La baisse des taux d'intérêt a été un des principaux facteurs de la hausse des prix de l'immobilier dans la plupart des grands pays occidentaux, et une remontée pourrait produire l'effet inverse, même si d'autres facteurs sont à prendre en compte, comme le déséquilibre structurel entre l'offre et la demande en France, ou le contexte économique général déterminant la hausse du pouvoir d'achat des ménages et en particulier des acquéreurs potentiels. Il ne faut pas s'étonner dès lors que l'attention de nombreux observateurs se concentre de plus en plus sur leurs perspectives d'évolution et que les banques, les grands courtiers en crédits immobiliers et les instituts de prévision économique y aillent chacun de leurs pronostic ! Sans d'ailleurs être forcément du même avis quant aux effets sur le marché de l'immobilier...

Remontée des taux en vue, mais pas avant la fin de l'année

Les hausses répétées des taux d'intervention de la BCE (Banque centrale européenne) n'ont eu pour le moment qu'un effet limité sur les taux des crédits immobiliers, et ce pour deux raisons : d'une part les taux à long terme des marchés immobiliers sont restés modérés, les financiers étant rassurés sur les risques d'inflation justement... par la politique de hausse des taux à court termes de la BCE, et d'autre part du fait de la concurrence entre banques sur ce marché, pour qui le crédit immobilier reste un excellent moyen de conquérir de nouveaux clients, et qui voient dans ce type de crédits un moyen de compenser l'atonie du crédit aux entreprises pour cause de "trou d'air" dans la croissance !

Au total sur les 5 derniers mois selon le courtier en crédits Meilleurtaux qui présentait le 13 février la 3ème édition des chiffres de son Observatoire des crédits immobiliers, les taux des prêts immobiliers n’ont augmenté entre septembre 2006 à février 2007 que de 0,10% : "le taux fixe à 15 ans pour un excellent dossier est passé de 3,70 % à 3,80 %, alors que l’OAT 10 ans (taux à long terme des marchés financiers) a progressé de 0,35 point.

De surcroît, les spécialistes s'accordent pour estimer que les taux d'intérêt à long terme de la zone euro devraient rester stables durant toute l’année 2007. Ils pourraient monter progressivement, mais dans de faibles proportions (entre 4,10 % et 4,30 % pour le taux d'intérêt à 10 ans en fin d'année 2007), en raison des perspectives de croissance moins importantes qu'aux États-Unis et de la poursuite de la hausse des taux courts de la BCE, par effet mécanique sur la hiérarchie des taux. Cette hausse pourrait se répercuter une fois de plus légèrement sur les crédits immobiliers, mais de manière toujours amortie...


Quelle marge pour la solvabilité des acquéreurs ?

Du fait de cette situation, les hausses de prix qui continuent à se produire, notamment à la périphérie des grandes villes et dans celles qui restaient à la traîne du grand mouvement de hausse, ne peuvent plus être absorbées par des baisses de taux, comme elles l'ont fait au cours de toute la décennie ; mais elles le sont encore un peu par l'allongement de la durée des crédits et le recours massif au prêt à taux zéro (PTZ).

Le prêt à 15 ans qui constituait la norme en 2002 est aujourd’hui selon Meilleurtaux l’exception : il est passé de 36,3% des prêts à 14% environ. Il est remplacé par le prêt à 25 ans qui devient la durée favorite des français, avec près de 32% de part de marché. Cela se comprend aisément : pour une mensualité identique de 1.000 euros, l’allongement de durée de 15 à 25 ans permet d’augmenter la capacité d’emprunt de 45.000 euros !

Les banques françaises s’y adaptent, et depuis 3 mois plus de 6 banques nationales ou régionales ont lancé une offre de prêt sur 30 ans à taux fixe. Cette nouvelle offre constitue apparemment un outil de conquête particulièrement efficace sur la cible des jeunes emprunteurs et bénéficie ainsi parfois de conditions particulièrement privilégiées. Meilleurtaux a ainsi pu identifier des prêts à 30 ans à seulement 4,15% de taux nominal ! De manière générale, le taux d’un prêt à 30 ans ne se situe qu'à environ 0,25 ou 0,30 point au dessus d’un prêt à 25 ans...

Toujours selon Meilleurtaux, certaines banques de dépôt avec des parts de marché importantes étudient d’ores et déjà un prêt à 40 ans qu’elles envisagent de proposer en fin d’année 2007 ou début d’année 2008. Sans mentionner le prêt à 50 ans, proposé par une banque espagnole et qui fait couler beaucoup d'encre ; pourtant à taux d’intérêt égal, il permettrait d’emprunter 19 % de plus qu’un prêt à 30 ans, soit 35.200 euros de plus pour 1.000 euros de mensualités.

Mais sa mise en place rencontre pour le moment un obstacle psychologique - l'idée d’un prêt souscrit à 25 ans et qui durera toute la vie restant encore un peu dérangeante... - d'autant que le taux d’intérêt proposé est un taux révisable, formule particulièrement risquée sur une telle durée !

Quoi qu'il en soit, les marges de manoeuvre procurées par la durée des prêts ne sont pas inépuisables, pas plus que celles créées par le prêt à taux zéro, cause probable du rééquilibrage de la composition des acquéreurs constatée en 2006 en faveur des jeunes, des primo-accédants et des catégories sociales plus modestes.

Au delà, l'arbitrage se fait pour les acquéreurs par la réduction des surfaces achetées et l'éloignement des centres. Concernant les premières, la surface moyenne est, selon le BIPE (Bureau d'information et de prévision économique), qui a participé à l'élaboration du baromètre du 3ème grand courtier en crédits Empruntis présenté le 6 février, passée en une seule année (du 3ème trimestre 2005 au même trimestre 2006) en Ile-de-France de 79 à 71 m2 et en province de 98 à 88 m2, alors qu'elle augmentait depuis 2004 en raison de la baisse des taux !

Le second phénomène est attesté par le mouvement "d'escargot" suivi par les hausses de prix au long des ces dernières années : commencées au centre des grandes villes, elles se sont propagées par étapes successives dans les proches puis les moins proches banlieues.

Mais là encore, ces deux modes d'arbitrage ne peuvent se poursuivre indéfiniment...


Des banques compréhensives, mais jusqu'où ?

Contrairement à ce qui se dit, les banques ne manquent pas de souplesse dans leurs critères d'octroi des crédits, ne serait-ce qu'en raison de la concurrence bancaire ! Selon Meilleurtaux qui la pratique au quotidien, celle-ci reste très vive, et les banques s’adaptent à une nouvelle demande : la part des achats sans apport ou avec un apport limité aux frais de notaire continue de croître.

Les critères d’acceptation varient en fonction des régions concernées et sont d'autant plus souples que la bataille pour les parts de marché fait rage entre établissements : Meilleurtaux rapporte le cas dans la région de Toulouse, où l’on dénombre l’ouverture de plus de 30 agences bancaires en un an, d'un dossier dans lequel le couple emprunte 5,3 fois ses revenus annuels avec un endettement de 38%, et un des membres du couple en période d’essai... La banque dans ce cas apprécie la situation globale du ménage, et prend en compte la profession et la qualité du bien. De même, Meilleurtaux cite des dossiers d’intérimaires ou d’intermittents du spectacle qui peuvent être acceptés avec trois ans d’activité, tout en acceptant de prendre en compte les revenus des Assedic...

Cette pratique de crédit facile et pas cher, si elle a permis jusqu'ici de soutenir le marché et permis la hausse vertigineuse des prix, n'est cependant pas sans limite et il semble bien qu'un maximum soit atteint !


Déjà des foyers de baisse

Faute de marges, le marché de toute évidence ne peut que se tendre : le ralentissement de la hausse est désormais une réalité, même s'il reste des secteurs où s'opèrent encore des rattrapages, souvent vigoureux, et des baisses de prix sont déjà constatées ici et là, dans l'ancien : pour le moment cela reste surtout le fait de témoignages d'observateurs ou d'agents immobiliers, soit dans des secteurs parisiens où la flambée a fait atteindre des sommets intenables, soit dans des villes de province, telle Angoulême, où la ruée des promoteurs pour de la construction de programmes "Robien" a mis sur le marché une offre excédentaire qui ne trouve preneur, ni à la vente, ni à la location !

Certes, ces baisses ne sont pas encore des réalités statistiques, celles-ci exigeant un délai beaucoup plus long pour se concrétiser ; néanmoins, quelques cas sont déjà apparus dans les chiffres de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier, qui regroupe une petite moitié des agents immobiliers actifs en France qui eux-mêmes réalisent une moitié des transactions dans l'ancien) pour 2006 (pour les appartements La Seyne : -3,4% par rapport à 2005, et pour les maisons Béziers : -10,2%, Lannon : -2,5%, Lézignan : -13,5%, Limoux : -13,2%, Sète : -1,7%...).

Par ailleurs, l'indice mensuel de la FNAIM vient de marquer en janvier une nouvelle légère baisse pour l'ensemble du marché, pour le troisième mois consécutif : -0,6%, après -0,7% en décembre et -0,2% en novembre... Certes, ce n'est pas la première fois que l'indice mensuel, beaucoup plus réactif et instable que les indices trimestriels ou annuels, marque un recul, et même de manière répétée, mais les précédents en cette période de début d'hiver, en 2002 et 2003 étaient moins marqués !

Si les organisations de professionnels type FNAIM, les grands réseaux d'agents immobiliers tels Century 21 et les banques tablent toujours sur une hausse modérée en 2007, de l'ordre de 4 à 6%, des analystes d'organismes de prévision économique ne prennent plus de gants pour annoncer une baisse généralisée : -2% dès 2007 selon le BIPE, peut-être plus pour l'institut Precepta, du groupe Xerfi, qui voit une baisse des prix de 25% sur l'ensemble de la période 2006-2010 ; pour Precepta, un "point haut a été atteint", les prix cohérents avec les fondamentaux économiques jusqu'en 2005, s'en étant écartés depuis : "les prix dans l’immobilier progressent aujourd’hui quatre fois plus rapidement que le pouvoir d’achat" indique l'étude, ajoutant que "jamais la déconnexion entre les deux n’a été aussi forte" !

Si ce choc a été en partie absorbé par l’amélioration des conditions de crédits qui ont augmenté la capacité d’emprunt des ménages, ce mouvement semble néanmoins avoir atteint ses limites, conclut aussi l'étude...

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