La loi de finances pour 2009 a été publiée le 28 décembre 2008. Peu de mesures concernent l'immobilier : elle viennent s'ajouter à la réforme du régime "Robien", qui a été adoptée dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2008 (1)...

Les loueurs en meublé à contribution

Parmi les principales mesures de la loi de finances pour 2009 en matière immobilière figure la réforme du régime fiscal des loueurs en meublé : le régime des loueurs en meublé professionnels (le fameux "LMP") est désormais réservé aux personnes inscrites au registre du commerce et des sociétés en tant que loueurs professionnels, et tirant de leur activité de location une part significative de leurs revenus, 23.000 euros en valeur absolue "et" 50% en valeur relative, (au lieu de "ou" actuellement).

Des dispositions transitoires permettent pour ceux qui ne justifient plus de la qualité de LMP d’en sortir en douceur... Ceux qui restent LMP continueront, comme auparavant, à bénéficier des avantages attachés à ce régime et notamment le report intégral des déficits sur le revenu global. Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) pourront par contre désormais imputer aussi leurs déficits sur le revenu global comme pour les titulaires de revenus fonciers, dans la limite de 10.700 euros, avec possibilité d'imputer ultérieurement le reliquat sur des bénéfices de même nature.

Par ailleurs, le régime du "micro-BIC" applicable à la location meublée est également aménagé avec un plafond réduit à 32.000 euros, donnant droit à un abattement forfaitaire de 50%. De même l’exonération des plus-values de cession pour la totalité de leur montant ne sera plus possible que lorsque les recettes annuelles sont inférieures ou égales à 90.000 euros au lieu de 250.000 auparavant.

Enfin un nouvel avantage fiscal est créé pour ceux - non professionnels - qui effectueraient certains investissements en meublé présentant un caractère d'intérêt général : résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées, résidences pour étudiants, résidences de tourisme, agréées ou classées, etc. : ils bénéficieront d'une réduction d'impôt au taux de 5% la première année et plafonnée à 25.000 euros, ce qui correspond à un montant d'investissement maximal de 500.000 euros.


Un plafonnement des "niches fiscales"

Une première tentative avait avorté à l'occasion de la loi de finances pour 2007, retoquée par le Conseil constitutionnel pour cause de complexité excessive. Cette fois c'est la bonne : la loi de finances pour 2009 instaure un plafonnement global de certains avantages fiscaux en matière d'impôt sur le revenu : leur effet sur l'impôt dû sera plafonné à la somme de 25.000 euros plus un montant égal à 10% du revenu imposable servant de base au calcul de l'impôt sur le revenu du contribuable ; les avantages concernés sont : l'amortissement des régimes "Robien" et "Borloo", et tous les crédits et réductions d'impôt sauf, concernant plus spécifiquement l'immobilier le crédit d'impôt pour l'acquisition de certains équipements de l'habitation principale.

Sont donc pris dans le calcul du plafonnement notamment les réductions d’impôt au titre des investissements dans l’immobilier de loisir, la réduction d’impôt au titre des investissements dans des résidences hôtelières à vocation sociale, les réductions d’impôt au titre des investissements réalisés outre-mer (sous les réserves mentionnées ci-dessous), le crédit d’impôt pour dépenses d’équipement de l’habitation principale en faveur du développement durable (sauf pour certains équipements), le crédit d'impôt pour primes d'assurance contre les loyers impayés dans le cadre de la GRL (garantie des risques locatifs), ainsi que le crédit d'impôt au titre des intérêts d’emprunt supportés pour l’acquisition ou la construction de l’habitation principale.

Les réductions d’impôt dont la création est proposée par d’autres amendements au projet de loi de finances pour 2009, telles que la réduction d’impôt se substituant au régime Malraux (v. ci-dessous) et la réduction d’impôt ouverte à certains loueurs en meublé non professionnels (mentionnée ci-dessus), sont également incluses dans le champ du plafonnement. Par contre, l’avantage en impôt procuré par l’imputation sur le revenu global des charges et de la fraction supérieure à 10.700 euros des déficits fonciers afférents à des immeubles classés monuments historiques, inscrits à l’inventaire supplémentaire ou ayant fait l’objet d’un agrément ministériel qui ne sont pas ouverts au public seront pris en compte pour l’appréciation du plafond.


Du nouveau pour le crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt

Le bénéfice du crédit d’impôt créé par la loi "TEPA" du 21 août 2007, lorsqu’il s’agit d’un logement acquis neuf ou en état futur d’achèvement, est restreint aux logements présentant des caractéristiques thermiques et une performance énergétique conformes aux prescriptions de l’article L111-9 du Code de la construction et de l'habitation, en fait celles de la "réglementation thermique" en vigueur (actuellement la "RT 2005). Par ailleurs, le taux du crédit d’impôt est doublé (40% au lieu de 20%) pour les logements correspondant aux normes du label "bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005", dont la consommation énergétique (chauffage, éclairage, etc) ne dépasse pas 50 kWh par mètre carré et par an. Cette dernière disposition vient d’être précisée par un décret du 2 janvier 2009.


Les avantages fiscaux "Girardin", "Malraux" et monuments historiques retouchés

La loi de finances pour 2009 prévoit en outre :

- la somme des réductions d'impôt sur le revenu tirées des deux dispositifs Girardin (immobilier et industriel), ainsi que les reports de réductions permis dans le Girardin industriel, ne pourront excéder un montant de 40.000 euros au titre d'une même année d'imposition ; par contre, l'avantage retiré au cours d'une année par des investissements Girardin, soumis au plafond ci-dessus, est pris en compte à concurrence de 40% pour le calcul du plafonnement global des avantages fiscaux ;

- la transformation en réduction d'impôt de la déduction sur le revenu global accordée au titre des opérations de restauration "Malraux" ; le taux de réduction est de 30% du montant des dépenses de restauration en ZPPAU et 40% en secteur sauvegardé ; par ailleurs, la durée de la location obligatoire est portée de 6 à 9 ans ; par contre, l'avantage fiscal est étendu aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation, notamment professionnel ;

- la restriction des conditions de déduction des dépenses effectuées sur les monuments historiques : la loi de finances limite notamment la déduction de son revenu global par le propriétaire d'un immeuble classé "monument historique" de 100 % des dépenses occasionnées par sa restauration (y compris les intérêts d'emprunt), aux cas où le monument est ouvert à la visite du public pendant au moins 40 jours par an, de juillet à septembre, et n'autorise désormais la déduction que de 50% de ces dépenses si le monument n'est pas ouvert au public ; par ailleurs, le bénéfice de cet avantage est désormais subordonné à une obligation de conservation de l'immeuble pendant une période d'au moins 15 ans à compter de son acquisition...


Le crédit d'impôt pour le développement durable retouché et étendu aux bailleurs

Le dispositif de crédit d’impôt pour les travaux d’économie d’énergie dans la résidence principale est prorogé jusqu’au 31 décembre 2012, avec des plafonds de dépenses maintenus à 8.000 euros pour un célibataire et le double pour un couple. Son bénéfice est étendu aux locataires, ainsi qu'aux propriétaires bailleurs, personnes physiques, effectuant des aménagements dans un logement achevé depuis plus de deux ans qu’ils s’engagent à louer à titre de résidence principale pour une durée de cinq ans. La limite du plafond de dépenses pour ces derniers est fixé à 8.000 euros par logement pour la période allant du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012. Toutefois, au titre d'une même année, un propriétaire-bailleur peut bénéficier du crédit d'impôt pour trois logements au plus, soit un plafond total de dépenses de 24.000 euros. En revanche, les dépenses pour lesquelles le bailleur bénéficie du crédit d'impôt ne seront pas déductibles de ses revenus fonciers...

A noter que les chaudières basse température et les pompes à chaleur air/air sont désormais exclues de ce régime. Par contre, les frais de diagnostic de performance énergétique ouvrent désormais droit au crédit d'impôt (un diagnostic tous les 5 ans), de même que les dépenses afférentes à la pose de matériaux d'isolation thermique des parois opaques.


(1) notre article du 2 janvier : "Incitation à l'investissement locatif : enterrement surprise des régimes Robien et Borloo, et remplacement par un régime provisoire..."

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