Des ventes tombées de moitié, des mises en vente réduites des deux tiers, un temps d'écoulement des logements mis en vente passé en quelques mois de 11 à 20 mois : la promotion privée, qui avait depuis une décennie battu des records d'activité et de profits, n'a jamais connu un arrêt aussi brutal ! La profession retient son souffle et veut croire à l'effet de la baisse des taux, à celui des mesures gouvernementales en faveur des prêts aux accédants, et au coup de fouet qui pourrait venir du dispositif Scellier pour l’investissement locatif privé. Elle sent même un frémissement depuis le début de l'année confirmé timidement par un sondage récent... Elle sait aussi qu'elle risque, si le marché ne repart pas rapidement - ce qu'on a du mal à imaginer dans le contexte économique global -, de se retrouver toute entière au tapis...

Effondrement des ventes et quasi-arrêt des mises en vente

Les chiffres du MEEDDAT (le ministère qui a récupéré l'administration de l'équipement) pour le 4ème trimestre 2008 sont sans précédent pour la vente de logements neufs comme pour la construction : avec près de 15.000 logements vendus, la baisse est de 47,6% par rapport au 4ème trimestre 2007 !

Pour 2008, le nombre de ventes s'élève à près de 79.400, soit un recul de 37,6% par rapport à 2007. L'effondrement des mises en vente est encore plus spectaculaire, révélant une grande réactivité de la part des promoteurs mais annonçant probablement aussi des difficultés futures en proportion : la baisse des mises en vente au 4ème trimestre est en effet de 57,4% par rapport au même trimestre de 2007 (-59,6% pour le collectif et -44,2% pour les maisons). Pour l'ensemble de 2008, la baisse est, avec moins de 93.100 logements neufs mis sur le marché, de 37,0% par rapport à 2007, période il est vrai particulièrement faste pour les promoteurs.

Vu la réactivité de ces derniers, l'encours de logements neufs proposés à la vente au 31 décembre n'était "que" de 110.900 logements, soit 8,3% de plus qu'à fin 2007, et ce stock est même en retrait par rapport à celui du 3ème trimestre 2008. Cette baisse s'explique par des mises en vente et des annulations de réservation inférieures aux ventes et aux abandons de logements commercialisés. C'est la première baisse enregistrée depuis 2004, indique le ministère dans son communiqué.

La situation n'est pas encore catastrophique pour les promoteurs : sur ces 110.900 logements à la vente, 95.100 sont des logements collectifs, et parmi ceux-ci seuls 5.200 logements sont finis de construire, soit 5,5% de l’offre, et 44.200 en cours de construction, soit 46,5% de l’offre ; le solde, soit 45.700 logements, est encore en projet (travaux non démarrés)...

Par contre, en un an, le délai moyen d'écoulement est passé de 11 mois à plus de 21 mois pour le collectif et à plus de 20 mois pour l'individuel ! Cette situation ne pouvait être sans conséquences sur les prix au m2, qui pour la première fois aussi reculent : par rapport au troisième trimestre 2008, la baisse est de 3,5%. Dans l'individuel, le prix moyen du lot a baissé de 6,6 % en un an...


Toutes les régions touchées

Au 4ème trimestre 2008, les ventes de logements neufs sont inférieures à celles constatées au quatrième trimestre 2007 dans toutes les régions de France métropolitaine sauf en Champagne-Ardenne. La baisse dépasse 60% dans sept régions (Picardie, Haute-Normandie, Basse-Normandie, Lorraine, Alsace, Franche-Comté et Limousin) ! Pour la même période, les mises en vente sont inférieures à leur niveau du quatrième trimestre 2007 dans toutes les régions sauf en Champagne-Ardenne et Haute-Normandie. La baisse est supérieure à 70 % dans dix régions (Basse-Normandie, Alsace, Aquitaine, Poitou-Charentes, Pays de la Loire, Bourgogne, Lorraine, Midi-Pyrénées, Limousin et Auvergne). Dans vingt des vingt-et-une régions où les ventes sont en baisse, les mises en vente sont aussi en recul. Seule la Haute-Normandie connaît une baisse des ventes et une hausse des mises en vente...

Fin décembre 2008, l’encours de logements neufs proposés à la vente est supérieur à son niveau de fin décembre 2007 dans toutes les régions sauf en Bourgogne, Lorraine, Alsace, Midi-Pyrénées, Limousin et Auvergne. Pour onze régions, la hausse est supérieure à la moyenne nationale (7,8 %), notamment en Champagne-Ardenne, Picardie, Nord-Pas-de- Calais et Languedoc-Roussillon.

À fin 2008, le prix moyen au mètre-carré des appartements reste supérieur à son niveau de fin 2007 dans six régions (Champagne-Ardenne, Centre, Bourgogne, Lorraine, Pays de la Loire et Corse). Il est pratiquement stable en Provence-Alpes-Côte d’Azur. Il est plus bas dans les quinze autres régions.


Crise du financement ou crise de la demande ?

L'explication largement répandue chez les professionnels selon laquelle la crise ne serait pas une crise de la demande mais l'effet d'un resserrement du crédit, lui-même résultat de la crise financière mondiale, commence à être battue en brèche : les grands réseaux bancaires, qui se défendent de freiner le financement se plaignent eux-mêmes d'un effondrement de la demande de crédit immobilier en janvier et avancent d'autres causes comme l'avancée du chômage et les craintes d'une dégradation encore plus prononcée de la situation économique ! Le Crédit Agricole, premier acteur du secteur, fait état d'une baisse de 50% des demandes nouvelles par rapport à 2008 ; le Crédit Mutuel et les Banques Populaires ont quant à elles relevé un effondrement de la demande de crédit immobilier en novembre et décembre dans des proportions jamais connues de l'ordre de 30 à 40% (déclarations des dirigeants de ces réseaux au Quotidien Les Echos le 23 février).

La Société Générale confirme cette tendance, bien qu'un peu moins marquée pour les premiers mois de l'année, après une baisse de l'ordre de 40 % au dernier trimestre 2008. "Dans un contexte d'incertitudes économiques et de remontée du chômage, les particuliers adoptent, comme à chaque crise, une attitude de précaution, en reportant leurs dépenses et en alimentant leur épargne, résume la banque. Dans le cas de l'immobilier, le phénomène se double d'un attentisme sur les prix, les acheteurs différant leurs opérations avec la perspective de les réaliser plus tard à meilleur compte".

Une seule exception au tableau : le Crédit Foncier. La filiale des Caisses d'Epargne a déclaré vendredi non pas une stabilisation de la demande, mais un doublement des contrats envoyés aux clients de janvier 2008 à 2009, soit 12,9 milliers de prêts. Le Crédit Foncier a anticipé la mise en place du doublement de l'enveloppe du prêt à taux zéro sur le marché du neuf, et du coup rencontré la demande en attente des emprunteurs.


Un sondage fait-il le printemps ?

Baume au coeur des promoteurs, le baromètre TNS-Sofres (1) réalisé par l'un d'entre eux, le groupe Nexity, laisse envisager un léger "frémissement" : en ce début d’année 2009, les intentions d’achat des français se redressent avec 11% des personnes interrogées disant avoir l’intention d’acquérir un logement ou un bien immobilier au cours des douze prochains mois (contre 9 % en septembre 2008 et 8 % en 2008). L’intention d’achat est particulièrement soutenue chez les locataires (17%) comparativement aux propriétaires (5%).

Pour le logement neuf, après un très net fléchissement en septembre, les intentions d’achat se redressent nettement pour retrouver le niveau du début 2008. 5,1% des français ont l’intention d’acheter un bien immobilier neuf au cours des douze prochains mois, alors qu’ils étaient 3,8% il y a 6 mois, au début de la crise. Un trentenaire sur quatre désire acheter (24% des 25-34 ans ont l’intention d’acquérir un logement dans les douze prochains mois).

Autre signe encourageant pour Nexity, 36% des clients qui se sont désistés en 2008 ont toujours l’intention d’acquérir un bien immobilier neuf dans les prochains mois. Ils n’ont pas annulé leur projet mais uniquement différé celui-ci. Mais le profil de ces clients est spécifique : ils sont dans l’ensemble jeunes, âgés de moins de 35 ans (51%), de catégorie modeste ou moyenne (ouvriers 48% et employés 44%) et actuellement locataires (53%). Accéder à la propriété reste pour eux un projet central. Chez ceux qui sont déjà propriétaires, un client sur deux renonce à son projet pour le moment. Dans une conjoncture de baisse des prix, il semblerait qu’ils préfèrent attendre avant de mettre en vente leur bien sur le marché pour en acquérir un autre...


(1) Baromètre réalisé par TNS Sofres depuis 2004 (Echantillon 2000 personnes en deux vagues) - Observatoire du logement : Baromètre réalisé par TNS Sofres depuis 2005 (1000 individus en une vague) Echantillon représentatif de la population française. Méthode des quotas réalisée en face à face.

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