Un été meurtrier : c'est le titre retenu par les dirigeants du 1er réseau de franchise immobilière pour la synthèse des chiffres du marché immobilier pour l'année 2008, présentés le 6 janvier. Pourtant ils y voient plus un phénomène d'autorégulation qu'un effondrement, le marché ayant tendance à repartir là où les prix baissent le plus nettement. Les loyers de marché sont également en baisse, mais les investisseurs ne devraient pas être découragés pour autant : après une détente relative créée par les forts volumes de construction neuve de 2003 à 2007, la pénurie devrait revenir et avec elle le retour des hausses, sous l'effet de l'arrêt de cette même construction et de besoins qui ne cessent d'augmenter...

Le retournement confirmé

C'est probablement avec ceux des notaires les chiffres les plus précis, deux fois par an, sur le marché immobilier de l'ancien, du moins pour les transactions qui passent par les agents immobiliers ; la synthèse du réseau d'agences immobilières Century 21 est en effet établie à partir de l'ensemble des promesses de ventes et locations signées au cours d'un semestre, telles qu'elles sont répertoriées pour l'établissement de la redevance des franchisés (930 agences dans toute la France), et elle a l'avantage de la fraîcheur : quelques jours suffisent à arrêter les chiffres, alors que ceux des notaires, concernant les ventes, reflètent quand ils sont publiés les transactions conclues six mois auparavant.

Ainsi, ceux publiés le 6 janvier sont les premiers sur le second semestre 2008 et confirment un net retournement du marché de la vente, avec un nombre des transactions en baisse de 15% dès le début de l'année et baisse des prix amorcée à partir du 3ème trimestre, et accentuée au 4ème. Globalement le nombre de transactions a chuté sur l'année entière de 20% par rapport à 2007, et le prix moyen du m2 "seulement" de 1,63% (-1,51% pour les appartements et -2,23% pour les maisons), mais le retournement est plus brutal lorsqu'on prend en compte les prix moyens constatés trimestre par trimestre : alors qu'au 1er et au 2ème ils étaient encore sur une pente très légèrement ascendante (+0,67 et +0,08%), ils subissent une dégringolade de 6,11% au 3ème et de 6,50% au 4ème (chiffres de trimestre à trimestre de l'année précédente) !

Seule consolation qui fait dire aux dirigeants du réseau que le marché s'autorégule plus qu'il ne s'effondre : le nombre de transactions repart à partir du 4ème trimestre là où les prix baissent le plus nettement, ce qui tendrait à prouver que le niveau des prix est le principal obstacle à l'expression d'une demande restée forte ! Tout se passe en fait comme si l'on assistait pour la première fois à une réduction de l'écart entre les prétentions des vendeurs et les moyens des acheteurs, les premiers lâchant prise d'autant plus vite qu'ils sont en situation de "vente obligée", pour des motifs familiaux ou professionnels : à preuve, les "petits prix ont commencé à baisser les premiers, ce qui n'est pas un hasard, les ventes obligées concernant plus fréquemment ce type de biens...


L'amorce d'une autorégulation

Bien entendu les moyennes cachent comme toujours d'importantes disparités régionales : ainsi la baisse du nombre de transactions n'est que de 6,7% en Franche Comté et 7% en Essonne dans l'Ile-de-France, alors qu'elle est dans cette même région de 27% dans les Hauts-de-Seine et 40% dans les Yvelines, ou de 28% en Haute Normandie. Parallèlement, les prix chutent au 4ème trimestre de 5,9% à Paris et de 13% à Lyon, où par contre les transactions ne reculent "que" de 12%... Logiquement, ils baissent aussi beaucoup là où ils avaient flambé, comme dans les Yvelines (-18,1%) !

Sans surprise, dans un marché en marasme, le délai de vente s'est allongé (88 jours contre 80 en 2007) et la marge de négociation a augmenté, l'écart entre le prix du mandat et le prix négocié grimpant à 6,84% en moyenne contre 4,85 un an avant. Dans le même temps, les financements sollicités ont - effet de l'attitude des banques - baissé en proportion du prix (74,7% en moyenne contre 75,2 en 2007 et 78,6 en 2006) et la durée moyenne des crédits a baissé (20,22 ans contre 20,88). Les dirigeants du réseau estiment à 20% la part des acquéreurs désolvabilisés par les conditions plus restrictives des banques, la hausse des taux, et le niveau atteint par les prix.

La proportion des achats pour résidence principale est restée stable (72%), celle des résidences secondaires a baissé (-8% à 7,8%) et corrélativement les achats pour investissement ont augmenté (+6,3% à 14,5%), l'investissement locatif semblant à la fois se maintenir malgré la crise et se reporter sur l'ancien alors qu'il déserte le neuf...

Sans surprise également, les moins de 40 ans et les primo-accédants sont aux abonnés absents, le marché étant tiré par les 40-50 ans et par les 60-70 ans, deux segments de population probablement moins touchés par la crise.

Globalement, le marché a changé de maître : alors que pendant des années les vendeurs ont fixé les prix en toute impunité, les acheteurs font désormais la loi ! Signe des temps, les agents immobiliers membres du réseau sont incités à changer de méthode d'estimation des biens : là où ils se contentaient de vérifier le prix demandé par le vendeur par rapport aux transactions réalisées dans le voisinage pour des biens comparables, ils doivent aujourd'hui prendre en compte la capacité de financement et de remboursement des acquéreurs, condition d'existence d'une demande solvable pour les biens considérés...

Moyennant quoi les dirigeants de Century 21 tablent sur un redémarrage du marché dès 2009, après que le marché de l'ancien ait atteint en activité son niveau d'étiage de 475 à 500.000 ventes (par rapport à une estimation de 550 à 600.000 ventes en 2008), et que les prix aient pris dans le courant de l'année un coup de baisse de 6 à 10%, permettant - une baisse espérée des taux d'intérêt aidant - une reprise des transactions "de confort" (celles qui visent à améliorer la taille ou la qualité de la résidence principale) retenues maintenant depuis près de 2 ans !


Faute de primo-accédants, des investisseurs ?

Parmi les paris fondant cet optimisme, celui de voir les investisseurs, fuyant les placements financiers devenus hasardeux, redoubler d'appétit pour l'immobilier, avec des prix devenus attractifs et un marché de la location resté très dynamique. Si les loyers semblent s'assagir et même accuser une légère baisse, le phénomène pourrait n'être que temporaire : la pénurie de logements à loyers accessibles, apaisée par l'arrivée sur le marché de forts volumes de construction des années 2003 à 2007 et un effet "Tanguy" retenant dans un climat économique anxiogène plus longtemps les jeunes chez leurs parents, pourrait reprendre d'ici 2 à 3 ans, tirant à nouveau les loyers à la hausse et avec eux des rendements locatifs redevenus compétitifs...

Cette vision plutôt rose tranche avec les témoignages d'agents immobiliers individuels se plaignant de ne plus voir un client plusieurs jours d'affilée : les membres d'un réseau comme Century 21, mieux armés commercialement que leurs confrères, ne récolteraient-ils que la crème du marché, à savoir la partie des biens les plus faciles à vendre, leur donnant une appréciation chiffrée déformée de la réalité ? Il faudra attendre probablement les chiffres des notaires dans quelques mois pour le savoir, et les départager de ceux - notamment les économistes des banques - qui prévoient une crise plus profonde et plus durable, avec des baisses jusqu'à 30% d'ici 2011 ou 2012 (voir notre brève : Selon HSBC, les prix de l'ancien pourraient baisser de 30% d'ici 2011... ).


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