Lorsqu’une toiture n'est pas étanche, c'est tout l’immeuble qui s'abîme : constituant la couverture de la construction, elle protège le bâti des infiltrations d'eau qui pourraient, à terme, le fragiliser. Elle protège aussi les plafonds, les sols et bien sûr la décoration des appartements, que la moindre trace d'humidité suffit à dégrader. Elle est également indispensable pour une électricité garante de la sécurité des habitants. (Dossier réalisé par Michèle Fourret et Universimmo.com pour Copropriété et Travaux)

L’étanchéité de la toiture d’un immeuble est l’un des problèmes majeurs auxquels doit faire face une copropriété, tant au niveau du coût que des désordres peuvent engendrer qu’à celui de l’assurance de la bonne santé d’un bâtiment. « On constate malheureusement que l’on ne s’aperçoit bien souvent d’une défaillance de l’étanchéité d’une toiture que lorsque survient un désordre ou une infiltration à la surface des locaux placés en sous face : l’extérieur ne montre rien d’anormal à un œil non exercé ! », indique Alain Blotière chez Siplast Icopal. Il existe cependant quelques signes d’avertissement qui se révèlent à un professionnel lors de ses visites d’entretien régulières. Car, comme dans de nombreux domaines du bâtiment, l’entretien d’un revêtement d’étanchéité de toiture-terrasse est très important. Les DTU de la série 43 (-de 43-1 à 43-5) possèdent d’ailleurs tous une annexe stipulant que la durabilité d’une étanchéité est surtout assurée par un entretien et des visites régulières qui seront à la charge du maître d’ouvrage. « On ne peut malheureusement rien imposer à ce dernier, constate Alain Blotière, car il n’y a aucun facteur d’obligation à cet égard, alors que cette étape régulière d’entretien est vivement recommandée. Ainsi, dans le cadre d’une garantie décennale, si l’on doit faire face à des désordres alors qu’il y a absence d’entretien, l’expert consulté pourra faire rejaillir une partie des frais de réparation sur le maître d’ouvrage».

Comment prévenir les désordres ?
Pour qu’une étanchéité soit performante, il faut bien sûr que les travaux aient été réalisés conformément aux règles de l’Art et correctement encadrés par le bureau de contrôle, ainsi que par l’architecte : un maître d’ouvrage consciencieux est à même d’avoir des éléments de certitude quant à la réalisation des travaux si leur réception se déroule dans des conditions normales et que l’ouvrage est de bonne qualité. On peut aussi prévenir les désordres en faisant un bon suivi de l’entretien des toitures et des endroits difficilement accessibles. Pour ce faire, il convient d’avoir un minimum d’une visite annuelle, ainsi que recommandé par les DTU, voire davantage pour certaines réalisations de toiture (celles qui ont une fonction de rétention des eaux pluviales en cas d’orage, par exemple) : dans ce cas, deux visites professionnelles sont recommandées dans les règles professionnelles chaque année. Ces visites consistent à vérifier tout, depuis les protections visibles jusqu’aux éléments moins visibles et ne relevant pas forcément de l’étanchéité de toiture elle-même, tels que les bandeaux en béton qui protègent les têtes de relevé : la moitié des désordres observés proviennent en effet des bandes de relevés d’étanchéité qui nécessitent donc une attention particulière. Lors de ses visites, un professionnel sera ainsi en mesure de déceler par exemple un ouvrage particulier un peu endommagé ou une maçonnerie fissurée, qui n’ont rien à voir avec l’étanchéité elle même. Une fois la visite terminée, l’entreprise qualifiée délivre un rapport au maître d’ouvrage sur l‘état des toitures pour qu’il suive leur état.

Face au désordre : trouver où va l’eau
« Si, malgré toutes ces précautions, on se trouve face à un désordre, précise Alain Blotière, c’est souvent qu’il s’agit d’un ouvrage très ancien, datant de quelques dizaines d’années, voire davantage si ce sont des toitures jardins ». Ces dernières consistent à installer des jardins avec des arbres et éventuellement des zones de séjour et de circulation. Elles sont excellentes car elles ont reçu en général pas moins de 30 cm de terre pour permettre les plantations, offrant à l’étanchéité une température constante, l’abri du soleil et des UV, de faibles écarts de température et un taux d’hygrométrie constante : le revêtement est particulièrement bien protégé du vieillissement et de l’oxydation. Il ne faut donc pas les confondre avec les toitures végétalisées, qui ont un caractère d’inaccessibilité sauf à l’entretien et possèdent des végétaux particuliers de type sédum. Elles proposent d’autres vertus d’écosystèmes pour l’isolation, la rétention d’eau, la purification de l’air, etc. Plus récentes (d’une vingtaine d’années environ), ces toitures végétalisées n’apportent pas d’avantage substantiel par rapport au vieillissement du revêtement d’étanchéité. Elles sont en effet constituées de substrats beaucoup plus minces (de quelques centimètres d’épaisseur maximum). « Lorsque l’on est en présence d’un désordre, rien ne dit que le problème rencontré se trouve à l’aplomb de celui trouvé sur la toiture, explique Alain Blotière. En effet, un revêtement d’étanchéité est souvent posé sur un isolant thermique, lui-même associé à un pare vapeur ce qui permet à l’eau de circuler et de trouver une issue allant jusqu’à plus de 10 mètres de l’origine du sinistre. Si l’obstacle est difficile à cerner pour un «non sachant», un professionnel ira tout de suite vérifier dans la proximité du lieu où se manifeste l’infiltration afin de vérifier si un relevé ne présente pas une défaillance quelconque (on a ici une chance sur deux). Sinon, il observera toutes les zones d’étanchéité des parties courantes».

Le problème des toitures à pente nulle
L’origine du désordre sera difficile à trouver si la toiture est recouverte de gravillons, de dalles en béton ou de chapes de mortier qui font obstacle à l’étanchéité. Si le revêtement est apparent on trouve assez facilement l’origine, et d’autant plus facilement si la toiture offre une pente, ce qui n’est pas toujours le cas. Or, sur les toitures à pente nulle, l’eau n’empruntera pas de chemin privilégié, alors que sur une toiture à pente douce, il suffira de remonter le long du circuit de l’eau vers le lieu d’infiltration. Dans le cas d’une pente nulle, la solution la plus simple consiste à partager la surface de la toiture en batardeaux, qui sont une partition de la surface. Leur taille est très variable, en fonction de la surface totale de la toiture et de sa forme géométrique (ainsi, un carré de 500 m² sera généralement divisé en 4 batardeaux/zones). On répand de l’eau sur quelques centimètres d’épaisseur sur chaque zone définie afin de voir si cela provoque ou non une infiltration pendant 24 heures. La preuve peut se produire en 24 heures comme… en 5 minutes : tout dépend de plusieurs paramètres, dont la structure de la dalle notamment. Si rien ne se passe en 24 heures, la zone testée ne doit pas être incriminée comme responsable du désordre. Si des doutes subsistent, sur des maçonneries verticales par exemple, on procède à un arrosage pour déterminer si telle partie en élévation de toiture est à l’origine des infiltrations (par exemple, une cheminée peut s’avérer poreuse). Dernier recours enfin : trouver le chemin de l’eau en colorant l’eau ajoutée avec de l’éosine ou du bleu de méthylène.

Comment cela se passe-t-il pour les assurances ?
La toiture est une partie structurelle importante d’un bâtiment et à ce titre entre dans le cadre de la garantie décennale, ce qui vous impose de souscrire une assurance « dommages ouvrage » (voir ci-dessous). Celle-ci prend en charge les travaux de réparation en cas de désordre dû à des malfaçons. L'assureur se retournent alors vers l'entreprise d'étanchéité pour se faire rembourser, celle-ci devant elle-même être assurée au titre de cette garantie. En réalité, si, chez les maîtres d’ouvrage de grande dimension ces polices sont courantes, il n’en va pas toujours de même pour les maîtres d’ouvrage de petite taille qui font l’impasse dans de nombreux cas, alors qu’il s’agit d’une démarche obligatoire. « En cas de désordres, ils doivent alors faire une réclamation auprès du constructeur ou de l’entreprise d’étanchéité, indique Alain Blotière. Si l’on est en lot séparé il n’y a en général pas trop de problème, mais s’il s‘agit d’une entreprise générale, celle-ci doit reporter la réclamation auprès de son sous-traitant. Le risque : que l’un ou l’autre, voire les deux entreprises aient disparu ! Un risque qui est totalement absent en cas de souscription à une police « dommages ouvrage », qui est par conséquent vivement recommandée».

Dossier réalisé par Michèle Fourret et www.universimmo.com


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*** SUPPLEMENTS ***


La décision en copropriété
La réfection d’une toiture terrasse, si coûteuse qu’elle soit, constitue une opération d’entretien de l’immeuble : elle se décide en assemblée générale à la majorité prévue pour les décisions les plus courantes, définie par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à savoir celle des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Le même article prévoit que « lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses ». En clair, lorsque le gros œuvre de chaque bâtiment est défini comme partie commune spéciale des seuls copropriétaires du bâtiment, le vote ne prend en compte que ces seuls copropriétaires, et même si la réfection des terrasses est proposée pour l’ensemble des bâtiments, les travaux doivent être votés bâtiment par bâtiment !


Les garanties légales
Les travaux touchant à l’étanchéité et au gros œuvre ouvrent droit de la part de l’entreprise qui les réalise à deux garanties légales : - la garantie de parfait achèvement : Cette garantie court pendant un an et engage l'entrepreneur à la réparation de tous les désordres signalés par le maître d'ouvrage, soit par réserves à la réception, soit par voie de notification écrite postérieurement à celle-ci.
- la garantie décennale
Elle est définie par les articles 1792 et 1792-2 du Code civil. Elle rend l'entrepreneur (article 1792) « responsable de plein droit (…) des dommages (…) qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui l'affectant dans un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination».
Par ailleurs, l’article 1792-2 précise :
« La présomption de responsabilité (…) s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un bâtiment, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert ». Cette garantie, qui ne couvre que les désordres non visibles à la réception des travaux, dure 10 ans à compter de celle-ci, même si elle est assortie de réserves ; si des désordres surviennent en limite de durée, sa prescription peut être interrompue par un commandement ou une assignation.
Tous les intervenants à une opération de travaux (entreprises, maître d'œuvre, prestataires techniques) doivent avoir obligatoirement couvert par un contrat d'assurance leur responsabilité civile professionnelle et leur responsabilité au titre des garanties légales ci-dessus (articles L241-1 à L243-8 du Code des assurances – v. Textes)).
Le syndicat des copropriétaires, en tant que maître d'ouvrage, a quant à lui l'obligation de souscrire une police dite « dommages ouvrage » le garantissant, en dehors de toute recherche de responsabilités (article L 242-1 du Code des assurances), du paiement des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale, et elle seule (ceux relevant de la garantie biennale ne sont pas concernés) à partir de l’expiration de la garantie de parfait achèvement, ou au cours de cette dernière au cas où l'entreprise concernée n'y remédie pas amiablement après mise en demeure, et sous réserve que les désordres allégués n’aient pas été apparents à la réception…
La souscription d'une police dommages-ouvrage est obligatoire : le défaut de souscription est même puni d'amendes pénales (article L243-3 du Code des assurances).


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Evaluation des travaux - (prix H.T.) - source Annuel des Prix
Pare-vapeur, cloué ou collé, sur bac acier, bois ou dérivés éléments porteurs en béton = m2 22 à 36 €

Isolation en laine de roche de 90 mm fixée mécaniquement = m2 32 à 35 €

Isolation en polystyrène extrudé Th36 de 80 mm fixée mécaniquement = m2 12 à 18 €

Isolation en mousse de polystyrène extrudé de 80 mm (Roofmate) = m2 23 à 26 €

Isolation en mousse de polystyrène extrudé de 80 mm (Floormate 500) = m2 37 à 42 €

Etanchéité auto-protégée sous protection gravillons = m2 36 à 39 €



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