Les candidats à la prochaine élection présidentielle promettent, le gouvernement réalise : tel semble être le message que cherchent à faire passer le Premier ministre et le ministre en charge du logement en annonçant des mesures dans trois directions, visant à remédier aux difficultés grandissantes des français à se loger ou conserver leur logement, suite à plusieurs années de flambée des prix et des loyers...

L'annonce en a été faite par le Premier ministre le 14 décembre à la sortie de la Conférence Emploi-revenus.

Une revalorisation plus forte que prévu des aides au logement au 1er janvier 2007

C'est une surprise : finalement ce sera +2,8% ; le projet de revalorisation pour le 1er janvier 2007 des aides au logement de 1,8% du ministère du logement, inscrit au projet de loi de finances pour 2008, avait fait l’objet d’un avis défavorable du conseil d’administration de la caisse nationale des allocations familiales (CNAF), qui l’avait jugé largement insuffisante, notamment en comparaison avec l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL), qui a augmenté de 2,3 % entre le quatrième trimestre 2004 et le dernier trimestre 2005. La CNAF faisait également remarquer que la non-actualisation des aides au logement en juillet 2006 avait déjà conduit à une diminution de l’aide que la faible revalorisation prévue alors pour le 1er janvier 2007 ne parvenait pas à effacer totalement.

Le ministère des Affaires sociales a précisé le 15 décembre que la hausse annoncée concernait toutes les aides à la personne et non la seule APL, explicitement citée par Dominique de Villepin. Ce coup de pouce de 1 point au-delà de l'évolution des prix est d'importance puisqu'il représente plus de 100 millions d'euros, probablement partagé par l'Etat et la Sécurité sociale. En tous cas il vient à point nommé pour freiner quelque peu l'érosion subie par les 6,1 millions de locataires bénéficiaires de ces aides : une étude sur "les prestations familiales et de logement en 2005", parue le 15 décembre (1), montre un décalage croissant entre le niveau des loyers et les aides au logement : entre 2000 et 2005, l'aide au logement est passée en moyenne de 176 euros à 186 euros par mois, soit moins de 5,7% de hausse, avec une progression encore plus limitée pour la seule APL (2,6%). Dans le même temps, les loyers ont progressé respectivement de 25% à Paris, 21,1% en proche banlieue et 22,6% en province, toutes situations locatives confondues !

En réalité, ce décalage est tout sauf innocent : depuis une dizaine d'années, les gouvernements qui se succèdent hésitent à revaloriser ces aides autant qu'il le faudrait, et pas seulement pour des motifs budgétaires : de nombreuses études ont montré ces dernières années leurs effets pervers, tant à la location qu'à l'accession. Ainsi, l'INSEE concluait en 2005 que "les aides pourraient bien être, pour une bonne partie, responsables de la hausse du loyer au mètre carré des ménages à bas revenus. D’après les estimations obtenues, entre 50 % et 80 % des allocations logement perçues par ces ménages auraient été absorbées par les augmentations de leurs loyers..."

Du coup, chaque retard est bon à prendre, les bouchées étant réservées aux périodes pré-électorales...


Un appel tous azimuts à la modération des loyers pour 2007

Tout en renouvelant par circulaire des instructions aux préfets pour qu'ils soient particulièrement vigilants sur les hausses de loyers prochainement adoptés par les organismes d'HLM, un accord a été annoncé puis signé le 20 décembre avec l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière)", qui revendique 250.000 propriétaires privés adhérents. Le matin même de la conférence Emploi-revenus, François Chérèque, secrétaire général de la CFDT, réclamait "qu'on décide pendant 3 ou 4 mois qu'on n'augmente plus les loyers", devenu "le poste budgétaire n°1 des Français depuis quelques années avant l'alimentation".

L'UNPI s'engage par cet accord à demander à ses adhérents de limiter à 1,8%, soit l'inflation prévue en 2007, les hausses de loyers intervenant à l'occasion des renouvellements de baux et des relocations. L'accord ne vaut cependant que pour les adhérents de l'UNPI et aucune sanction n'est prévue en cas d'augmentation plus importante des loyers.

Parallèlement, le premier ministre s'est prononcé en faveur d'un "nouvel" indice des prix à la consommation, qui prendrait en compte "les nouvelles dépenses des ménages", en particulier le logement...


Et enfin le déblocage du nouveau dispositif de garantie des risques locatifs (GRL) au 1er janvier 2007...

Annoncée comme un "scoop", la mesure était en fait prévue dans la loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale ; il est vrai que le ministère, qui porte le projet depuis quelques années, a dû faire face à une opposition imprévue, celle des assureurs qui craignaient une mise à l'écart des garanties des risques locatifs, qu'ils délivrent déjà abondamment aux particuliers et aux administrateurs de biens, au profit des organismes collecteurs du 1% logement...

Il s'agit d'un dispositif de subventionnement et de crédit d’impôt permettant aux bailleurs qui font de la location sociale de souscrire une assurance loyers impayés dans des conditions économiquement viables. Des compensations seront versées sur les fonds du "1% logement" aux entreprises d'assurance de dommages qui proposent des contrats d'assurance contre le risque de loyers impayés respectant un cahier des charges sociales établi par l'UESL (Union d'économie sociale du logement, qui regroupe les collecteurs du 1% logement) et qui sera approuvé par décret ; l'UESL sera chargée d'assurer le financement de ces compensations dans le cadre d'une convention avec l'Etat. Par ailleurs, les bailleurs conventionnés auprès de l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) bénéficieront d'un crédit d'impôt égal à 50 % du montant de la prime d'assurance payée au cours de l'année d'imposition, si le contrat respecte ce cahier des charges. Ce crédit d'impôt ne sera toutefois pas cumulable avec la déduction du montant de la prime d'assurance impayés de loyers que les bailleurs ont la faculté d'opérer sur leurs revenus fonciers...

Le dispositif s'appellera "garantie des risques locatifs" (GRL). Il est destiné, selon son promoteur, le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement, Jean-Louis Borloo, à permettre aux bailleurs de surmonter leur crainte des impayés qui constitue selon lui "un frein important à l'accès au logement des ménages à revenus modestes". Les propriétaires pourront ainsi appliquer une sélection moins sévère des candidats locataires. Ces derniers seront également dispensés d'apporter des cautions en sus, ce qui favorisera en particulier l'obtention d'un logement en location pour les jeunes et les populations démunies.

Parmi les publics visés, les personnes travaillant à temps partiel (4,7 millions), les titulaires de CDD ou CNE (1,6 million), les intérimaires (2,2 millions), les chômeurs (2,2 millions), les étudiants, etc.

Le système "Loca-Pass", qui apporte une caution couvrant les impayés de loyers aux locataires éligibles (salariés, jeunes en situation ou recherche d'emploi, étudiants boursiers) ne suffit pas à cette sécurisation, sa durée étant limitée (36 mois, et indemnisation de 18 mois de loyers et charges impayés), et ne prenant pas en charge la résolution du bail et l'expulsion en cas de défaillance grave du locataire. Il n’est pas encore clairement établi s’il sera remplacé par la GRL ou si les deux systèmes pourront cohabiter. Il est probable par contre que la GRL va reprendre les avances de dépôt de garantie telles qu'elles étaient proposées par le système Loca-Pass.

Par ailleurs, le nouveau système aidera les locataires "de bonne foi" qui auront des difficultés à payer leur loyer pour des raisons de changements dans leur vie professionnelle ou personnelle, prenant en charge tout ou partie de leur loyer pendant 24 mois. Et, ils bénéficieront d'un "accompagnement social" pour les aider à traverser des périodes difficiles...

Ce dispositif, qui ne sera pas gratuit pour les propriétaires concernés (ils devront semble-t-il cotiser à hauteur de 2% du loyer) est un lointain héritier de la "CLU" (couverture logement universelle), inscrite au programme du candidat Jospin en 2002, dont il faut constater que, décriée à l’époque, elle a fait son chemin puisque la GRL figure entre autres à la fois au programme de l’UMP et du PS... Voilà au moins une mesure que le candidat élu n’aura pas à mettre en œuvre !

(1) DREES (Ministère du logement, Etudes et résultats n°544 : "Les prestations familiales et de logement en 2005"

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