Les énergies renouvelables sont dans l’air du temps, et l’Etat s’est engagé depuis plusieurs années à augmenter leur part de façon significative. En copropriété plus encore qu’en habitat individuel, il importe de bien cerner l’ensemble des paramètres, avant de s’engager dans un projet dont la rentabilité n’est pas toujours avérée. (Dossier réalisé par Gérard Guérit et Universimmo.com pour Copropriété et Travaux)

Les énergies renouvelables ne sont pas nouvelles. En France, les plus anciennes sont fournies par les barrages hydro-électriques, et ce sont eux qui assurent encore aujourd’hui la plus grande part de l’énergie« non-fossile ». Après le premier choc pétrolier de 1973 et le renchérissement du coût des énergies, le secteur de l’habitat s’est fortement intéressé aux autres énergies renouvelables, dont les capteurs solaires, la géothermie, les pompes à chaleur, es systèmes de stockage de chaleur…Dans la foulée de cette période très productive en recherche-développement, pléthore de systèmes performants « sur le papier » ont été commercialisés, mais ils n’ont pas toujours donné les résultats escomptés.


Des matériels plus fiables
En ce début de 21ème siècle, les progrès réalisés laissent penser que la plupart des systèmes proposés ont atteint un degré de fiabilité suffisant. Les nombreux crédits d’impôts et subventions diverses peuvent rendre particulièrement attractives des installations, qui seraient sans ces aides difficiles à rentabiliser. La période est donc propice à la mise en œuvre de procédés favorisant l’usage d’énergies renouvelables, mais les crédits d’impôts et la bonne conscience écologiste ne doivent pas supprimer un minimum de lucidité. Le domaine est vaste, des capteurs solaires aux pompes à chaleur, en passant par la géothermie, les chaudières combinées ou le chauffage au bois. Généralement, les gestionnaires estiment que l’amortissement de tout système doit pouvoir se faire en moins de dix ans. Passée cette limite, les incertitudes sont trop importantes vis à vis du vieillissement du matériel et des coûts de maintenance qui y sont liés.


Eau chaude solaire : simple mais difficile à amortir
L’eau chaude solaire a le vent en poupe. La plupart des fabricants commercialisent des kits prêts à l’emploi qui évitent à l’installateur toute complication. Pour fabriquer de l’eau chaude solaire, on utilise des capteurs solaires reliés à des chaudières et/ou des ballons électriques. L’habitat collectif se prête particulièrement bien à de telles installations, avec des surfaces de toitures importantes. Il s’agit d’installations relativement simples à mettre en œuvre, et qui comportent peu de pièces en mouvement, susceptibles de nécessiter de la maintenance, d’où un succès grandissant. La rentabilité est aléatoire. Dans la plupart des régions, il est impossible d'assurer la production d’eau chaude uniquement par l’énergie solaire, en hiver car l’ensoleillement est limité, et en été car la demande en eau chaude (douches) est plus forte.. Une source complémentaire est alors incontournable. Il peut s’agir de la chaudière dans le cas d’une installation existante, d’un ballon électrique lorsque cet équipement est déjà en place ou dans le cadre d’une installation entièrement neuve. Tout calcul de rentabilité doit prendre en compte le montant de l’investissement et les économies réalisées, basées sur un rendement qui peut être fluctuant. Certains fabricants affirment que le solaire peut assurer 70% des besoins, des entrepreneurs possédant un peu d’expérience se basent plutôt sur 50%, ce qui fait sensiblement varier les temps de retour.


Chauffage solaire : un investissement encore lourd
Le chauffage solaire est techniquement au point, mais il ne peut pas être rentabilisé dans les conditions de coût et d’aides actuelles. L’investissement reste élevé malgré les crédits d’impôts. Les promoteurs du chauffage solaire font souvent la comparaison avec l’Allemagne, ou de nombreux immeubles collectifs sont chauffés de cette façon. Dans ce pays au climat moins favorable, le chauffage électrique est fiscalement très pénalisé et le solaire beaucoup plus aidé. Il faut ajouter à cela une sensibilité écologique plus forte et une démarche citoyenne importante. La population est plus mûre pour faire évoluer ses habitudes de vie, accepter d’avoir un peu plus froid en hiver être plus chaudement vêtu…Ce n’est pas encore le cas en France. Comme pour l’eau chaude sanitaire, les industriels mettent en avant des solutions de chauffage solaire optimisées sous formes de packs et de solutions complètes, intégrant tous les composants nécessaires à la réalisation d’une installation. Le chauffage solaire se développera vraiment le jour ou l’Etat décidera d’y mettre fiscalement de vrais moyens. La recette est simple, il suffit de regarder comment pratiquent les Allemands…


Géothermie : des coûts d’exploitation limités
Dans le dédale des énergies renouvelables, la géothermie a de quoi séduire, car une installation bien réalisée peut être très rentable en coût de fonctionnement. Le principe est simple, il consiste à récupérer la chaleur (gratuite) dégagée par la terre, pour la faire passer ensuite dans une installation constituée d’une ou plusieurs pompes à chaleur selon la taille de l’installation. Les coûts de fonctionnement se limitent alors à l’alimentation électrique de la ou des pompes à chaleur. Plusieurs solutions sont possibles. La plus intéressante en termes de rendement consiste à réaliser un forage sur nappe phréatique, mais ce n’est pas toujours techniquement possible. Viennent ensuite les capteurs verticaux forés à une profondeur de 80 à 120 m. Enfin, le captage horizontal nécessite de la surface au sol, mais supprime toutes les contraintes des forages profonds. Les rendements varient selon la technique de géothermie, les températures extérieures, a température de l’eau de réseau, etc…Un rendement moyen de 3 (les spécialistes parlent de COP) paraît réaliste. Il signifie que pour un 1Kw dépensé pour faire fonctionner la pompe à chaleur, celle-ci en produit 3. Grâce aux crédits d’impôts, les installateurs indiquent des coûts d’investissement qui peuvent parfois être comparés à ceux d’une installation classique fioul ou gaz, pour des coûts d’exploitation( hors maintenance ) à diviser par deux ou trois selon le cas.


Bois et bio masse : d’abord pour les zones rurales
Le chauffage au bois est à la mode. Il est écologique, préserve les énergies fossiles, il est assez facilement disponible. Seules des chaudières automatisées peuvent prétendre approcher le confort d’usage de chaudières gaz ou fuel. Cela implique de disposer d’un silo de stockage, d’un système d’alimentation automatisé et donc de place, ce qui signifie souvent une impossibilité en ville. La deuxième contrainte est économique. Une chaufferie automatisée au bois est coûteuse, consommatrice d’espace, et le combustible« bois » reste souvent cher. Pour les granulés (ou pellets ) utilisés dans les chaudières automatisées, les prix varient d’une région et d’un producteur à l’autre, mais ils amènent dans le meilleur des cas à des coûts d’utilisation supérieurs de30% à ceux du gaz ou du fioul. Les principales installations collectives de chauffage au bois sont situées dans des régions forestières. Ce n’est pas sans raison. Dans ces secteurs, des organisations se mettent en place pour bénéficier d’un combustible bois plus économique, par exemple par récupération et broyage des tailles de haies en bord de routes, nettoyage des forêts, etc… Dans ces conditions, la validité économique de ces installations se vérifie. _



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*** SUPPLEMENTS ***

L’énergie la moins chère…est celle que l’on ne consomme pas
Avant d’atteindre le grenier, il faut regarder l’état de l’escalier…Ce dicton cité par un thermicien s’applique aux économies d’énergies. Avant de se lancer dans des investissements lourds à la rentabilité parfois incertaine, il faut commencer par optimiser ce qui existe. Par exemple, on estime que 80% des installations de chauffage collectif sont mal équilibrées, d’où des surchauffes dans certains appartements, des sensations de froid dans d’autres, et des surconsommations pour tous. Le changement d’une chaudière âgée de vingt ans est susceptible d’économies importantes, tout comme le remplacement des systèmes de régulation. Les classiques travaux d’isolation (toitures, fenêtres, portes…) représentent également un vecteur important d’économies…des interventions techniquement simples et dont on maîtrise parfaitement les effets.


Chauffage collectif
Lorsqu’il est collectif le chauffage fait partie des éléments fondamentaux du contrat de copropriété : il s’en suit qu’il ne peut être supprimé, pour être remplacé par des installations individuelles qu’à l’unanimité de tous les copropriétaires. La question a été fréquemment posée à une époque où l’on croyait communément que le chauffage individuel coûtait moins cher que le chauffage collectif ce que les études ont contredit. La même condition serait bien entendu requise pour créer un chauffage collectif dans un immeuble qui n’en est pas doté… Les travaux sur le système de chauffage et la production d’eau chaude peuvent être décidés à la majorité de l’article 24** lorsqu’ils peuvent être considérés comme relevant de l’entretien de l’installation ; des transformations de l’installation impliquant la mise en place d’équipements radicalement nouveaux, voire même son remplacement une installation utilisant un autre type d’énergie relèvent de la majorité requise pour les « améliorations », mais une disposition dérogatoire de la loi autorise l’assemblée des copropriétaires à les décider à la majorité de l’article 25* s’ils visent à réaliser des économies d’énergie, et que ces économies permettent d’amortir le coût des travaux sur une période inférieure à dix ans.
*majorité de l’article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires – l’article 25b prévoit que relève de cette majorité « l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » ; à noter que l’article 25-1 prévoit que « lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24** en procédant immédiatement à un second vote ». Il prévoit aussi que « lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24 »
**majorité de l’article 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés
L’eau chaude sanitaire solaire connaît un succès important, l’installation reste simple et sans grands risques, l’amortissement n’est par contre pas assuré.


EVALUATION DES TRAVAUX POMPES A CHALEUR EAU/EAU - (prix H.T.) - source Annuel des Prix

Consulter le BRGM (Bureau régional géologique et mines) pour tout puisage dans une nappe phréatique.
La distance entre le puisage et le rejet dans la nappe ne doit pas être supérieur à 10 mètres.
Il est impératif d'assurer un débit d'eau constant sur les échangeurs et de prévoir un échangeur intermédiaire entre le captage et la circulation dans l'échangeur de la PAC ainsi qu'un filtre à tamis en amont de la PAC.

Pompes à chaleur pour bâtiment collectif et tertiaire équipée d'un compresseur hermétique protégé par un thermostat interne. Elles doivent être installées à l'intérieur d'un local hors gel et hors intempéries ; habillage par panneaux démontables en tôle galvanisée laquée.

PAC réversible puissance calorifique 41 kW pour une puissance absorbée de 7,3 kW, puissance frigorifique 29 kW
pour une puissance absorbée de 8 KW . . .. . . . .U 19 900 à 23 000 €

PAC réversible puissance calorifique 53 kW pour une puissance absorbée de 9,5 kW,
puissance frigorifique 38 kW
pour une puissance absorbée de 11 kW . . . . . . .U 22 400 à 25 000 €

PAC réversible puissance calorifique 71 kW pour une puissance absorbée de 13 kW,
puissance frigorifique 50 kW
pour une puissance absorbée de 14 kW . . . . . . .U 27 400 à 30 000 €

PAC réversible puissance calorifique 83 kW pour une puissance absorbée de 15 kW,
puissance frigorifique 59 kW
pour une puissance absorbée de 16 kW . . . . . . .U 29 200 à 35 000 €

PAC réversible puissance calorifique 106 kW pour une puissance absorbée de 19 kW,
puissance frigorifique 77 kW
pour une puissance absorbée de 21 kW . . . . . .U 32 900 à 38 000 €

Puisage dans la nappe, prévoir 150/200 € HT le mètre linéaire.


Les crédits d’impôt
Les propriétaires de leur résidence principale peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu pour les dépenses en faveur du développement durable (article 200 quater du Code général des impôts - CGI) : - pour les dépenses afférentes à un immeuble achevé depuis plus de deux ans, payées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009, au titre de l'acquisition de chaudières à basse température (crédit d'impôt de 15%), l'acquisition de chaudières à condensation, et d'appareils de régulation de chauffage (crédit d'impôt de 25%, porté à 40 % lorsque les dépenses concernent un logement achevé avant le 1er janvier 1977 et sont réalisées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de son acquisition à titre onéreux ou gratuit); - pour le coût des équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable ou des pompes à chaleur payés entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009 dans le cadre de travaux réalisés dans un logement achevé, ou intégrés à un logement acquis neuf entre ces mêmes dates, ou encore intégrés à un logement acquis en l'état futur d'achèvement ou que le contribuable fait construire, achevé entre ces dates (crédit d'impôt de 50% pour les dépenses à compter du 1er janvier 2006) ; - pour le coût des équipements de raccordement à un réseau de chaleur, alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération payés entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2009 dans le cadre de travaux réalisés dans les mêmes conditions que ci-dessus (crédit d'impôt de 25%). Ouverture à crédit d’impôt Un arrêté a fixé la liste des équipements, matériaux et appareils qui ouvrent droit au crédit d'impôt, intégré au Code général des impôts (CGI - annexe 4 articles 18-0 bis, 18 bis et 18 ter). Il précise les caractéristiques techniques et les critères de performances minimales requis pour l'application du crédit d'impôt. Les copropriétaires peuvent bénéficier de crédits d'impôt pour ces dépenses lorsqu’elles sont réalisées au titre des parties communes d’un immeuble en copropriété, sous deux réserves : que les lots de copropriété concernés constituent leur résidence principale, et que les dépenses aient été soldées par le syndic à l'entreprise – sur facture définitive et pour le montant global de la facture – au cours de l'année civile 2003 ; ne sont donc pris en compte ni la date de versement des acomptes éventuels, ni celle du paiement des appels de fonds par les copropriétaires... Les documents et attestations à obtenir du syndic sont une copie des factures des travaux et une attestation "indiquant la répartition des dépenses" et "établissant formellement la date du paiement (du solde) de la dépense. Le crédit d'impôt s'applique pour le calcul de l'impôt dû au titre de l'année du paiement de la dépense par le contribuable ou au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Pour une même résidence, le montant des dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt ne peut excéder, pour la période du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2009, la somme de 8 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et de 16 000 € pour un couple marié soumis à imposition commune. Cette somme est majorée de 400€ par personne à charge. Cette majoration est fixée à 500 € pour le second enfant et à 600€ par enfant à partir du troisième. Les sommes de 400 €, 500 € et 600 € sont divisées par deux lorsqu'il s'agit d'un enfant réputé à charge égale de l'un et l'autre de ses parents. Pour l'application de ces dispositions, les enfants réputés à charge égale de chacun des parents sont décomptés en premier…

Des atouts différents
Les quatre pistes développées dans ce dossier peuvent être résumées ainsi. L’eau chaude sanitaire solaire est simple à installer, les économies de fonctionnement sont réelles, mais les temps de retour peuvent atteindre quinze ans, sous réserve que l’installation soit en bon état de fonctionnement au bout de cette période.
Le chauffage solaire est techniquement au point, mais les aides actuelles ne compensent pas suffisamment l’investissement qui reste élevé.
Une installation de géothermie bien étudiée peut être rapidement rentable, mais elle nécessite une étude pointue.
Enfin, une chaufferie collective au bois représente une excellente solution dans les régions forestières, lorsqu’il est possible de mettre en place des circuits d’approvisionnement économiques.

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