Journée vérité le 7 avril sur la réalité du marché immobilier en 2008 et au 1er trimestre 2009 : pour la première fois, le Conseil supérieur du notariat a publié un nombre de ventes enregistrées France entière - seuls les notaires d'Ile-de-France le faisaient jusqu'ici. Double résultat : il est désormais possible de connaître le vrai nombre de transactions dans l'immobilier résidentiel en France (neuf et ancien), mais aussi l'ampleur de l'effondrement des ventes depuis le début de la crise de tétanie qui a saisi le marché immobilier depuis la mi-2008 ! Dans ce contexte, les prix baissent, mais moins que ne le laisserait prévoir un tel recul de l'activité. Il est vrai que les indices publiés sont établis avec les seules ventes qui se font...

Effondrement des ventes dès le 3ème trimestre 2008

Pour la première fois, le Conseil supérieur du notariat publie des chiffres réclamés depuis longtemps, à savoir le nombre de transactions immobilières dans l'immobilier neuf et ancien France entière, et pas seulement pour l'Ile-de-France comme il le faisait jusqu'à présent (1). On apprend ainsi qu'en 2007 - l'année record de l'immobilier au plus haut - il a été signé chez les notaires au total 929.300 ventes d'appartements et maisons (dans une proportion de 40-60%), dont 127.300 dans le neuf et 802.000 dans l'ancien, alors que les sources de l'époque ne donnaient que 630 à 650.000 ventes par an dans ce secteur ! Mais on apprend aussi que dès le 4ème trimestre, le nombre de signatures chez les notaires (correspondant en principe à des ventes conclues au 3ème trimestre) ont plongé, ramenant le nombre global de ventes signées en 2008 à 746.400 (-20% par rapport à 2007), dont 79.400 dans le neuf (-38%) et 667.000 dans l'ancien (-17%), sans grande différence entre l'Ile-de-France et la province

Bien que les chiffres globaux des notaires s'arrêtent au 4ème trimestre, la tendance semble s'être accentuée au 1er trimestre, les notaires franciliens avançant une chute du nombre de signatures de 37% pour la France entière en janvier 2009 par rapport à janvier 2008, plus accentuée cette fois en Ile-de-France (entre -40 et -50% suivant les secteurs, et notamment à Paris avec une baisse de 47%.

Tous les secteurs géographiques sont touchés, mais davantage les secteurs à forte concentration de population - ceux qui avaient le plus flambé : Ile-de-France, littoral atlantique, Rhône-Alpes, PACA, avec un record pour les Yvelines, mais aussi une exception : la Marne, qui n'avait pourtant pas attiré l'attention...

A noter tout de même dans ce tableau notarial le maintien d'une forte présence des acquéreurs étrangers, notamment à Paris, dans le Genevois et la Savoie, dans les Alpes maritimes et dans le Limousin, et le maintien et même l'augmentation de la part des moins de 30 ans, passant de 19,0 à 19,2% de 2007 à 2008...

Les agents immobiliers, n'intervenant que sur une partie des ventes, mais se situant plus en amont dans la conclusion des transactions, et donc donnant du marché une vision plus actuelle, leurs chiffres sur les volumes de promesses et compromis de vente, confirment cependant la tendance ! Le nombre de promesses signées par les agents immobiliers franciliens a poursuivi en 2008 une descente aux enfers entamée en fait dès le 2ème semestre 2007 : ainsi le nombre de transactions conclues par les adhérents FNAIM franciliens (un peu plus de 1.900 agences) n'est depuis la mi 2007 que le tiers de celui des périodes antérieures. Du coup, le volume d'activité a chuté de 50% en 2007 par rapport à 2006 et encore de 37% en 2008 par rapport à 2007. Au total, la chute est de 70% par rapport à 2006, année record il est vrai...

Les agences de Paris intra muros ont connu le même sort quoiqu'avec un peu de retard : après un sommet d'activité en 2006, leurs ventes ont n'ont chuté que de 30% en 2007, mais de 45% en 2008, soit au total une baisse de 56% en deux ans !

Par ailleurs, une enquête réalisée en mars par la FNAIM nationale (2) auprès de presque 500 de ses adhérents indique qu'un quart d'entre eux ont enregistré une baisse de leur chiffre d'affaires en moyenne de 50%, qu'en moyenne ils ont dans l'ensemble enregistré une baisse de 30%, mais qu'un quart d'entre eux ont vu néanmoins leur chiffre d'affaires se maintenir en moyenne inchangé...

En nombre de transactions, ces agents immobiliers interrogés ont vu leur nombre de transactions chuter de 25%, mais avec de fortes disparités : "il est des marchés totalement bloqués alors que d'autres restent actifs, et dans la même ville il peut y avoir des agences qui fonctionnent et d'autres qui ne fonctionnent plus du tout", déclarait un des dirigeants de la FNAIM lors de la présentation des résultats...

Sans surprise, les professions concernées commencent à souffrir : les agents immobiliers d'abord qui mentionnent dans l'enquête citée une baisse moyenne de 11% de leurs effectifs, mais aussi les notaires qui ont déjà enregistré un millier de suppressions de postes en 2008.


Baisse modérée des prix de l'ancien

Dans ce contexte, il est plus que remarquable de constater une certaine résistance des prix de l'ancien, qui n'avaient selon les notaires au 4ème trimestre 2008 baissé sur un an que de 1,5% pour les appartements et de 4% pour les maisons (indice Notaires-INSEE) ! Mais il est vrai que c'est la première fois que les notaires enregistrent une baisse quasi-générale des prix, leurs chiffres correspondant à des ventes conclues au moins 3 mois et même parfois 4 à 6 mois auparavant...

La baisse, amorcée au niveau des ventes signées à partir du 4ème trimestre, est moins marquée pour l'Ile-de-France (-1,7% pour les appartements et -3,4% pour les maisons - baisse par rapport au 3ème trimestre), Paris se comportant à peu près comme la banlieue, que pour la province (respectivement -2,7 et -4,3%), avec bien entendu des contrastes régionaux, mais aussi des disparités par types de biens : les grandes maisons chutent presque deux fois plus que les petites, et les grands appartements presque trois fois plus que les petits...

La taille d'agglomération joue aussi, mais cette fois seulement pour les appartements : les banlieues des grandes agglomérations chutent deux fois plus que les centres-ville de ces mêmes agglomérations ou les petites agglomérations et le "rural"... Mais il y a banlieues et banlieues : celle de Nice chute moins que le centre ville !

Plus récents de deux trimestres (chiffres des promesses conclues au 1er trimestre 2009, qui ne se traduiront par des signatures chez les notaires qu'au 2ème trimestre), les chiffres de la FNAIM marquent un approfondissement de la baisse mais pas de krach spectaculaire : les prix moyens du 1er trimestre 2009 sont en recul de 9,8% par rapport à ceux du même trimestre en 2008, mais pas d'accélération : de mars à mars la baisse est de 9,3%. Dans la continuité des indices des notaires, les maisons (62% des ventes) chutent plus que les appartements (respectivement -11,2% et -8,4% de trimestre à trimestre et -9,4% et -9,1% de mars à mars.

Le problème est que ces chiffres et indices sont établis à partir de transactions conclues, et donc des biens qui se sont vendus. Quelle est par contre la valeur des biens qui ne se vendent pratiquement plus : par exemple les maisons à plus de 500.000 euros, et tous les biens présentant un défaut, soit dans leur état ou leur conception, soit dans leur environnement ? Il est probable que le jour où ces biens trouveront preneur, leur prix décotera nettement plus que celui des autres, et qu'alors les indices pourront être tirés nettement plus vers le bas qu'actuellement...


Vers une "purge" plus radicale ou prémisses d'une reprise ?
Prudents, les notaires s'attendent à une poursuite de la baisse des volumes de transactions, jusqu'à -30 à -40%, tout en prévenant qu'il n'y a pas un seul marché immobilier mais un grand nombre de micro-marchés qui évoluent et peuvent évoluer encore différemment. Analysant la situation comme résultant au démarrage d'une crise du financement, changée en cours de route en crise de confiance des acquéreurs, ils scrutent avec attention le timide redémarrage des volumes de crédits accordés et admettent que seuls les prix des produits ou secteurs d'excellence peuvent réellement résister, les autres -banlieues de grandes agglomérations en maisons en général étant appelés à chuter de 10 à 20%, au moins...

Ils n'en avancent pas moins trois facteurs selon eux d'optimisme : la baisse des taux et les effets des mesures gouvernementales (crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt et doublement du prêt à taux zéro pour le neuf), le retour des investisseurs (loi Scellier), et la pression toujours forte de la demande par besoin de se loger ; avec le ralentissement de la construction le déficit s'aggrave : on ne dépassera pas 300.000 nouveaux logements tout compris en 2009, alors que les besoins sont du double pour le résorber !

Même son de cloche chez les agents immobiliers qui comptent sur une réelle resolvabilisation des acquéreurs, résultant de l'effet combiné de la baisse des prix et de celle des taux d'intérêt : ainsi un acquéreur sans apport personnel d'un bien valant 200.000 euros au 1er trimestre 2008 aurait dû débourser aux taux d'intérêt de l'époque 1.455 euros par mois, et n'a plus pour ce même bien valant 180.000 euros à débourser que 1.180 euros par mois aux taux actuels !

Autre calcul édifiant mis en avant par la FNAIM : en raison des mêmes phénomènes, un acquéreur qui s'engage sur un bien aujourd'hui avec des remboursements représentant un taux d'effort de 32% par rapport à ses revenus, donc dans les limites généralement admises pour l'évaluation de la solvabilité, aurait été pour le même bien hors limites au 1er trimestre 2008 avec un taux d'effort de 40% !

Reste le retour de la confiance qui n'est pas encore au rendez-vous ! Phénomènes révélateurs des freins à la reprise s'exerçant pour le moment : le taux d'échec des promesses de vente conclues par les agents immobiliers interrogés en mars par la FNAIM dans la cadre de l'enquête déjà mentionnée, mais aussi les raisons de ces échecs ! 35% des avant-contrats échouent avant la signature, mais seulement 16% pour refus de crédit (non-réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt) ; les autre cas (19% des promesses conclues) échouent pour d'autres raisons : désistement pendant le délai de rétractation, voire abandon pur et simple du projet d'acquisition au prix de l'abandon du versement de garantie...

Si l'immobilier représente un poids économique lui permettant de jouer le moment venu un rôle moteur pour la reprise de l'économie toute entière, il en est aussi étroitement dépendant, les craintes de perte d'emploi ou de détérioration de la situation personnelle retenant de nombreux acquéreurs qui pourraient aujourd'hui sauter le pas !

D'où des appels aux politiques pour multiplier les coups de pouce susceptibles de faciliter les passages à l'acte : demande de la part des notaires d'une garantie perte d'emploi bon marché et à grande échelle pour sécuriser les remboursements de crédits immobiliers, demande de la part des agents immobiliers d'une extension à l'ancien du doublement du prêt à taux zéro (PTZ) actuellement réservé au neuf ; la FNAIM serait même prête à renoncer au crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt, qui au contraire du PTZ ne facilite pas la constitution de l'apport personnel de l'emprunteur, et dont l'économie permettrait de financer cette extension !

Reste enfin la foi dans l'immobilier : invité par les notaires lors de la présentation de leurs chiffres le 7 avril, Arnaud Simon, de l'université Paris-Dauphine a démontré s'il le fallait que sur le long terme l'immobilier n'a jamais déçu les investisseurs, et évoqué à son propos le phénomène de la "prophétie autoréalisatrice" : si de nombreux acteurs croient que l'immobilier est une valeur refuge, alors il le devient...

(1) Notaires de France : dossier de presse conférence du 7 avril 2009


(2) FNAIM : note de conjoncture n°56 avril 2009 et indice mensuel mars 2009

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