Année électorale, 2007 commence dans un climat d'incertitude économique autant que politique, sur fond de crise du pouvoir d'achat, de précarisation d'une partie de la population, et de pénurie croissante de logement accessible aux revenus les plus modestes. Elle pourrait être aussi celle d'un possible retournement du marché immobilier, à la vente comme à la location. Non par tarissement de la demande - celle-ci continuera à augmenter en raison de la pression démographique plus forte que prévu ces dernières années -, mais par manque de solvabilité ! Déjà le rythme des transactions semble marquer un reflux, en même temps que, de l'avis des professionnels, les délais de vente ou de location-relocation augmentent. Si l'arrêt de la hausse généralisée est désormais un fait acquis, des baisses ici et là ne sont pas exclues, susceptibles de casser la dynamique de dix ans de hausse ininterrompue des prix et des loyers. A suivre...

Multiplication des prévisions pessimistes

Après l'OCDE (Organisation de coopération et de développement économiques) en mai, le BIPE (Bureau d'informations et de prévisions économiques) et son "Observatoire permanent des marchés de l’épargne et du crédit" en septembre, et le ministre Jean-louis Borloo à la même époque, c'était à l'Institut d'études économiques Xerfi, de prévoir, dans son numéro de décembre de "Xerfiprévisis", il est vrai pessimiste pour de nombreux secteurs de l’économie française, que "le point haut du cycle a été atteint" et que "le retournement sera brutal", la baisse prévue sur la période 2006-2010 étant estimée à 25% (1)... Certes, plusieurs facteurs ont contribué à stimuler la demande, notamment la démographie, la baisse des taux d’intérêt, l’allongement de la durée des prêts, la mise en place d’avantage fiscaux (Périssol, Besson, de Robien). mais ces facteurs ne justifient en aucun cas selon cet organisme une hausse de près de 100% entre 1996 et 2006 ! L'institut constate que le marché de l’immobilier est, par essence, un marché imparfait qui fonctionne par à-coups cycliques, mais que sur longue période, la hausse des
prix de l’immobilier en termes réels est de 1,8% par an. Or, en 2006, les prix pour la France entière se situent environ à 50% au dessus de leur niveau tendanciel. Situation inédite, constate l'institut Xerfi, c’est en province que l’écart à la tendance est le plus marqué (+57,3% contre 41,6% pour Paris)...


Confirmation par les professionnels

Si la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) maintenait encore en décembre sa vision d'un "atterrissage en douceur", les témoignages directs des professionnels relayés par un autre syndicat, le SNPI (Syndicat national des professionnels immobiliers) révélaient dès novembre un arrêt de la progression du chiffre d’affaires des agents immobiliers au 3ème trimestre, prévoyant un avenir incertain : les anticipations relevées dans l'enquête trimestrielle effectuée auprès d'un échantillon de 540 agents immobiliers et administrateurs de biens adhérents, ne sont guère optimistes pour 2007 : pour la vente, les professionnels sont 43% à anticiper une nouvelle baisse de l'activité, contre 8% qui parient à la hausse, et pour les locations, 33% des agents voient l'avenir en baisse, contre 10% en hausse...

Premiers en date à publier des chiffres pour le 4ème trimestre et l'année 2006 entière, les dirigeants du réseau Century 21 ne cèdent pas à ce pessimisme ; ils constatent un maintien d'un taux d'activité important tout au long de l'année 2006 (le nombre total de transactions dans l'ancien devrait atteindre 620 à 630.000 pour l'année entière), et excluent tout "krach", même s'ils confirment le net ralentissement de la hausse des prix au 2ème semestre (tombé à 3% l'an en moyenne alors qu'il se situait à près de 10% en début d'année et qu'il s'établit à +8,38% pour l'année entière) ; ils anticipent simplement un plafonnement de la hausse en 2007 (moins de 5% pour l'année entière), mais aussi un ralentissement de l'activité, avec un nombre de transaction pour la première fois depuis plusieurs années en dessous des 600.000.

Signes qui ne trompent pas : l'augmentation des délais de vente constatée par les presque 900 agences du réseau (passés de 66 à 71 jours en moyenne), l'augmentation légère mais réelle des marges de négociation, et l'augmentation d'un tiers des stocks de biens à vendre en un an !

Quelques tendances déjà observées en 2005 et au 1er semestre 2006 doivent pourtant faire réfléchir : notamment le rajeunissement des acquéreurs (22,4% ont moins de 30 ans contre 20% en 2004 et 17,5% en 1996), l'augmentation rapide de la part des acquisitions réalisées par la catégorie socioprofessionnelle employés/ouvriers (43,45% contre 39,9% en 2005), effet probable de l'élargissement à l'ancien du prêt à taux zéro (PTZ) et des records de baisse des taux en 2005 et début 2006...

Mais en même temps - c'est nouveau ! - ils constatent aussi l'effondrement de la proportion des acquisitions effectuées par la catégorie des cadres supérieurs et professions libérales (9,7% en 2006 contre 16,9% en 2005 et 17,5% en 2004). Or fait remarquer le réseau Century 21, c'est essentiellement dans cette catégorie que se recrutent les investisseurs et les acquéreurs qui effectuent les transactions de confort. Les premiers semblent selon les agents immobiliers Century 21 avoir partiellement retrouvé le chemin des marchés financiers, en meilleur forme depuis 2005, ou s'être tournés vers l'immobilier neuf pour profiter de la défiscalisation "Robien", les autres différer leurs projets et entrer dans un attentisme dont ils ne sortiront qu'après les échéances électorales...

Du coup, la proportion des acquisitions faites à titre de résidence principale continue de croître (73,77% contre 72,8% en 2005 et 69% en 2003 !) et parallèlement, la partie des acquisitions effectuées à titre de placement continue de s'éroder (13% contre 14,64% en 2005) ainsi que celles à titre de résidences secondaires (8,3% contre 9% en 2005). On voit aussi sans surprise monter la part du montant des acquisitions faite à crédit : 75% en 2006 contre 74% en 2005...

Il est vrai que ces tendances chiffrées en moyennes nationales cachent des disparités importants entre régions et agglomérations : les phénomènes de "centrifugation" de la hausse constatée en 2005 s'amplifient en 2006, les prix augmentant beaucoup plus vite dans les banlieues, les grandes banlieues et les zones "rurbaines" que dans les métropoles régionales ; ainsi en région parisienne - mais les mêmes disparités sont constatées à Lyon ou à Marseille - le prix du m2 à Paris Intra muros a augmenté de 4,69% en 2006 (contre 8,5 pour la France entière), alors qu'il a augmenté de 12% dans le reste de l'Ile-de-France !

Cependant, en dehors des centres de grandes agglomérations où la hausse plafonne par effet de désolvabilisation des acquéreurs, c'est dans les régions où les évolutions structurelles mentionnées plus haut sont les plus marquées - rajeunissement des acquéreurs et augmentation de la proportion des catégories d'employés/ouvriers et cadres moyens - que l'on constate aussi les hausses des prix les plus fortes : ainsi les agents immobiliers Century 21 ont pu voir les prix flamber dans des régions comme le Poitou-Charentes (+13,87%) ou l'Alsace (+13,39%), le record semblant être tenu par la Seine-Saint-Denis, où les ménages d'employés et d'ouvriers ont représenté plus de 60 % des acheteurs l'an passé, avec +19% ! A Paris intra-muros où le prix du m2 atteint 6.000 euros, cette catégorie socioprofessionnelle ne représente qu'un cinquième des acquéreurs...

Parallèlement, une détente est constatée sur le marché de la location : les agents immobiliers Century 21 constatent que le prix de relocation a été freiné à nouveau au 4ème trimestre, que les relocations se font difficiles et nécessitent des négociations serrées entre les gérants professionnels et les propriétaires pour modérer leurs ardeurs haussières, faute de quoi le taux de vacance augmente. Le phénomène touche cependant majoritairement les petites surfaces (+3,3 et +4% en 2006 pour les studios et les 2 pièces), les grands appartements voyant leurs loyers continuer à augmenter lors de relocations (+6,3 et 7,7% pour les 3 et 4 pièces). Sans surprise, la hausse des loyers est plus modérée en Ile-de-France : +2,22% pour les appartements et +3,73% pour les maisons...


Incertitudes réglementaires et fiscales

Difficile de faire encore la part en cette période de précampagne présidentielle et législative entre la réalité et l'incantation des programmes électoraux !

Certes, du côté de la gauche on peut s'attendre à un certain classicisme, avec notamment la suppression probable du régime "Robien recentré" au profit du "Borloo populaire" et du "Borloo dans l'ancien" (2), qui ne sont que des versions améliorées des régimes "Besson neuf" et "Besson ancien", le premier essuyant le reproche, y compris dans certains milieux de la majorité et du "centre", de gaspiller des fonds publics pour des investissements dans des logements de types non prioritaires, voire même de créer sur financement public des surcapacités dans des secteurs où n'existe aucune tension locative, alors que les seconds visent à concentrer ces financements dans les segments du marché locatif en pénurie (logement intermédiaire et social, voire "très social"...

En réalité, le ministre en charge de la cohésion sociale et du du logement ayant fait depuis trois ans une politique d'inspiration de gauche, cette dernière n'a pas plus à proposer que peut-être des moyens supplémentaires pour l'accélération de la mise en oeuvre de cette politique...

Plus incertains sont par contre les projets du candidat de l'UMP (3) : l'annonce d'une généralisation de l'amortissement fiscal à tous les bailleurs, qui se verraient ainsi reconnaître un statut d'acteur économique, et l'instauration d'un barème de déductions fiscales sur les revenus locatifs unifié, sans plus de distinctions désormais entre le neuf et l'ancien, en fonction du degré "social" de leur location est certes ambitieuse, mais elle risque de se heurter aux contraintes budgétaires qui sont venues à bout de bien d'autres promesses !

Quant à rendre par tous moyens l'acquisition de son logement accessible à tous - y compris par "la mère divorcée élevant trois enfants" rencontrée sur le plateau de France 2 et qui va de CDD en CDD, comme le candidat aime à la citer, l'Etat garantissant les crédits de ceux qui ne seraient pas acceptés par les banques en raison de revenus insuffisants ou trop précaires -, l'idée est généreuse, mais carrément chimérique : à moins d'un effondrement des prix, ce à quoi personne ne croit, le problème n'est pas tant la frilosité supposée des banques, démentie par l'énorme progression des crédits immobiliers ces dernières années, que le caractère excessif du taux d'effort demandé aux titulaires de revenus modestes, même avec les taux d'intérêt actuels, proches du minimum...

Citons aussi, sur un plan plus réaliste, la prise de conscience croissante de l'effet pervers des aides à la personne - allocation logement, APL et prêt à taux zéro notamment, qui absorbent aujourd'hui l'essentiel du budget de l'Etat pour le logement - et dont un nombre croissant d'économistes et de politiques se demandent si elles n'ont pas contribué à alimenter la hausse des prix et des loyers, en repoussant simplement les limites de solvabilité des locataires ou des acquéreurs ! L'impôt servirait ainsi à financer les rendements locatifs des bailleurs et les plus-values des vendeurs, qui il est vrai alimentent en retour l'impôt sur le revenu...

Le devoir de maintien du pouvoir d'achat de ces aides essentielles à des millions de locataires et d'accédants, plusieurs fois mis en cause puis rétabli sous la pression, rend quasiment impossible un rééquilibrage en faveur des aides à la pierre sans une contrainte très forte exercée sur les bailleurs ou les vendeurs pour compenser par une baisse réelle des loyers et des prix la diminution des allocations versées à leurs bénéficiaires ! L'ampleur du chantier réduit fortement la probabilité de le voir engager à brève échéance...

Remarquons au passage que la proposition socialiste de "bouclier logement" (plafonnement à 25 % maximum la part du budget des ménages modestes consacrée au logement dans le parc social et le parc privé conventionné) va à l'opposé d'un tel rééquilibrage...

Quant à l'espérance, nourrie par beaucoup de propriétaires de voir assouplies les règles régissant les rapports entre bailleurs et locataires, gageons que peu de politiques y compris chez les plus libéraux prendront le risque d'aller au delà du discours pour faire plaisir : le sort des annonces de la législature écoulée quant à l'abrogation de la loi de 1948, la réforme des baux commerciaux ou celle de la réglementation relatives aux charges récupérables doit servir de repère, quelle que soit la volonté de "rupture" du candidat qui sera investi par le suffrage universel...


(1) XerfiPrévisis - numéro spécial double n°117-118 - 7 décembre 2006

(2) v. Robien et Borloo (Régime ou loi)

(3) Universimmo.com, 12/12/2005, Logement : le temps des promesses...

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