La tendance constatée déjà en 2003 et 2004 se confirme, et pas seulement à cause de la flambée des coûts de l'énergie pour le chauffage : les frais de personnel, le coût des prestations confiées à des entreprises extérieures, celui des prestations de gestion des syndics de même que les travaux d'entretien d'un parc vieillissant et le respect des nouvelles réglementations y participent activement, faisant progresser le niveau moyen des charges de 4,8% après 5,7% en 2004 et 3% en 2003 ! Et ce n'est pas fini : la hausse des prix du fioul et du gaz enregistrée encore en 2006 va continuer d'alimenter la hausse, accompagnée par celle des charges d'entretien lourd et de mise aux normes, et par la mise en route des travaux de sécurité des ascenseurs prescrits par la loi "Urbanisme et habitat" de juillet 2003 et ses textes d'application de 2004 et 2005...

Le niveau des charges de copropriété hors travaux exceptionnels s’est établi à 19.8 euros par m2 en 2005. Il était de 19,1 euros en 2004 soit une progression de 4,8% d'une année sur l'autre, qui peut être considérée comme forte, même si elle est moindre par rapport à celle constatée en 2004 par rapport à 2003 (+5,7%). C'est ce qui ressort des chiffres présentés le 15 novembre par la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens), qui publie chaque année depuis quatre ans les résultats de l'Observatoire national des charges de copropriété (1), issus de la collecte de données détaillées sur les charges par poste d'un échantillon d'immeubles gérés par des syndics adhérents.

De leur côté, les dépenses pour travaux exceptionnels sont passées de 3,3 à 3,8 euros par m2, les travaux sur les ascenseurs pouvant commencer à expliquer une telle hausse (+15%).


De fortes inégalités entre villes

Ainsi que le fait remarquer la synthèse de l'étude (2), le niveau des charges varie très fortement entre villes, tant en raison des spécificités climatiques (niveau des dépenses de chauffage) ou des formes architecturales (hauteur des immeubles et dépenses d’ascenseur, que des pratiques de l’amélioration et de l’entretien ; ainsi, on constate des niveaux moyens à Strasbourg (16.1 euros par m2), Marseille (16.6), Orléans (16.9), et même Montpellier (15.0), Bordeaux (15.3) ou Rouen (15.4) ; par contre, le niveau des charges est plus faible à Perpignan, à Rodez ou à Saint-Lô (respectivement 7.8, 8.0 et 9.3 euros par m2), mais aussi à Clermont-Ferrand ou à Toulon (respectivement 10.6 et 11.0 euros par m2), en raison de dépenses de chauffage et de frais de personnel plus faibles qu’ailleurs.

A l'inverse, le niveau des charges est nettement plus élevé en Ile-de-France, à cause de trois postes principaux : "eau froide", "frais de personnel" et "sociétés extérieures" dont les niveaux sont près de deux fois plus élevés qu’ailleurs, mais aussi d’une diffusion du chauffage collectif assez large parmi les immeubles en copropriété. Le niveau des charges est alors de 21.6 euros par m2 sur Paris, de 22.0 dans le Val d’Oise et de 27.2 dans les Hauts de Seine. Et pour des raisons similaires, les charges sont de 20.3 euros par m2 sur Pau, de 20.7 sur Troyes, de 22.8 sur Chambéry et de 23.1 sur Lille...

Bien évidemment, le rythme de hausse varie d'une région et d'une ville à l'autre, reflétant la structure du parc des copropriétés et leur répartition entre chacune des catégories d’immeubles : construites avant 1948 avec ou sans chauffage collectif, construits de 1948 à 1969, de 1970 à 1976, depuis 1977, et IGH (immeubles de grande hauteur). La hausse a été plus rapide qu’ailleurs à Toulon (+11%), à Nantes et à Clermont Ferrand (+9%), à Bourg en Bresse à Laval ou à Orléans (+8%) ; elle s’est située dans la moyenne à Marseille, à Pau, Perpignan, Bordeaux (+5%), ou à Limoges (+6%) ; enfin elle a été plus lente à Paris (+2%), à Valence et à Lyon (+3%), à Rennes, dans les Hauts de Seine ou à Saint Lô (+4%)...


Les fauteurs de hausse en 2005

Toutes les composantes de dépenses n’ont pas évolué à un rythme comparable en 2005 : certaines composantes, dont le poids est faible dans l’ensemble des charges ("impôts locaux", "fournitures/entretien", "consommation électrique", "espaces verts") participent peu à la détermination des changements intervenus dans le niveau des charges ; d’autres, en revanche, en raison de leur poids important ("eau froide", "chauffage/ECS (fluides)", "honoraires du syndic") et/ou de leur forte variation ("chauffage/ECS (entretien)", "sociétés extérieures", "ascenseurs“ et “assurances générales“) déterminent plus fortement les mouvements du niveau des charges. Ainsi en 2005, et surtout depuis 2002 avec la remontée du niveau des charges de copropriété, la progression constatée s’explique par les évolutions de cinq composantes représentant 59.4 % du total des dépenses : "chauffage/ECS (fluides)", "frais de personnel", "sociétés extérieures", "honoraires du syndic" et "travaux d’entretien". Pour 2005, ces cinq composantes portent plus des deux tiers de l’évolution observée (68.8 % plus précisément). Et sur la période 2002-2005, ces postes expliquent plus de 4/5ème de la montée des charges (82.9 % plus précisément)...

Les dépenses de chauffage ("chauffage/ECS (fluides)") enregistrent, sans surprise, les conséquences du renchérissement du coût de l’énergie : l’hiver 2005 a été plus rigoureux que les précédents, induisant une consommation d’énergie supplémentaire, et surtout le prix de l’énergie consommée par les ménages pour se chauffer s’est considérablement renchéri : + 6.5 % en 2005 contre + 1.7 % en 2004 et + 2.4 % en 2003. L’année 2005 a en effet été marquée par une forte hausse du cours du pétrole, et à sa suite du prix du fioul domestique (+ 29.7 % en 2005 contre + 14.7 % en 2004), du GPL (+ 9.6 % en 2005 contre + 4.5 % en 2004) et du gaz (+ 6.8 % en 2005 contre – 5.3 % en 2004 !) ; il convient cependant de remarquer avec les auteurs de l'étude que dans le même temps le prix de l’électricité est resté stable (contre + 1.4 % en 2004) et que le prix du chauffage urbain n'a pas varié depuis deux ans.


Une vision différente sur une longue période

La tendance à la hausse de ces trois dernières années ne doit pas masquer cependant la relative stabilité des charges sur une longue période : le niveau actuellement atteint dépasse à peine celui de 1991 ! Les prix des diverses énergies sont restés globalement stables depuis près de vingt années. Si l'on ajoute qu'en général les logements sont nettement mieux isolés aujourd’hui que par le passé et que dans l’ensemble les hivers sont moins rigoureux depuis un dizaine d’années, le poste chauffage, important dans l'indice global des charges au m2 (17%), n'a pas encore vraiment pesé sur le long terme...

Autre poste important, celui des "honoraires du syndic" confirme le mouvement de leur remise à niveau, mais sa progression est probablement sous-estimée car l'indice ne prend en compte que les honoraires de base, pour la gestion courante ! Critiqué sur ce point par les organisations de consommateurs, l'indice des charges de la CNAB ne tient pas compte des honoraires annexes, grâce auxquels les syndics ont aussi rattrapé le net retard pris dans leur rémunération...

Par contre, l’augmentation des "frais de personnel" doit être remarquée. Les auteurs de l'étude l'attribuent à une double dynamique impulsée d’une part par l’alourdissement du coût du travail (remplacements imposés par la mise en oeuvre des 35 heures, convention collective de plus en plus contraignante …) et d’autre part par les exigences accrues de la demande en matière de qualité de service (gardiennage, entretien, etc.). Et encore : l’impact que l’évolution de ce poste aurait dû avoir sur l'indice a été minoré par la tendance à l'externalisation de l’exécution d’une grande partie des tâches de gardiennage et d’entretien : d'où une forte progression aussi du poste "sociétés extérieures", en particulier dans certaines villes comme il est constaté depuis quelques années déjà (Marseille, par exemple).

L’augmentation des dépenses d’entretien ("chauffage/ECS (entretien)", "ascenseurs" et "travaux d’entretien") est tout aussi sensible, probablement en raison de l’alourdissement des contrôles imposés par les nouvelles réglementation (amiante, saturnisme, ascenseurs...), mais aussi les exigences des copropriétaires à l’égard du renforcement des équipements de sécurité (digicodes, interphones mais aussi fermeture des espaces extérieurs des copropriétés) et la montée progressive de l’usage de la domotique et des préoccupations en matière d’ergonomie...



(1) Enquête sur les charges de copropriété en 2004 - Observatoire national des charges de copropriété de la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens) avec le concours du Professeur Michel Mouillart, de l'Université de Paris X Nanterre

(2) Charges de copropriété 2005 (synthèse) et Charges de copropriété 2005 (étude complète)

Voir aussi Universimmo.com, 28/11/2005 : "L'envolée des charges de copropriété s'amplifie"

Pour estimer la valeur d'un appartement ou d'une maison à la vente ou à la location : consultez l'Argus du logement

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