeuvre des engagements pris avec ses membres - les éditeurs de logiciels et les portails d'annonces immobilières, supports privilégiés sur lesquels devaient fleurir les étiquettes DPE - montre que le pari du gouvernement d'agir par l'incitation plutôt que par la coercition n'est pas gagné d'avance : si les acteurs Internet de la multidiffusion des annonces, les éditeurs de logiciels et les portails ont très largement joué le jeu en permettant le transport et l'affichage de l'information "DPE" dans les annonces de vente et de location, et en informant leurs clients sur cette possibilité, force est de constater la modestie du résultat. Moins de 1% des annonces ont en effet à la date de ce bilan cette information renseignée ! Une des causes, pour les annonces de vente, semble être le fait que les vendeurs attendent le dernier moment pour faire réaliser les diagnostics. De fait, la faible durée de validité d'un des diagnostics, celle de l'état relatif à la présence de termites, de 6 mois, lorsqu'il est est requis - il l'est dans de larges secteurs comme par exemple tout Paris intra muros -, n'incite pas les vendeurs à se précipiter. Certains diagnostiqueurs tentent de remédier à cet attentisme en proposant d'effectuer tous les autres diagnostics immédiatement et de réserver celui des termites pour le lendemain de la promesse de vente... Mais de manière plus générale, est en cause la frilosité des propriétaires vendeurs ou loueurs lorsqu'ils savent que le classement énergétique de leur maison ou leur appartement est médiocre : mieux vaut alors ne pas attirer le projecteur sur un aspect peu vendeur, d'autant que de l'avis des agents immobiliers, les candidats acquéreurs se révèlent très sensibles à un mauvais DPE ! "Une annonce avec une étiquette "F" ou "G" ne sonne pas", indiquait lors de cette réunion un responsable de réseau d'agences membre de la FF2i... Une majorité de mauvaises étiquettes ?Le problème est qu'ils semblent en majorité. Une nouvelle enquête du groupe PAP (Particulier à Particulier) réalisée en 2008 sur 2.726 logements en Ile-de-France ayant eu recours à son service diagnostic entre le 1er mai et le 31 août 2008 - 56% pour la vente et 44% pour la location - montre que deux biens sur trois étaient classés entre E et G en termes de performance énergétique, dont 12% en G (plus de 450 kWh/m2/an), 20% en F (de 331 à 450) et 34% en E (231 à 330). Sans surprise, les logements construits entre 1955 et 1974, donc avant la première règlementation thermique, composent la majeure partie de la classe G. Le reste du parc immobilier se classe donc majoritairement entre D et C. La part la plus performante du parc est principalement en D (151 à 230 kWh/m2/an) et seuls 8% des biens diagnostiqués de placent en C (91 à 150 kWh/m2/an). Aucun n'est classé en A et B ! Pour rappel : la règlementation thermique en vigueur (RT 2005) fixe la consommation pour les constructions neuves entre 80 et 250kWh/m2/an et la prochaine règlementation thermique, applicable en 2010, fixera probablement la limite maximum de consommation pour les constructions neuves à 50, soit une étiquette A, respectant ainsi le label européen "constructions passives". Sans surprise également dans cette enquête, la grande ceinture de l'Ile-de-France est plus performante, composée de biens plus récents. A noter également que les maisons individuelles sont mieux classées. Parmi les raisons invoquées, le fait qu'il est plus facile de dérouler de la laine de verre dans ses propres combles que de demander au syndic de le faire... Egalement responsable : le chauffage collectif : les chaudières sont souvent surdimensionnées et ne bénéficient pas des nouvelles technologies. Enfin, l’occupant n’hésite pas à pousser un peu plus le chauffage, en se disant que la facture sera répartie sur l’ensemble des habitants de l’immeuble... Enfin, autre révélation : le parc locatif est moins performant. Selon l'enquête, les biens proposés à la location sont en moyenne 10% plus consommateurs que ceux proposés à la vente. Vers une obligation règlementaire ?Le gouvernement face à de tels résultats va se trouver au pied du mur : continuer l'expérience en accentuant la pression sur les professionnels, et en sensibilisant encore mieux les candidats acquéreurs ou locataires afin de les inciter à donner une prime aux annonces renseignées, ou bien en rendant l'affichage du DPE obligatoire dans les annonces immobilières, ce qui en fin de compte simplifierait la tâche de tous les acteurs concernés, même si certains, comme les notaires y sont idéologiquement hostiles... Quoi qu'il en soit, la situation actuelle n'est pas satisfaisante ! Les objectifs du "Grenelle de l'environnement" risquent en effet d'être tenus en échec par l'inertie du parc privé à procéder aux investissements nécessaires, alors même qu'ils sont largement rentables dans la perspective d'un renchérissement à long terme inévitable du coût de l'énergie, et que propriétaires et copropriétaires, avec l'"Eco-prêt à taux zéro" et le crédit d'impôt, y sont largement aidés. Or une mesure comme celle de l'affichage du DPE dans les annonces immobilières est sans aucun doute de nature à exercer une pression vertueuse sur les propriétaires : le gouvernement serait donc bien inspiré de ne pas faiblir devant l'obstacle... -*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*- Des réponses à vos questions !!! Pour estimer la valeur d'un appartement ou d'une maison à la vente ou à la location consultez : l'Argus du logement -*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*- UniversImmo.com |
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