La Crise de l'immobilier, qui fragilise les promoteurs, révèle aussi des failles dans une législation qui se croyait protectrice : depuis quelques mois, une centaine de familles alsaciennes sont victimes de la mise en liquidation judiciaire d'un promoteur régional, Brun Habitat, et se retrouvent devoir payer une bonne partie du prix des logements qu'ils avaient acheté "sur plans", alors que la construction est arrêtée et les immeubles inachevés ! Cette affaire jette une lumière crue sur l'insuffisance des garanties dont bénéficient les acquéreurs dans le cadre des ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA), et encore plus sur le manque d'information du public quant aux risques encourus dans ce type de vente qui est pourtant devenu ces dernières années la règle en matière d'immobilier neuf !

Une faillite qui tombe mal...

Répondant à un député du Bas-Rhin lors de la séance des questions orales au gouvernement du 6 janvier 2009, qui l'interpelait à ce sujet, la ministre du logement a reconnu que le gouvernement n'en était, suite à ces évènements et s'agissant de renforcer la sécurité financière des acquéreurs d'immeubles en l'état futur d'achèvement", qu'au stade de la réflexion.

La législation encadrant les "ventes d'immeubles à construire" prévoient bien l'obligation pour le promoteur d'assortir la "vente sur plans" d'une garantie d'achèvement des travaux ou de remboursement si la construction n’est pas menée à son terme, mais cette garantie peut soit être apportée par la souscription d'un contrat auprès d'une banque, d'une compagnie d'assurance ou encore d'une société de caution - on parle alors de garantie "extrinsèque", soit résulter "de l'existence de conditions propres à l'opération" (article R261-18 du Code de la construction et de l'habitation) : il s'agit de garantie "intrinsèque".

L'une des réponses possibles passe, bien entendu, par la généralisation de l'assurance "extrinsèque". A noter qu'elle s'impose aux promoteurs qui sollicitent le label NF Logement. Mais, compte tenu de sa répercussion sur le coût des logements - dans un marché très fortement fragilisé -, la ministre du Logement n'entend agir "qu'à l'issue d'une large concertation avec l'ensemble des partenaires, qui prendrait en compte le nécessaire souci de sécuriser les accédants, mais aussi le maintien d'un rythme de construction élevé pour répondre aux besoins de la population".

La ministre a également évoqué une autre mesure coûtant moins cher mais qui ne rassurera peut-être pas les acquéreurs : la mobilisation du réseau des ADIL (agences départementales d'information sur le logement), afin qu'elles les sensibilisent et leur permettent de prendre connaissance des garanties qu'ils peuvent souscrire...

Il doit être rappelé que les acquéreurs de Brun Habitat n'étaient couverts que par la garantie "intrinsèque" ; or l'article R261-18 mentionné la considère comme acquise :

- si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque ;

- ou si les fondations sont achevées et si le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75% du prix de vente prévu par les fonds propres au vendeur, par le montant du prix des ventes déjà conclues, ou par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier.

Le taux de 75% est réduit à 60% lorsque le financement est assuré à concurrence de 30% du prix de vente par les fonds propres du vendeur. Par ailleurs, pour l'appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes "conclues sous la condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l'achèvement des fondations".


Une garantie "passoire" ?...

Le député du Bas-Rhin a beau jeu de remarquer que cette formule ne confère qu'une protection fort limitée à l'acquéreur car le prix de vente prévu est fixé librement lors de la conception du projet par le promoteur, qui peut être tenté de le baisser fictivement afin d'atteindre le seuil requis pour lancer l'opération, quitte à l'augmenter ultérieurement pour les derniers lots. Dès lors, si le promoteur est placé en redressement ou en liquidation judiciaire, le seul recours financier possible pour les acquéreurs consiste à faire jouer les seuls concours externes, lorsqu'ils existent ; mais leur montant peut être dérisoire par rapport aux travaux restant à effectuer.

Ensuite, les seuils de versements que le promoteur peut demander aux acquéreurs en cours de chantier (35% du prix à l'achèvement des fondations, 70% à la mise hors d'eau et 95% à l'achèvement de l'immeuble, le solde n'étant dû qu'à la levée des réserves) soulèvent la question du contrôle externe de l'état d'achèvement de l'immeuble. En effet, ils ne correspondent pas à des définitions légales et sont fondés uniquement sur les attestations du maître d'œuvre.

En l'état actuel de notre règlementation, relève le député, il est possible au promoteur de recourir à n'importe quel maître d'œuvre qui n'aurait pas suivi personnellement les opérations, pour faire attester des travaux qu'il n'a pas dirigés. Inversement, l'architecte qui serait le cocontractant du promoteur peut être enclin, parce qu'il est lui-même rémunéré en fonction de l'avancement des travaux, à établir des attestations de complaisance. Lorsque le promoteur demande un stade de travaux finis, celui-ci devrait être établi par un homme de l'art, et non par le promoteur lui-même.

Les acquéreurs de Brun Habitat dénoncent aussi une autre façon pour le promoteur de biaiser l'achèvement de ces différents stades qui permet d'appeler les fonds des acquéreurs : celle consistant à privilégier certains travaux et en différer d'autres qui ne participent pas directement à cet achèvement : pose de carrelage mais omission des réseaux et des raccordements, pose de la toiture mais omission de la dalle de sol dans le garage, etc.

Même les assurances de responsabilité obligatoires dans le cadre d'une construction n'offrent qu'une faible garantie aux acquéreurs qui peuvent se retrouver, comme c'est le cas des acquéreurs du groupe Brun Habitat, dans une situation où aucune assurance ne couvre l'immeuble. En effet, les compagnies d'assurance ont la possibilité d'émettre des notes de couverture provisoire, dans l'attente de renseignements complémentaires. Au vu de celles-ci, les notaires attestent que les opérations peuvent se dérouler. Or, dans l'intervalle et pendant la durée des travaux, les assurances peuvent suspendre, voire résilier, leur garantie, dès lors qu'elles considèrent que les renseignements requis n'ont pas été obtenus ou que les risques ont augmenté.

Enfin, pendant toute la période de construction, le promoteur reste le seul responsable vis-à-vis des tiers et de l'administration du chantier, les acquéreurs n'ayant aucun contrôle sur l'état d'avancement des travaux. Il n'existe ainsi aucune garantie que les fonds versés par les acquéreurs servent à payer les entreprises intervenues sur le chantier...

Bref, en attendant mieux, les acquéreurs potentiels n'ont de salut que dans la vigilance, quant au type de garantie d'achèvement proposé (et ce dès la réservation), quant à la surface financière et la solidité du promoteur, quant à qualité de la justification des achèvements autorisant les appels de fonds, quitte à éviter certaines opérations même alléchantes dans une conjoncture où les entreprises hier les plus florissantes vacillent...

Voir également nos dossiers :
- L’immeuble neuf : mise en jeu des garanties du constructeur et de la dommages-ouvrage
- L’immeuble neuf : naissance et démarrage de la copropriété

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