"Coup" législatif inédit au parlement à la veille de la trêve des confiseurs, à l'occasion du "collectif budgétaire pour 2008 : alors que le gouvernement ne prévoyait, pour les régimes d'incitation fiscale à l'investissement locatif - y compris dans la loi de finances qu'il faisait voter par ailleurs - qu'un réaménagement du régime "Robien" et une révision de son application géographique qui aurait exclu les zones de marché immobilier "non tendues", députés et sénateurs ont voté contre son gré et à la hussarde une suppression programmée du dispositif d'amortissement et son remplacement par une réduction d'impôt temporaire, plus favorable aux investisseurs à revenus moyens...

Un "coup" en trois actes

Le parlement a gagné son bras de fer contre le gouvernement dans son opération éclair visant à mettre en place un régime d’incitation fiscale à l’investissement locatif plus favorable aux contribuables à revenus moyens. L'opération s'est déroulée en trois étapes :

- le 11 décembre, les députés adoptaient à l'unanimité, contre l'avis du gouvernement, un amendement au projet de loi de finances rectificative pour 2008 suspendant les dispositifs "Robien" et "Borloo" pour le neuf pour la seule année 2009, et les substituant par une réduction d'impôt de 25% de la valeur du logement acquis en 2009, achevé ou en état futur d'achèvement (VEFA), étalée sur 9 ans, avec possibilité de prorogation pendant 6 ans à raison d'1% supplémentaire par an ; ce régime était censé bénéficier aux logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques "se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements". L'investissement pris en compte était plafonné à 300.000 euros et la réduction d'impôt à 50.000 euros...

- le ministère du logement, qui était jusque là contre toute autre réforme que celle contenue dans le projet de loi "MOLE" (mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion), en cours de navette entre Sénat et Assemblée nationale, acceptait un compromis lors du passage du projet de loi de finances rectificative au Sénat : les régimes actuels d'amortissement fiscal "Robien" et "Borloo" pour l'investissement locatif dans le neuf étaient maintenus, mais pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2009 et jusqu'au 31 décembre 2012, l'investisseur avait le choix entre ces régimes et la réduction d'impôt ramenée à 20% du prix de revient du logement acquis, avec un plafonnement fixé par décret, variant selon les zones géographiques.

La réduction d'impôt, s'appliquant à un logement acheté, au cours de la période, achevé ou en état futur d'achèvement (VEFA), était comme dans le texte des députés étalée sur 9 ans, avec possibilité de prorogation pendant 6 ans à raison de 2% supplémentaires par an ; c'était 1% chez les députés, mais en contrepartie, cette prorogation ne sera possible que si la location respecte les plafonds du régime "Borloo"... Par ailleurs, la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition qui excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année peut être reportée sur 6 ans...

- la commission mixte paritaire (CMP) de sénateurs et députés qui a finalisé le projet de loi de finances rectificative pour 2008 a rétabli au moins partiellement le niveau de réduction d'impôt votée en première lecture par les députés (25% en 2009 et 2010 puis 20% en 2011 et 2012 au lieu de 20% sur toute la durée) et a élargi le régime temporaire créé aux logements anciens réhabilités.


Au final, les dispositifs "Robien" et "Borloo" perdureront en 2009, mais les investisseurs pourront donc, à partir du 1er janvier 2009 et jusqu'au 31 décembre 2012, choisir un régime alternatif consistant en une réduction d'impôt de 25% plafonnée à 300.000 euros et limitée à une opération par an. Par contre, et c'est la principale surprise, à compter du 1er janvier 2010, les régimes "Robien" et "Borloo" disparaitront, et ne restera plus que la réduction d'impôt, jusqu'à fin 2012...


Un régime plus favorable aux contribuables à revenus moyens

La réduction d’impôt s’applique aussi dans les mêmes conditions au logement que le contribuable fait construire et qui a fait l’objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, d’un dépôt de demande de permis de construire, ainsi qu’au local affecté à un usage autre que l’habitation acquis entre ces mêmes dates et que le contribuable transforme en logement. Elle s’applique également, dans les mêmes conditions, aux logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 - fixées par le décret du 30 janvier 2002 - et qui font l’objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, de travaux de réhabilitation qui seront définis par décret, permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs. L’achèvement de la construction ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire ou celle de l’acquisition du local destiné à être transformé.

A noter qu’au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement.

La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal ou, si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (une SCI notamment), avec l’un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal de l’un de ses associés. Par contre, la location peut être consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d’habitation principale à une personne autre que l’une de celles mentionnées ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou parahôtelière.

La réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont le droit de propriété des parts est démembré. Elle n’est pas non plus applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant fait l’objet d’un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine.

A compter de la parution d’un décret à paraître au plus tard à compter du 1er janvier 2010, et fixant les modalités de justification, la réduction d’impôt ne sera applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de la règlementation thermique.

Comme pour les autres régimes de défiscalisation, l’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer ne doit pas excéder le plafond du régime "Robien" actuel.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu pour sa fraction inférieure à 300.000 euros. Le taux de la réduction d'impôt est de 25% pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010, et de 20% pour les logements acquis ou construits à compter de l'année 2011.

Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision. De même, lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI simple notamment), le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné.

La réduction d’impôt est applicable, dans les mêmes conditions, à l’associé d’une société civile de placement immobilier (SCPI) dont la quote-part de revenu est soumise en son nom à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. La réduction d’impôt, qui n’est pas applicable aux titres dont le droit de propriété est démembré, est subordonnée à la condition que 95% de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d’application de la réduction d'impôt sont remplies, et avec l’engagement de louer le logement dans les conditions prévues pour en bénéficier. L’associé doit s’engager à conserver la totalité de ses titres jusqu’au terme de l’engagement de location souscrit par la société. Le produit de la souscription doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci. Au titre d’une année d’imposition, le montant de la souscription ouvrant droit à la réduction d’impôt ne peut pas excéder, pour un même contribuable, la somme de 300.000 euros.

Ce plafond de 300.000 euros s’applique par ailleurs globalement, y compris lorsque le contribuable effectue un investissement en direct et via une SCI ou SCPI.

La réduction d’impôt est répartie sur 9 années. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

Lorsque le logement reste loué à l’issue de la période de l’engagement de location de 9 ans, par période de trois ans, et que la location correspond aux conditions d’application du régime "Borloo pour le neuf" (respect de plafonds de ressources des locataires et de loyer maximum par m2), le contribuable continue à bénéficier d’une réduction d’impôt pendant au plus six années supplémentaires. Dans ce cas, la réduction d’impôt annuelle est égale à 2 % du prix de revient du logement.

Cette réduction d’impôt est exclusive de tout autre régime de réduction d’impôt, tel que celui des investissements dans les résidences de tourisme ou les DOM. Il va également de soi que les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt ne peuvent faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers...

La réduction d’impôt obtenue fait l’objet d’une reprise au titre de l’année au cours de laquelle intervient la rupture de l’engagement de location ou de l’engagement de conservation des parts de société, le démembrement du droit de propriété de l’immeuble concerné ou des parts (sauf si le démembrement ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s’engage à respecter les engagements prévus dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.

Enfin, à compter de la publication d’un arrêté ministériel classant les communes par zones géographiques en fonction de l’offre et de la demande de logements, la réduction d’impôt ne s’appliquera plus qu’aux logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements et acquis à compter du lendemain de la date de publication de cet arrêté.

Enfin, cette réduction d’impôt ne sera pas accordée au titre de l’acquisition de logements pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l’acquéreur avant le 1er janvier 2009...

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